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マンションの価値!【管理】で決まる時代へ

兵庫県内、唯一のマンション管理士の専門性を高めたプロナーズ認定マンション管理士、安心・信頼の【マンションみらい設計®】にお気軽にご相談ください

マンションみらい設計®のホームページに訪問いただき感謝申し上げます。

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『マンションの価値!【管理】で決まる時代へ』特集コーナーを作成しました。

今後のマンション管理のご参考にしてください。

皆様、管理会社にお任せで大丈夫ですか? 

マンションみらい設計・代表の『三村勝己マンション管理士』です。 現役50代、一級建築士。 「兵庫県マンション管理士会」所属。 「プロナーズ認定アドバイザー」。 マンション管理・建築の専門的知識をもって管理組合・理事会・区分所有者様を全力でサポートさせていただきます。

日本マンション管理士会連合会「マンション管理士賠償責任保険」に加入し、万が一の保証も万全です。

マンション管理に関する法律・規約・管理・会計~建築・設備・建替えまで幅広く信頼できるマンション管理士として業務に取り組んでおります。

営業範囲は、西宮市、宝塚市を拠点に阪神エリア(西宮・宝塚・尼崎・伊丹・川西・芦屋・三田)を重点地域とし関西圏(神戸市・兵庫県・大阪府・京都府)としています。

無料相談においては、日本全国各地よりお問合せをいただいております。

お気軽にご相談ください。

マンション管理の相談はマンション管理士事務所・マンションみらい設計

令和4年4月管理計画認定制度が始まります

(週刊・エコノミスト9/21・28合併号より)

管理認定制度・事務ガイドライン策定・国土交通省

管理計画認定制度とは

改正マンション管理適正化法が2020年6月に成立し、2022年4月から地方自治体がマンションの管理状況をチェックする新制度「管理計画認定制度」がスタートする

老朽化するマンションが今後、急速に増加が見込まれる中、地方自治体が管理状況に関与することで、マンションの管理不全化を防ぐ狙いだ。

任意の制度として始まるが、外部の目が入ることでマンション管理のあり方が大きく変わることになる。

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マンション管理業協会の「マンション管理計画認定制度の評価方法(案)」

2022年4月から国の「マンション管理計画認定制度」が始まる一方、業界団体である一般社団法人マンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度」もスタートする。

管理適正評価制度では、個々のマンションの管理状態や管理組合の運営状態をチェックし、最高位の「S」から「D」までの5段階に分ける。

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令和3年12月・要除却認定制度始まる

改正建替え円滑化法(要除却認定・敷地売却の改正点は)

改正マンション適正化法とともに2020年6月マンション建て替え円滑化法も成立した。

これにより、外壁が剥落するなど危険な状態にあるマンションや、バリアフリー化されていないマンションも、容積率緩和の特例の対象とするなど、より建て替えのハードルを下げている。

ただ、建て替えに至るには手続きが煩雑なことに加えて資金の工面も必要で、建て替えが一挙に加速するとは考えにくい。

2020年に成立した(改正)マンション建て替え円滑化法は、区分所有法による建て替えの手続きとは別に、老朽化したマンションが「要除却認定の判定」により「容積率の緩和の特例」を受け「建替え事業」「敷地売却事業」が円滑に推進されることを目的としています。

「要除却認定」は、一級建築士等の建築の専門家の調査により判定されます。(マンションみらい設計®においても調査判定可能です)

(概ねの内容を下表にまとめてある)

マンション管理の相談はマンション管理士事務所・マンションみらい設計

これからのマンション管理で重要なこと・上位3位は!

1.長期修繕計画

作成期間30年間、2回以上の大規模修繕工事が含まれていること、最終年で赤字でないこと等

2.資金計画

修繕積立金の額が国土交通省のガイドラインの最低基準を上回っていること等

3.管理規約

管理規約が国土交通省・標準管理規約に準じていること(最新のものが望ましい)等

マンションみらい設計が「今回の法改正」でできること

評価計画認定制度

1.長期修繕計画の作成(一級建築士事務所)とフォローアップ(マンション管理士事務所)

2.管理規約の更新サービス(マンション管理士事務所)

3.管理状況の事前評価および改善フォローアップ(マンション管理士事務所・一級建築士事務所)

4.その他

改正マンション建替え円滑化法

1.マンション管理の再調査および改善ポイントの洗出し

2.マンション建替えに向けて管理規約の改定

3.長期修繕計画の見直しおよび資金計画

4.建替え・敷地売却・発案~完了まで長期フォロー

5.その他

貴方のマンション大規模修繕工事・設計コンサル&施工会社はクリーンですか?

大規模修繕工事において常に見積書(工事金額)が高いのではないかと不安を持っておられる管理組合様向けに、『大規模修繕工事・見積書検証サービス』を実施しております。

誰しも適正な工事金額で納得して大規模修繕工事を終えたいものです。

大規模修繕工事金額の目安は、1戸当たり@100万円です。 1戸当たり@100万円を超える見積書で悩んでいる管理組合様はご相談ください。

◆ ヨーロッパでは、100年を超えるマンションに居住しています

マンション管理の相談はマンション管理士事務所・マンションみらい設計

  マンション管理に関係する相談会・セミナー等の会合に参加をしますと、管理組合の方々からは、必ず「大規模修繕工事」「長期修繕計画」に加え「管理費・修繕積立金の滞納」「区分所有者の高齢化」等々の問題をお聞きします。

 ご相談の大半は建築に関するお悩みが大半を占めており、「一級建築士」のノウハウを活かしご相談に応じますので、お気軽にご相談ください。

 国土交通省では、「マンションの老朽化に関する基準の改定」を行うための検討会を発足しております。

 その中で「建物・設備等構造物」の専門家として「一級建築士」「マンション管理・滞納問題等」の法律の専門家として「弁護士」をあげています。

 

マンション管理の相談はマンション管理士事務所・マンションみらい設計へご相談ください。

昨今の設計コンサル・大規模修繕工事業者・管理会社による「談合」「工事費の値上げ(割り増し見積)」を未然に防ぎ、適正価格で適正工事を実施することが大切です。

長期修繕計画を将来にわたり割高・水増し金額で構成しないため、事前のご相談・対策を行い、ローコストマンションライフを目指しましょう。

 

管理組合の健全な運営に必要な4つの要素

 

マンション管理の相談はマンション管理士事務所・マンションみらい設計

 

管理組合の健全な運営には、これらの確保が必要不可欠です。

全組合員がマンションの管理について専門知識を持ち、管理組合の活動に100%注力できるとしたら、これら全てを確保することは可能でしょう。 しかし現実には、管理組合の活動に費やせる時間は限られ、また全組合員が専門知識を必ずしも持たないため、これら全てを確保することは困難です。

管理組合を構成する組合員(区分所有者)はいつでも変わる可能性があること、組合員によって役員に就任することについての得手・不得手があることなどから、「誰が役員になっても務まる」ことが管理の継続性を確保する上で重要です。

しかし、マンションの管理には「建物」「設備」「法律」「会計」などの専門知識が必要であり、「誰にも務まる」とは言い難いというのが現実です。 かと言って役員の業務を平易にしてしまっては、管理とは呼べないものになってしまいます。

「誰にも務まる」には業務面や金銭面、心身負担など様々な観点の公平が求められます。

輪番制などにより役員を交代する場合は一応の公平性が確保できますが、役員になることへの不安や心身負担の忌避などから就任を辞退する者がいないとも限りません。 そうなると他の組合員が皺寄せを受け不公平が生じます。 全ての組合員が役員に就任し易い環境や制度が確立されていないと公平性の確保は困難です。

管理会社に管理を委託している場合は一応の専門性は確保できます。

しかし、管理会社の実務を管理組合がチェックする必要があり、これには専門知識が必要となります。 そのチェックを専門知識を有する一部の組合員に任せるとなると、その組合員に心身負担が生じ公平性が害されます。 仮に管理会社の実務をチェックしないとなると、それは管理組合に主体性がないことを表します。

管理委託はあくまで「代わりにやってもらっている」のであって「全てを任せている」のではありません。 管理委託の場合こそ主体性が強く求められます。

「誰が役員になっても務まる」管理組合運営の実現

先述した極端な管理組合の例を除いて、4つの要素全てを管理組合だけで確保することは非常に困難と言えます。

公平性を確保すれば専門性が欠け、専門性の確保のために役員に心身負担を強いる運営となれば公平性・継続性が欠けるなど、4つの要素は、ひとつが立てば他が立たないという関係にあります。

4つの要素を全て確保し、組合員の心身負担も軽減し、「誰が役員になっても務まる」管理組合運営を実現する手段としてマンション管理士を顧問とする、理事長や監事に登用するなどがあります。

専門性の確保

言うまでもなくマンション管理士はマンションの管理に特化した専門家です。 役員の交代に関わりなく管理組合に専門知識が備わります。

主体性の確保

これは専門性の確保と深く関係します。 専門家の助言が得られるため、管理組合が自らの意思で適正な管理を行うための判断が容易になります。 また、管理会社というプロ集団に対して対等に意見をし、管理会社の言いなりならない管理・運営が実現します。

公平性の確保

専門家が継続的に関与することで役員に専門知識の習得を強いる必要がなくなります。 これにより組合員の心身負担や不安などが解消され、これらを理由とする就任辞退はなくなる考えられます。

継続性の確保

専門性・主体性・公平性の確保、いずれにも深く関係しますが、組合員の負担が軽減されることにより無理のない管理組合運営を継続することが可能となります。

 

貴方は、マンションの管理組合に関心をもっていますか

 皆様が分譲マンションを購入され『管理費』+『修繕積立金』+『駐車場等費用』を管理組合へ毎月お支払いのことと思います。

 分譲マンション販売広告をみますと、マンションは「100年住宅」を掲げ販売されております。

 しかし、100年先のビジョンをどうするのかは誰も考えていません。

 その年月を考えますと、『管理費』+『修繕積立金』+『駐車場等費用』の支払う金額は相当なものとなります。

 しかし、ほとんどの区分所有者の方は、管理会社に任せておけば大丈夫と半信半疑で思われています。

本当にそれでよいのでしょうか。 

国土交通省は、管理会社や設計事務所など管理組合が直接依頼する業者とは立場を相反する管理組合のサポート役としてマンション管理士の外部役員として採用すること推奨しています。

マンションみらい設計はプロナーズ認定アドバイザーです

当マンション管理士事務所は、首都圏を中心に実務志向の高いマンション管理士を独自の研修制度を受講し、信用ある業務を提供できる環境を整えています。

また、マンション管理士と一級建築士の両資格をもち、管理規約変更や管理会社変更等はもちろん大規模修繕工事まで幅広く専門家として皆様のマンションを支援サポートさせていただきます。

営業範囲

■[兵庫県]神戸市、西宮市、芦屋市、宝塚市、尼崎市、伊丹市、川西市、三田市、明石市、加古川市、高砂市、姫路市
■[大阪府]大阪市、豊中市、池田氏、箕面市、吹田市、茨木市、高槻市、島本町、枚方市、寝屋川市、交野市、門真市、守口市、摂津市、四条畷市、大東市、東大阪市、堺市、八尾市、松原市、羽曳野市、和泉市、岸和田市 、高石市、泉大津市、貝塚市、泉佐野市
■[京都府]京都市、日向市、長岡京市、大山崎町、八幡市、精華町、他
■[滋賀県]大津市、草津市、守山市、野洲市、他
■[奈良県]奈良市、大郡山市、他
■[和歌山県]和歌山市、橋本市、他

 

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