マンションみらい設計 マンション管理の基礎知識

区分所有法・規約

規約

「規約」とは、区分所有者が全員で、建物、その敷地および附属施設の管理を行うために構成する団体が、組織活動を行うためのルールであり、もちろん、電磁的記録により作成することもできる。

区分所有法では、区分所有者相互間の事項について、規約で定めることを認め、区分所有者の団体の私的自治を認めた。「規約」の使い方は、次のケースが考えられる。

① 区分所有法で原則を定める場合に、「規約」で細則を定める。

② 区分所有法に定めがあっても、区分所有法が許容する場合は、「規約」で別段の定めをする。

③ 区分所有法に規定がない場合に、「規約」で定める。

規約で定めることができる事項(30条1項・2項)

(1) 建物・敷地・附属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項 原則 法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

※1 建物

「専有部分に属する配管について定期的に点検・補修を行い、共同の管理に服せしめる旨の規約」「専有部分を居住以外の目的で使用することを禁止する規約」「動物の飼育を禁止する規約」など。

※2 管理または使用

①「管理」とは、共用部分の点検・補修、管理費・修繕積立金の負担に関する事項など。
②「使用」とは、「専有部分の居住目的以外の使用禁止」「敷地内での駐車方 強行規定に反するような規約は定 例外法・駐車場使用料の定め」など。

※3 区分所有者相互間の事項

区分所有者と区分所有者以外の第三者との間の事項を規約で定めることはできないという意味。

※ 「法律に定めるもの」には「絶対的規約* 1 建物事項」と「相対的規約事項」がある。
例外 強行規定に反するような規約は定めることができない。
(2)一般共用部分に関する事項

原則

一部共用部分の区分所有者が、規約で定めることができる。

【例】上層階専用と中低層専用の一部共用部分たる2つのエレベーターがあった場合

大規模修繕・機種の更新

⇒ 右記①に該当し、区分所有者全員の規約で定める。

 

日常の管理(清掃・小規模修繕) ・使用方法

⇒ 一部の区分所有者の規約で定めることができる。

 

例外

一部共用部分の区分所有者が、規約で定めることができない場合

① 区分所有者全員の利害に関係するとき

※ たとえば、「一部共用部分の外装が建物全体の外観に影響を与える場合の当該部分の外装」「一部共用部分であるエレベーター昇降機の機種の更新が区分所有者全員に影響を与える場合におけるその更新」など。

② 区分所有者全員の規約に定めがあるとき

※ 一部共用部分の日常の管理など区分所有者全員の利害に関係しない事項でも、
建物全体の管理を円滑に行うために全員の規約で定められる。この場合、一部の
区分所有者が、これと別の規約を設定したり、全員の規約を変更・廃止できない。

※ 本法に特別の規定がない限り、規約を定めるにあたり、「区分所有者以外の者」
の権利を害せない。
一部の区分所有者以外の区分所有者は、「区分所有者以外の者」に該当する。

たとえば、一部共用部分の階段室または通路の一部をごみ置場として使用することを一部の区分所有者の規約で定めた場合、そこに隣接する他の区分所有者に影響を
与えるときは、その者の権利を害することになるので、定められない。

(3) (1)(2)の規約は、専有部分・共用部分または建物の敷地・附属施設(建物の敷地・附属施設に関する権利を含む)につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的および利用状況ならびに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない(30条3項)。

 

(4) (1)(2)のように規約で定める場合、区分所有者以外の者の権利を害せない。

(5) 規約は、書面または電磁的記録(電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして一定のものをいう)により作成しなければならない。

「規約で定めることができる事項」とは

(1) 絶対的規約事項・相対的規約事項

絶対的規約事項に関する条文例

①4条2項(規約共用部分の定め)

② 5条1項・2項

③ 11条2項(管理所有)

④ 14条4項(共用部分の共有持分の割合)

⑤ 17条1項

⑥ 18条2項

⑦ 19条

⑧ 22条1項(専有部分の敷地利用権の分離処分を認める定め)

⑨ 25条1項

⑩ 26条1項

⑪ 27条1項

⑫ 28条

⑬ 29条1項

⑭ 34条3項

⑮ 35条1項.4項

⑯ 37条2項

⑰ 38条、39条1項

⑱ 49条6項

⑲ 52条 1項

⑳61条4項

相対的規約事項に関する条文例

①7条1項

② 26条4項(管理者への訴訟追行権の付与)

③ 33条1項、 42条5項、 45条4項

④49条5項(管理組合法人の代表理事または共同代表の定め)

(2) 強行規定(当事者間の合意にかかわらず適用される規定)に反する規約の例

①管理所有者は、共用部分の重大変更ができないが、これをできるように変えること

②集会の招集請求に必要な「区分所有者の1/5以上で議決権の1/5以上」という定数を増加させること

③建物の建替え決議に必要な「区分所有者および議決権の各4/5以上」という要件を変えること

④特別決議に必要な「区分所有者および議決権の各3/4以上」という要件を変えること

⑤共用部分の重大変更において、「区分所有者および議決権の各3/4以上」という要件のうち、議決権数を変えること

2. 規約の設定・変更・廃止(31条1項)

原則として「集会の決議」で行うが、例外規定として、「①集会 11. 書面・電磁的方法による決議」(45条)と公正証書による規約設定の特例(32条)がある。

(1)規約 

※1とは、区分所有者相互間のルールであり、原則として区分所有者および議決権の各3/4以上

※2の多数による集会の決議で、設定・変更・廃止をすることができる。

※ 1 「使用細則等」と「規約」の関係

たとえば、敷地の一部を一定数の区分所有者のための駐車場として使用するために使用権を認めることがあり、その使用権が認められる区分所有者の選定方法やその使用料については、使用細則・協定書・細則・規則等の名称で定めることができる。
この「使用細則等」は、区分所有建物の規約以外の定めであるが、「規約に基づいて」定められるものと「規約に基づかない(集会の決議等)で」定められるものがある。この「使用細則等」という名称が付されていても、これを規約として定める旨が明らかなら「規約」の規定に従う。

※ 2 定数を規約で増減できない。

(2)規約の設定・変更・廃止が、「一部の区分所有者の権利に特別の影響門を及ぼす場合は、その者のを得なければならない。

※ その影響が区分所有者全体に一律に及ぶ場合、個々の区分所有者の承諾は必要ない。たとえば、居住用マンション専有部分の使用について居住目的以外の使用を禁止する旨の規約や動物の飼育を禁止する旨の規約などは、その影響が区分所有者全体に一律に及ぶので、区分所有者の中に専有部分の営業目的での使用希望者や動物の飼育希望者がいても、その区分所有者の承諾は得なくてよい。

あくまで、多数者の意思により少数者の権利が制限・否定されないよう配慮したものである。

【判例】

この「特別の影響」を及ぽすか否かについて、動物の飼育を禁止することは、飼い主の身体的障害を補完する意味を持つ盲導犬の場合のように何らかの理由によりその動物の存在が飼い主のH 常生活•生存にとって不可欠な意味を有する特段の事情がある場合を除いて、「特別の影響」にはあたらないと判断された(東京高判平6.8.4)。したがって、マンションの専有部分内で犬が飼育されている場合でも、犬を飼育している区分所有者の承諾を得るこ
となく、犬の飼育を禁止する内容に規約を改正できる。

3. 一部共用部分に関する事項についての区分所有者全員の規約の設定・変更・廃止(31条2項)

一部共用部分に関する事項については、区分所有者全員の利害に関係しないものについて、区分所有者全員の規約で定めることができ、これを集会の決議で決定できる。

しかし、一部の区分所有者のみの所有に属するものについて、これらの者の意思を考慮しないとすることは不適当である。

① 一部共用部分の区分所有者の1/4を超える者が反対したときはできない。

(または)

② 一部共用部分の区分所有者の議決権の1/4を超える議決権を有する者が反対したときはできない。

4. 公正証書による規約設定の特例(32条)

「最初」※1に建物の専有部分の「全部を所有する者」

※ 2・ 3(分譲業者等) は、公正証書により、規約を設定できる。

 

① 規約共用部分に関する定め(4条2項)

② 規約敷地に関する定め(5条1項)

※  ①②は、分譲前にその定めの有無・内容を確認することが一般的である。

③ 敷地利用権の分離処分ができる旨の定め(22条1項ただし書き)

※  中高層マンション等では、事実上適用される例は少ない。しかい棟割り長屋的構造(タウンハウス・テラスハウス等)では、この規約を設定することも可能である。

④ 敷地利用権の持分割合(22条2項ただし書き)

※  原則は、専有部分の床面積の割合によるが、持分割合に端数が生じ、計算がめんどうな場合では、この規約を設定することが多い。
※  「共用部分の持分に関する定め」は上記①~④に含まれない。

※ 1 いったん専有部分が複数の区分所有者に帰属後、専有部分の全部を取得した者はダメ。

※2 区分所有権は成立したが、その各専有部分が、まだ個別の区分所有者に帰属しない段階でその全部を所有している者のこと。
※ 3 「所有する者」が規約を設定できるので、一般的には建物の完成前や区分所有権成立前はできないが、専有部分の全部を所有することを条件に設定することは許されると考えられている。

 

コメント

⑩ 「公正証書」とは、私法上の権利関係の事実について、公証人役場で作成された文章のことをいう。

証明力が高いので、トラブルを避けるのに役だてることができる。

5. 規約の保管•閲覧⑪ (33 条)

(1)

保管

(同1項)

① 管理者等あり

管理者等が保管しなければならない。
(1) ① 管理者等あり管理組合法人については、「理事が管理組合法人の事務所において」保管する。

② 管理者等なし

※ 管理者を置いていないとき、解任等で欠けているとき

規約または集会の決議により定められた次の者が保管しなければならない。
・建物を使用している区分所有者
 •その代理人
[例】賃借人・区分所有者と同居している者等

(2)

閲覧

(同2項)

「利害関係人」からの請求があったとき

※区分所有者、賃借人、区分所有権を取得、賃借しようとする者、管理業務の受託者、担保権利者等

 

原則

規約の閲覧

(規約が電磁的記録で作成されているときは、当該記録されだ情報の内容を一定方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧)を拒めない。

例外

「正当な理由がある場合」は、拒める。

※ 管理業務の日時以外の請求など

(3)

保管場所の掲示

(同3項)

建物内の「見やすい場所」に掲示しなければならない。

※  管理祖合所定の掲示場、集会室・管理人室・建物の出入口など。
この掲示義務に反しても、過料には該当しない。

※ 規約そのものを掲示するのではない。

コメント

⑪「 集会 の議事録」「書面 ・電磁的方法による決議の書面」「電磁的方法によリ作 成される電磁的記録」においても、保管•閲覧義務および保管場所の掲示義務があるが、「事務に関する報告書」については、これらの義務が定められていな いので注意しよう。

6.規約・集会の決議の効力(46条)

(1)規約および集会の決議は、区分所有者はもちろん、区分所有者の包括承継人(相続、合併等により権利義務を一切承継する者)、特定承継人にもその効力が及ぶ(同1項)。

(2) 占有者は、建物またはその敷地もしくは附属施設の使用方法について、区分所有者が規約または集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う(同2項)。

「集会の決議」等で定めることができる事項

規約で定められる事項のなかで、「集会の決議」でも定めることができる主な規約事項は、次のとおりである。

①先取特権の目的対象となる債権(7条1項)
② 管理者の訴訟湛i行権(26条4項)
③管理組合法人における代表理事の選任(49条4項)
④ 議事録(42条5項)、書面または電磁的方法による決議の書面・電磁的記録(45条4項)、規約(33条1項)の保管者(管理者等なしの場合)

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