マンションの未来は、“管理”で決まる

マンションの未来は、“管理”で決まる。

一級建築士 × マンション管理士が、住みやすい未来を“設計”する。

同じ築年数、同じ戸数のマンションでも、10年・20年と時が経つにつれて、住み心地にも資産価値にも大きな“差”が生まれていきます。その差を生むのは、建物のグレードでも立地でもありません。決め手は「管理」です。

このページでは、マンションがこれから直面する危機の正体と、中立の専門家が関わることで未来がどう変わるのかを、4つの章に分けてご説明します。

第1章　静かに進む、2つの老い

――気づいた時には、選択肢が残っていない

マンションの老朽化は、ある日突然やってくるわけではありません。建物と住民、2つの「老い」が静かに、同時に進行します。そして気づいた時には、打てる手が限られている――これが多くのマンションが陥る構図です。

建物の老い × 住民の老い

築35年を超えるころから、修繕にかかる費用は一気に膨らみ、同時に組合内の合意形成も難しくなっていきます。原因は、性質の異なる2つの老いが重なることにあります。

●建物の老い ― 築35年からの更新ラッシュ

外壁・防水・給排水管・機械式駐車場・各種設備。これらは築35年前後を境に、大規模な更新工事の時期が次々と訪れます。一つひとつが高額で、しかも先延ばしのできないものばかりです。

●住民の老い ― 高齢化と担い手不足

一方で、区分所有者の高齢化が進むと、総会での合意形成や、理事会の担い手の確保が難しくなります。「もう少し様子を見よう」という先送りが、さらなる先送りを呼び込みます。

建物の老いと住民の老いが重なると、必要な工事の決断が下せないまま、ただ時間だけが過ぎていきます。

長期修繕計画・修繕積立金とは

修繕積立金は、将来かならず訪れる工事に備えて、毎月少しずつ積み立てておく“備え”です。そして、その金額の根拠となるのが長期修繕計画。いつ・何を・いくらで直すのかを見通した「建物の将来設計図」です。

この長期修繕計画と修繕積立金をどう決めるかが、マンションの将来を大きく左右します。次に、その典型的なつまずきを見ていきます。

値上げの先送りが招く、負の連鎖

管理組合でもっとも多い「修繕積立金の値上げの先送り」です。負担が増えるのは誰しも避けたいもの。しかし、ここで値上げを先送りすると、次のような連鎖が静かに始まります。

値上げの先送り　→　修繕積立金の不足　→　必要な修繕ができない　→　資産価値の低下

先送りが招く負の連鎖と、予防的な関わりの効果

気づいた時には、すでに選べる“選択肢”が残っていない――。だからこそ、問題が大きくなる前の「継続的・予防的」に判断することが大切です。

「管理」とは、“工事コストの集合体”である

そもそも管理費・修繕積立金の多くは、次々と訪れる“工事”に充てられています。言いかえれば、管理とは数々の工事コストの集合体なのです。

●建物に必要な、主な工事

1. 外灯・共用部の修繕
2. エレベーターの点検・更新
3. 大規模修繕（外壁・防水）
4. 消防設備の点検・更新
5. 給排水管の更新
6. インターホンの更新
7. 機械式駐車場の保守・更新

ここで大切なのは、同じ建物・同じ工事でも、管理会社の取り分や発注ルートによって費用が変わるという点です。だから、管理費・積立金の水準はマンションごとに差がつきます。

「大手だから安心」という、錯覚

「大手の管理会社に任せているから安心」――これは、よくある思い込みです。ネームバリューは、必ずしも適正価格を意味しません。むしろ本来の適正価格は、いま支払っている管理費・積立金より“低い”ことが多数あります。

 

第2章でも、未来は変えられる

★管理組合の意思決定を、専門家が後ろから支える

ここまで読むと、不安になるかもしれません。けれども、未来は変えられます。鍵は、管理組合の意思決定を、中立の専門家が後ろから支えることです。

私たちの役割は、答えを押し付けることではありません。状況を整理し、選択肢とそのメリット・デメリットを分かりやすく示すこと。決めるのは、いつでも管理組合自身です。

管理組合“だけ”の味方であること

私たちは、管理会社とも工事業者とも利害関係を持ちません。どこかの売上のために動く必要がないからこそ、本当に管理組合にとって最適な選択を、いっしょに考えられます。

2つの国家資格を、1つのスキルで

私たちの強みは、性質の異なる2つの国家資格を、1つのスキルに備えていることです。

●一級建築士 ― 建物・設備のプロ

建物の劣化診断、長期修繕計画の作成、大規模修繕の設計監理、各種設備の更新計画。建物（ハード）の専門家として、工事の技術的な妥当性を見極めます。

●マンション管理士 ― 運営・法務のプロ

管理規約の改正、理事会・総会の運営支援、管理委託契約の見直し、第三者管理・外部役員。運営（ソフト）の専門家として、組合運営そのものを支えます。

建物と運営、その両方を“一気通貫”で見ることで、縦割りでは見えてこない最適解を導きます。

結論：「管理」の優劣は、“工事コスト”で決まる

一級建築士 × マンション管理士が関与することで、各種工事を“適正価格”へ近づけられます。

• 管理会社まかせの場合 … 工事費は適正価格の 100%〜200% になりがちです。
• みらい設計が関与した場合 … 内容・単価を精査し、最大で“半額”のコストダウンにつながった例もあります。

そして下がった分は、そのまま管理組合の積立金として残ります。同じ工事を、適正な内容・適正な価格で。――それが「良い管理」の正体です。

第3章私たちに、できること

――規約・長期修繕計画・大規模修繕・管理会社を、横断的に

では、具体的に何ができるのか。私たちは、次の4つの分野を横断的に支援します。

4つの分野で、管理組合を支える

01管理規約の改正

“古い規約”を、いまの暮らしに合わせます。過度な改正は避け、自分たちの組合に本当に必要な内容へと整えます。

02長期修繕計画

5年ごとに見直し、積立金の根拠を明確にします。将来の漠然とした不安を、適正な“修繕積立金”を提示します。

03大規模修繕

「時期」と「目的」を切り分け、適正な内容・適正な価格で実施します。

04管理会社・委託契約

任せきりを見直し、サービスとコストの妥当性を、第三者の目で点検します。

見直しを5年怠れば、ツケは“値上げ”で返る

長期修繕計画は、作って終わりではありません。5年ごとの見直しが欠かせません。実態と計画のズレを放置すると、最後は「値上げ」というツケになって返ってきます。見直しでは、次の4点を確認します。

1. 修繕項目の抜け・漏れを確認 … 竣工図ベースのままになっていないか。
2. 実勢単価に合わせる … 物価・人件費の上昇を計画へ反映する。
3. 劣化に応じて時期を調整 … 前倒し・延期で“ムリ・ムダ”を防ぐ。
4. 管理組合の方向性を反映 … 建替えか／長く住むかで、計画の内容は変わる。

長期修繕計画の不備は、いま“社会問題”にもなっています。

大規模修繕は、“築何年か”ではなく“なぜ今・どこを”で決める

大規模修繕は、「築○年だからそろそろ」という理由だけで動くべきではありません。管理会社主導の“規定路線”ではなく、目的とコストの根拠を一つずつ確かめてから動くことが大切です。

次のような時は、専門家の出番です。

• 劣化が進み、部分修繕では追いつかない（漏水・浮き・剥離が複数箇所で発生している）。
• 計画と実態が合っていない（金額・項目が現実と乖離している）。
• 積立金の使い方を判断できない（次回以降への影響が見えない）。
• 説明されても妥当性が判断できない（数量・範囲・見積差の根拠が不明）。
• 業者・管理会社主導で進んでいる（選定プロセスが不透明）。

第4章数字が、証明する

――中立の専門家が関わると、結果はこう変わる

最後に、中立の専門家が関わると結果がどう変わるのか。実際の数字でご紹介します。

事例①　管理不全からの再生（単棟型 54戸）

資金不足で動けずにいた管理組合が、再び動き出した事例です。

空き駐車場の借り上げで資金を確保し、コストを抑えた更新工事と、長期修繕計画の現実的な見直しを並行して進めました。このマンションは、これから大規模修繕工事に向かって前進しています。

事例②　大規模修繕の適正化（単棟型 46戸）

積立金の追加負担ゼロ（¥0）で、大規模修繕とインターホン更新を完了した事例です。

●課題

前回施工会社の見積りが、修繕積立金を大幅に超過していました。

●対応

一級建築士が設計監理コンサルとして介入し、工事の項目と単価を徹底的に精査しました。

●結果

既存の修繕積立金の範囲内で、両工事を実施できました。

この案件では、管理組合より感謝状をいただきました。

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会社概要

会社名	株式会社マンションみらい設計（商標登録：マンションみらい設計®）
建築士事務所名	株式会社マンションみらい設計 一級建築士事務所（兵庫県知事登録）
本社所在地	〒650-0022 兵庫県神戸市中央区元町通4丁目2番31号 神戸市立こうべまちづくり会館
西宮事務所	兵庫県西宮市
主な保有資格	一級建築士、認定マンション管理士、ADR認定資格者、管理計画認定制度事前確認資格者、適合性診断サービス実施資格者、マンション修繕積立技術者、管理業務主任者、防火管理者、防災管理者、宅地建物取引士、ハウスインスペクター ほか
メンバー	マンション管理士：5名／一級建築士：3名／建築士事務所：2社
連絡先・WEB	電話：078-330-0013　FAX：078-330-7135　直通：090-1071-4008 Email：k.mimura@miraisekei.com　WEB：https://miraisekei.com