マンション内の給排水管の劣化診断

マンションでは、建物の長期修繕計画が作成され、修繕周期や概算費用が示されています。給排水管などの配管の場合、建築された年代で使用されている配管の種類が異なるため耐久性・修繕周期は異なりますが、屋内共用管（給水、雑排水、汚水、雨水）の長期修繕計画における修繕周期（全体取替え、更新）は、約30年程度に設定され、その間の小規模（部分的）な修繕•更生は、15 年、25年で設定されるのが一般的です。
ここで修繕周期として示されている年数はあくまでも目安ですから、15年、25年経ったら必ず修繕•更生する、30 年経ったら必ず取り替えるという訳ではありません。
配管の劣化は、使用条件、配管材料、用途、部位などによって進行の度合いが異なりますので、目安の年数より早く劣化することもありますし、目安の年数が来ても劣化していないこともあります。

そのため目安の年数が来る前に配管の劣化調査を実施し、その時点での実際の劣化状況を把握することで、長期的な修繕計画を見直すことが望まれます。
最近では、マンションの給水管には樹脂配管が使われることが多く、赤水、腐食などの劣化現象は見られなくなってきましたが、排水管は、鋳鉄管などの金属配管が使われている例もあり、腐食や詰まりによる排水不良などが起きる場合があります。
排水管の腐食などの劣化が進行した場合の対処方法としては、配管を新しい管に取り替える（更新する）方法や、既存の配管に何らかの処置を施して機能を回復させ継続使用できるようにする管更生工法があり、この代表的なものには樹脂ライニングによるエ法があります。
樹脂ライニングによる管更生工法は、サンドブラスト等により管・継手内部の錆こぶなど腐食劣化した部分を研磨し、その後、管内全面に均一に樹脂を塗布するエ法が一般的ですが、現在では様々な方法が考案されています。

給排水管の劣化診断

マンションの配管について適切な修繕時期を決めるためには、配管の劣化状況を把握する必要がありますが、その際によく用いられる調査手法には、右の図1～図3の3手法があります。
それぞれの調査手法の概要は、図に示すとおりですが、調査手法の中には給水の断水が必要なものや配管の材質によっては調査できないものもあるので、現地の状況を事前に調べ、調査計画を立ててから調査を実施する必要があります。
例えば、超音波肉厚測定調査は、金属の原さを測定する調査方法ですので、最近主に使用されている樹脂製の配管には適用できません。
これらの劣化診断の結果を長期修繕計画に反映させて、建物全体の修繕工事を計画的に実施することになります。
配管だけでなく建物は、例え適切に維持管理されていても劣化が進行していくものです。

そのため一度立てた修繕計画についても、定期的に見直しを行い、建物の現状に沿ったものとすることが必要となります。