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マンション管理に一級建築士の協力が必要です
マンション管理士とは
マンション管理士とは
マンション管理士 第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務（他の法律においてその業務を行うことが制限されているものを除く。）とする者をいう。（マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第二条五項）
マンション管理士が必要な理由
マンション管理を適正に行っていくためには、管理組合の運営、建物等の維持又は修繕等に関する専門的知識が必要となります。
しかしながら、管理組合の構成員であるマンションの区分所有者等はこれらの専門的知識を十分に有していないことが多いことから、マンションの区分所有者等に対し、適正なアドバイスを行うことができる専門家が必要です。
マンション管理士の主な業務
１．マンション管理計画認定制度支援業務
マンション管理計画認定制度とは、マンションの管理計画が管理の方法・資金計画・管理組合の運営等の基準をクリアすれば、マンション管理適正化推進計画を策定した地方公共団体から適切な管理計画を持つマンションとして認定を受けることができる制度です。
２．マンション管理適正化診断サービス
日本マンション管理士会連合会ホームページ参照
１．マンション管理士がマンションの管理状況全般を診断
２．診断結果で火災保険料を割引
３．不動産・住宅情報サイトに診断結果を掲載
４．管理計画認定制度の認定手続支援サービスにもワンストップで申請
※マンション管理士の指名ができます。
３．各種自治体との連携業務
１．管理不全マンション支援業務
２．建替え支援業務
３．各種セミナー講師
４．アドバイザー派遣業務
５．その他
３．マンションに関する相談業務
マンションに関する悩みやマンション管理士業務について相談を承ります
① マンションに関する相談事例
（個人のお客様からのご相談）当社オリジナル業務（一級建築士事務所）
■防犯対策に関するコンサルティング提案事例）
 防犯対策工事_ご提案事例 |
４．月次報告等確認サポート
『毎月の月次報告』管理会社より理事長さんへ毎月送られてきます。
理事長さんの中には、管理会社へ依頼しているので大丈夫と安心して確認をスルーしているケースがあります。
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１．月次報告等確認サポート業務 料金は、定額で￥２０，０００円（税別）～ （理事会等出席はいたしません） |
５．分譲マンション管理士顧問業務
マンション管理士による継続的な管理組合運営のサポート ＝ 「マンション管理士顧問業務」
【分譲マンション管理方式には２種類の方式に分かれます】
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① 委託管理マンション |
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② 自主管理マンション |
※基本業務は同じですが、各マンションの管理の方法に合わせサポートさせていただきます。
※１年間を基本契約とし、双方異議がなければ契約更新を行い継続に管理組合運営のサポートを行う基本業務となっております。
【主な業務】
| １．会計管理の補助業務 |
| ２．理事会運営の補助業務 |
| ３．総会運営の補助業務 |
| ４．管理員労務管理の補助業務 |
| ５．対外折衝等及び付帯事務の補助業務 |
※管理規約見直し業務、長期修繕計画・修繕積立金見直し業務、管理会社変更業務、大規模修繕工事に伴う補助業務、一級建築士に関する業務等は、別途契約となりますのでご了承ください。
６．第三者管理方式（理事長代行等）
【外部専門家の活用】マンション管理士等（区分所有者でない第三者）が理事長や役員・監事等に就任し管理組合運営を行う事（成立条件：管理規約に条文あり）
【第三者管理方式の種類】（詳しくは問合せてください）
| １．理事・監事外部専門家型または理事長外部専門家型 |
| ２．外部管理者理事会監督型 |
| ３．外部管理者総会監督型 |
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４．監事就任型（月次報告書確認を主に業務を行います） |
７．管理規約見直し業務
『マンション管理計画認定制度』では、『国土交通省・標準管理規約（最新版）』に準拠されているかを確認されます。
【管理規約を見直す理由】
| １．規約の内容が最新の法律に対応していない。 ２．規約の内容がマンションの実情（実態）にそぐわなくなっている。 ３．建物や敷地の管理または使用に関するルールが明文化されていない。 ４．一部の区分所有者のみ有利な内容となっている ５．管理費等の負担割合や議決権割合などの公平化を図りたい。 （最近多くなった理由） ６．役員のなり手がなく、輪番制を廃止し他の方法を考えたい。 ７．役員になる制限を変更したい。 ８．外部区分所有者が増加し管理運営協力金等を新たに設定したい。 ９．その他 |
８．管理委託契約の見直し業務（管理会社変更等）
分譲マンションでは、管理組合と管理会社の間で「管理委託契約」が締結されています。
定期的に「管理委託費用」の値上げを管理会社から申し付けられることが多いと思います。
また、管理会社を通して小修繕工事費や消防点検・雑排水管洗浄工事等の「管理委託費用」以外の管理費支出が膨らみ気づけば年間の予算が入居時より大きくなっていると思われます。
数年毎にマンション管理士（専門家）に相談され、支出の点検を行うことをお勧めします。
予想以上に予算・支出が膨らんだ場合、リプレース（管理会社変更）を視野に入れた『管理委託契約の見直し』を行ってください。
相談は、マンション管理士へお願いします。
９．長期修繕計画・修繕積立金見直し業務
分譲マンションでは、長期修繕計画は、マンションの快適な居住空間を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行うことが必要です。
また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図る改善工事を行うことが望まれます。
長期修繕計画は、大規模修繕工事等の多額の費用を要する工事を長期的に計画し、修繕積立金を計画的に積立る指標となる重要な書類となります。
１０．大規模修繕工事に伴う補助業務（マンション管理士）
分譲マンション（管理組合）が大規模修繕工事を実施する際に、マンション管理士として全ての工程をサポートさせていただきます。
※当社では、『一級建築士事務所』を併設、大規模修繕工事に関する設計監理業務を受託しております。
【大規模修繕工事の種類】（長期修繕計画で計画する工事）
| １．建物（外壁塗装・屋上防水・廊下バルコニー等）に関する更新工事 |
| ２．給排水更新工事 |
| ３．電気主幹（ケーブル）更新工事 |
| ４．ガス共用部配管更新工事 |
| ５．エレベーター更新工事 |
| ６．機械式駐車場更新工事 |
| ７．インターホン更新工事 |
| ８．自動扉等オートロック更新工事 |
| ９．消防設備更新工事 |
| １０．その他マンション特有の設備更新工事 |
１１．建物劣化診断業務
『長期修繕計画見直しによる工事サイクル予測』・『大規模修繕工事の施工時期の推測』・『その他必要に応じ』建物劣化診断業務を実施いたします。
※当社は、ハウスインスペクター（既存住宅状況調査技術者）でもあり、より正確な建物劣化診断業務を行うことができます。
１２．マンション建替え・敷地売却に関する補助業務
国土交通省・標準管理規約（令和３年版）には、「マンション敷地売却決議」等が盛り込まれております。
また、築４０年～５０年のマンションでは、長期修繕計画の見直しをする際、３０年後には「築７０年～８０年」となり、建替えまたは敷地売却の検討が進められています。
大阪・神戸・西宮市・マンション管理士事務所
マンションに関わる課題
『マンション住民の高齢化』と『管理不全』
最近、『マンション住民の高齢化』による『理事会・役員のなりて不足』のご相談が多くなりました。
戸建て住まいからマンションに住み替えが増加
子供が独立し、高齢夫婦で住むには広くなった戸建て住宅を売却し、マンションに住み替えるケースが増えました。しかし、快適であったはずのマンション住まいも『管理費・修繕積立金の値上げ』『理事会・役員の就任』等々戸建て住まいでは無かった多くの負担が発生します。
そうしたマンション住まいでの負担増に加え、さらに深刻なのが、マンションの『管理不全』問題です。住民の高齢化や空室の増加、管理会社への支払いが滞るなどして、管理会社の委託契約の解除、建物全体の管理が困難になっているケースは少なくありません。
そうなると、共用部の日常清掃や維持管理だけでなく、建物の補修・修繕も難しくなります。
たとえば、剥落した外壁を修繕せず放置すれば、劣化が進んで内部のコンクリートや鉄筋が傷み崩落の危険が生じ、マンションの管理不全は最悪の場合、生命にかかわる安全面の問題を招きかねません。
このままでは廃墟に
国土交通省の推計によれば、築40年超のマンションは20年の103万戸から40年には4倍の404万戸になるという。
ある行政が実施した調査では、1983年以前に建てられたマンションの約16％に管理不全の兆候があると分かった（2021年12月末時点）。同調査では、「管理組合」「管理費」「修繕積立金」「総会開催」「管理者」「管理規約」「修繕の計画的な実施」の7項目について、いずれかが「ない」と答えたマンションを「管理不全の兆候がある」と判定している。
1980年代初めに建てられたマンションに住む男性からの相談事例。
「何年も前から共用部の自動ドアやインターホンに不具合が頻発しているが、管理組合の役員が定数に達しない、予算がないなどの理由で、一向に修理の話が進まない。エントランスに置かれた革張りのソファーも破れたまま。中庭の植木も数年前の台風で倒れてからずっと放置されている。このままでは廃墟化するのではないか。 最近になって、修繕積立金と管理費を数千円ずつ値上げする話が出てきたが、年金とわずかな預貯金しかないので、毎月の負担増にも頭を抱えている」
マンションは、終の棲家に
第三者管理方式は、マンションが『管理不全』に陥る前に今できること
分譲マンションにおける理事会役員のなり手不足が問題視されている近年、外部の専門家に理事を委託する「第三者管理方式」に注目が集まっています。
第三者管理方式とは
「第三者管理方式」とは、第三者である外部の専門家に理事長（役員）として就任してもらい、管理組合運営を任せる方法です。
第三者管理方式では、修繕積立金の管理や総会の開催、修繕計画の策定、住人への報告といった理事会の業務を実質的に外部専門家が担うことで、役員の補填や専門家によるプロフェッショナルな管理組合運営に貢献します。
第三者管理方式の理事会役員にふさわしい外部専門家は、マンション管理士、弁護士、司法書士、建築士などです。
今、注目される理由
第三者管理方式が最近注目されている理由として、次の5つの点が考えられます。
- マンション標準管理規約の改正
- 分譲マンションの老朽化と住民の高齢化
- 役員のなり手不足
- 管理不全に陥るマンションが増加
- マンションの資産価値の下落
第三者方式は３つの方式
国交省の想定した第三者管理方式は、以下3つの種類に分類されます。
- 理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型
- 外部管理者理事会監督型
- 外部管理者総会監督型
第三者管理方式のメリット・デメリット
第三者管理方式のメリットとしては、主に以下の点が挙げられます。
- 区分所有者の管理組合の負担が軽減できる
- 管理内容の適正化が進む
- レベルの高い運営が期待できる
第三者管理方式のデメリットとしては、主に以下の点が挙げられます。
- 利益相反行為のリスクがある
- 運営ノウハウが蓄積しない
- 一度変更すると従来の管理方式に戻しにくい
第三者管理方式を導入する場合の注意点
第三者管理方式を導入する際のおおまかな手順は以下の通りです。
- 理事会承認：第三者への委託の必要性を検討し、第三者管理方式のパターンや委託先、予算、管理規約の改訂などについて話し合う
- 総会承認：管理規約の改定は通常「特別決議（区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議）」で決定、議案書に詳細を記載する
- 運用開始：利益相反行為の防止や、業務執行のチェック体制の充実を徹底する
外部専門家に依頼する場合
第三者管理者を選任しても、区分所有者が管理への意識や関心を持ち続けられるよう、外部管理者の業務執行状況をしっかりとチェックする必要があります。
区分所有者でもマンションの管理状況を共有し、中長期的な計画を立てて管理を進めることが大切です。
第三者管理方式に移行した後、透明性のある管理組合運営が実現するよう、一定のルールを設けておくことが望ましいでしょう。
管理会社に依頼する場合
投資型マンションやリゾートマンションなどでは、分譲当初からマンション管理会社が理事長や管理者の役割、業務を担うケースもあります。
第三者管理を管理会社に依頼する場合、管理会社の利益が最大となるようなシステムの改訂を認めることとなるため、事前の取り決めや対策が重要となるのです。
日常管理を委託する管理会社が理事や役員になる場合、マンション管理会社の収益を優先するばかり、区分所有者の利益がおろそかにされないよう注意が必要です。
管理会社が不要な工事を自社で行うなどの利益相反行為が起きないよう、仕組みや監視体制の構築といった対策が望ましいでしょう。
具体的には、監事を２人にし、１人はマンション管理士などの外部専門家、監査法人など外部監査役として委託するといった方法も対策としては有効です。
貴方のマンション、１００年マンションを目指しませんか
分譲マンションのほとんどの構造が鉄筋コンクリート造まはた鉄骨鉄筋コンクリート造です。 鉄筋コンクリート造まはた鉄骨鉄筋コンクリート造は、計画的修繕（大規模修繕工事）を行うことにより躯体（コンクリート）の長寿命化が実現します。
日本で最初のＲＣ造の集合住宅は、１９１６年に建築された軍艦島のマンションです。１９７４年に閉山された後は全くメンテナンスがされておらず、現在では一部で崩壊が始まっています。
日本で最古の分譲マンションは、東京都が分譲した１９５３年に築の「宮益坂ビルディング」と言われており、老朽化、立地の良さから既に２０２０年に建替えられています。
関西では、築６０年前後が最も古く、現在も分譲マンションとして利用されています。
分譲マンションに長く居住するにはどうするのか。
【回答】計画修繕（大規模修繕工事）を適切な時期に実施する事です。 躯体の損傷（クラック、錆汁、爆裂、中性化等）が発生する前に適切な修繕工事を行い、躯体（建物本体）のメンテナンスを十分に行う事です。
しかし計画修繕（大規模修繕工事）は、修繕積立金を消費する一番高額な工事です。
いかに安く大規模修繕工事を行うのか、次の大規模修繕工事にいくら残せるのかが「マンションの長寿命化の鍵」となると考えています。
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◆ ヨーロッパでは、１００年を超えるマンションに居住しています
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マンションみらい設計®では、プロポーザル方式を取り入れることにより、適正な価格で必要な工事を実施することを目指しています。
長期修繕計画を将来にわたり割高・水増し金額で構成しないため、事前のご相談・対策を行い、ローコストマンションライフを目指しましょう。
管理組合の健全な運営に必要な４つの要素
管理組合の健全な運営には、これらの確保が必要不可欠です。
全組合員がマンションの管理について専門知識を持ち、管理組合の活動に100%注力できるとしたら、これら全てを確保することは可能でしょう。 しかし現実には、管理組合の活動に費やせる時間は限られ、また全組合員が専門知識を必ずしも持たないため、これら全てを確保することは困難です。
管理組合を構成する組合員（区分所有者）はいつでも変わる可能性があること、組合員によって役員に就任することについての得手・不得手があることなどから、「誰が役員になっても務まる」ことが管理の継続性を確保する上で重要です。
しかし、マンションの管理には「建物」「設備」「法律」「会計」などの専門知識が必要であり、「誰にも務まる」とは言い難いというのが現実です。 かと言って役員の業務を平易にしてしまっては、管理とは呼べないものになってしまいます。
「誰にも務まる」には業務面や金銭面、心身負担など様々な観点の公平が求められます。
輪番制などにより役員を交代する場合は一応の公平性が確保できますが、役員になることへの不安や心身負担の忌避などから就任を辞退する者がいないとも限りません。 そうなると他の組合員が皺寄せを受け不公平が生じます。 全ての組合員が役員に就任し易い環境や制度が確立されていないと公平性の確保は困難です。
管理会社に管理を委託している場合は一応の専門性は確保できます。
しかし、管理会社の実務を管理組合がチェックする必要があり、これには専門知識が必要となります。 そのチェックを専門知識を有する一部の組合員に任せるとなると、その組合員に心身負担が生じ公平性が害されます。 仮に管理会社の実務をチェックしないとなると、それは管理組合に主体性がないことを表します。
管理委託はあくまで「代わりにやってもらっている」のであって「全てを任せている」のではありません。 管理委託の場合こそ主体性が強く求められます。
「誰が役員になっても務まる」管理組合運営の実現
先述した極端な管理組合の例を除いて、４つの要素全てを管理組合だけで確保することは非常に困難と言えます。
公平性を確保すれば専門性が欠け、専門性の確保のために役員に心身負担を強いる運営となれば公平性・継続性が欠けるなど、４つの要素は、ひとつが立てば他が立たないという関係にあります。
４つの要素を全て確保し、組合員の心身負担も軽減し、「誰が役員になっても務まる」管理組合運営を実現する手段としてマンション管理士を顧問とする、理事長や監事に登用するなどがあります。
専門性の確保
言うまでもなくマンション管理士はマンションの管理に特化した専門家です。 役員の交代に関わりなく管理組合に専門知識が備わります。
主体性の確保
これは専門性の確保と深く関係します。 専門家の助言が得られるため、管理組合が自らの意思で適正な管理を行うための判断が容易になります。 また、管理会社というプロ集団に対して対等に意見をし、管理会社の言いなりならない管理・運営が実現します。
公平性の確保
専門家が継続的に関与することで役員に専門知識の習得を強いる必要がなくなります。 これにより組合員の心身負担や不安などが解消され、これらを理由とする就任辞退はなくなる考えられます。
継続性の確保
専門性・主体性・公平性の確保、いずれにも深く関係しますが、組合員の負担が軽減されることにより無理のない管理組合運営を継続することが可能となります。
貴方は、マンションの管理組合に関心をもっていますか
皆様が分譲マンションを購入され『管理費』＋『修繕積立金』＋『駐車場等費用』を管理組合へ毎月お支払いのことと思います。
分譲マンション販売広告をみますと、マンションは「１００年住宅」を掲げ販売されております。
しかし、１００年先のビジョンをどうするのかは誰も考えていません。
その年月を考えますと、『管理費』＋『修繕積立金』＋『駐車場等費用』の支払う金額は相当なものとなります。
しかし、ほとんどの区分所有者の方は、管理会社に任せておけば大丈夫と半信半疑で思われています。
本当にそれでよいのでしょうか。
国土交通省は、管理会社や設計事務所など管理組合が直接依頼する業者とは立場を相反する管理組合のサポート役としてマンション管理士の外部役員として採用すること推奨しています。
マンションみらい設計はプロナーズ認定アドバイザーです
当マンション管理士事務所は、首都圏を中心に実務志向の高いマンション管理士を独自の研修制度を受講し、信用ある業務を提供できる環境を整えています。
また、マンション管理士と一級建築士の両資格をもち、管理規約変更や管理会社変更等はもちろん大規模修繕工事まで幅広く専門家として皆様のマンションを支援サポートさせていただきます。
営業範囲
■［兵庫県］神戸市、西宮市、芦屋市、宝塚市、尼崎市、伊丹市、川西市、三田市、明石市、加古川市、高砂市、姫路市
■［大阪府］大阪市、豊中市、池田氏、箕面市、吹田市、茨木市、高槻市、島本町、枚方市、寝屋川市、交野市、門真市、守口市、摂津市、四条畷市、大東市、東大阪市、堺市、八尾市、松原市、羽曳野市、和泉市、岸和田市 、高石市、泉大津市、貝塚市、泉佐野市
■［京都府］京都市、日向市、長岡京市、大山崎町、八幡市、精華町、他
■[滋賀県]大津市、草津市、守山市、野洲市、他
■［奈良県］奈良市、大郡山市、他
■［和歌山県］和歌山市、橋本市、他