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当社では2026年8月に、報道段階の情報をもとに「マンション大規模修繕工事の談合報道と管理組合の自衛策」を掲載しました。本稿では、正式に発表された命令の内容を整理し、管理組合が確認すべき点を解説します。

このような背景を踏まえ、当社では2026年8月に、報道段階の情報をもとに「マンション大規模修繕工事の談合報道と管理組合の自衛策」を掲載しました。本稿では、正式に発表された命令の内容を整理し、管理組合が確認すべき点を解説します。

マンション管理組合は、今後の大規模修繕工事の発注にあたり、談合防止のための具体的な対策を講じる必要があります。例えば、複数の業者から見積もりを取得し、透明性のある入札プロセスを確保することが求められます。また、工事内容や予算についても明確にすることで、業者間の不正な調整を防ぐ手立てを講じることが不可欠です。さらに、管理組合のメンバー全員が談合のリスクについて理解し、常に監視を怠らないことが重要です。

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本記事では、独立系のマンション管理士・一級建築士の立場から、この検査結果の読み方と、管理組合が自らの管理会社をチェックするためのポイントを解説します。

全国立入検査とは何か

マンション管理業者は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（適正化法）に基づく国土交通省の登録業者です。登録数は1,735社（令和7年度末現在）、分譲マンションのストック戸数は約713万戸（令和6年末現在）に達しています。

国土交通省（各地方整備局等）は平成17年度から毎年度、管理業者の事務所等に立ち入り、法令の遵守状況を検査しています。検査の中心は次の5つの重要項目です。

• 専任の管理業務主任者の設置
• 重要事項の説明等
• 契約成立時の書面の交付
• 財産（管理費・修繕積立金）の分別管理
• 管理事務の報告

いずれも、管理組合の財産と契約上の権利を守るための基本的な義務です。

令和7年度の検査結果 ― 是正指導は31社、前年度から増加

令和7年度は全国112社（前年度107社）に立入検査を行い、31社（前年度22社）に是正指導が行われました。なお、31社すべてで是正等がなされたことが確認されています。

適正化法の条項ごとの是正指導件数は次のとおりです。

指導率で見ると、「契約成立時の書面交付義務違反」が17.0％（前年度9.3％）とほぼ倍増し、「重要事項説明義務違反」14.3％（同13.1％）、「専任の管理業務主任者の設置義務違反」3.6％（同2.8％）も増加しました。

この結果をどう読むか ― 「契約手続きの基本」でのつまずきが最多

最も多かった違反は、契約成立時の書面交付（第73条）と重要事項説明（第72条）です。これらは、管理委託契約を結ぶ・更新するときの入口の手続きであり、管理組合側から見れば「自分たちがどんな条件で何を委託しているのか」を確認できる唯一の機会です。

ここでの違反が多いということは、契約内容を十分に説明されないまま更新が繰り返されているマンションが一定数存在する可能性を示しています。毎年の契約更新が「形だけ」になっていないか、管理組合側でも意識しておく必要があります。

一方、管理費等の分別管理（第76条）と管理事務の報告（第77条）の違反は前年度より減少しており、お金の管理そのものに関する指導は相対的に落ち着いています。

今後の重点 ― 管理業者管理者方式と「利益相反」の事前説明

今回の公表資料で注目すべきは、国土交通省が今後の方針として、管理業者管理者方式（管理会社が管理者を兼ねる方式）における利益相反のおそれがある取引の事前説明義務等を重点的に指導すると明言した点です。

令和7年に改正された適正化法・同法施行規則が令和8年4月1日から施行され、管理会社が管理者として自社や関連会社と取引を行う場合などの事前説明義務が導入されました。理事のなり手不足から管理業者管理者方式（第三者管理方式）を採用するマンションが増えるなか、「工事の発注先が管理会社の関連会社ばかり」といった利益相反の問題は、今後の管理業界の大きな論点です。国の検査がここに踏み込むことは、管理組合にとって歓迎すべき動きと言えます。

管理組合が自分でできる5つのチェック

立入検査は国が行うものですが、検査対象と同じ視点で、管理組合自身が管理会社をチェックすることができます。総会・理事会の際に、次の5点を確認してみてください。

1. 契約更新時に重要事項説明を受けているか ― 更新のたびに、管理業務主任者による説明（説明会の開催または書面交付等）が行われているか。説明資料が「前年のコピー」のままになっていないか。
2. 契約成立時の書面（第73条書面）を受け取っているか ― 契約締結後に、契約内容を記載した書面が管理組合に交付されているか。今回最も違反が多かった項目です。
3. 管理費・修繕積立金の分別管理の方式を把握しているか ― 収納口座・保管口座の名義や印鑑の管理方法、保証契約の有無を、会計担当理事が説明できる状態か。
4. 管理事務報告を毎年受けているか ― 事業年度終了後に、管理業務主任者から管理者（理事長）への報告が行われているか。報告書が保管されているか。
5. 担当者・管理業務主任者の体制を確認しているか ― 事務所に専任の管理業務主任者が適正に配置されているか、担当フロントの変更が適切に通知されているか。

これらに一つでも心当たりのない項目があれば、管理会社に確認を求めることをおすすめします。誠実な管理会社であれば、すぐに資料を提示して説明してくれるはずです。

独立系コンサルタントの立場から

今回の結果は「管理会社の約4分の1が法令違反」という見出しだけを見ると不安になりますが、違反の多くは是正済みであり、制度としての検査・指導は機能しています。重要なのは、管理組合側が受け身のままでは、契約手続きの不備に気づけないという事実です。

当事務所は、管理会社から独立した立場のマンション管理士・一級建築士事務所として、管理委託契約の内容チェック、管理費の適正化、管理規約の改正、大規模修繕工事のコンサルティングまで、管理組合の側に立った支援を行っています。「うちの管理会社は大丈夫か」「契約書を一度専門家に見てほしい」という管理組合の方は、お気軽にお問合せフォームからご相談ください。

出典

• 国土交通省「マンション管理業者への全国立入検査結果（令和7年度）について」（令和8年5月29日・PDF）
• 同・別添「マンション管理業者への全国立入検査結果（令和7年度）」（PDF）

※本記事は公表資料に基づく解説であり、個別の管理会社の評価を行うものではありません。

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2026年（令和8年）6月、マンションの大規模修繕工事をめぐり、施工会社と設計コンサルタント会社の計38社が談合を繰り返していたとして、公正取引委員会が独占禁止法違反（不当な取引制限）を認定し、排除措置命令を出す方針を固めたと報じられました。施工会社には総額約16億円の課徴金納付命令も出される見通しです。各社は遅くとも2021年秋ごろから、関東地方のマンションを対象に、見積もり合わせや入札の前にあらかじめ話し合って受注する会社と金額を決めていたとされ、対象は100件以上にのぼると報じられています。

本稿では、この事案を題材に、独占禁止法の「排除措置命令」とは何か、管理組合にどのような影響があるのか、そして管理組合が今できる自衛策を整理します。（本稿は2026年8月時点の報道等に基づくものです。正式に発表された命令の内容は、冒頭の追記をご覧ください。）

排除措置命令とは何か

独占禁止法違反の指摘には、重い順に「排除措置命令」「警告」「注意」といった段階があります。このうち排除措置命令（独占禁止法7条）は正式な行政処分であり、違反行為の取りやめ、再発防止体制の構築、取締役会での決議、取引先や同業他社への通知、公正取引委員会への報告などが命じられます。命令書は公表され、どの期間に、どのような手口で違反が行われたかが公式に認定されます。

談合やカルテルの場合は、これに加えて課徴金納付命令が出され、違反対象となった売上高の原則10％を国庫に納付しなければなりません。今回の事案では、施工を担わない設計コンサルタント会社には課徴金は科されない見通しですが、談合の成立に中心的な役割を果たしたとして排除措置命令の対象になると報じられています。

今回の事案の特徴 ― 「設計監理方式の死角」

今回の報道で特に重いのは、本来は管理組合の側に立って工事の適正化を担うはずの設計コンサルタントが、受注調整に関与していたとされる点です。

大規模修繕工事では、設計事務所などのコンサルタントが仕様書を作り、施工会社を公募し、見積もりを比較して選定を助言する「設計監理方式」が広く採用されています。この方式は本来、管理組合が専門知識の不足を補い、施工会社との利益相反を避けるための仕組みです。ところが、そのコンサルタント自身が特定の施工会社に受注させるよう調整していたとすれば、比較検討のプロセス全体が形だけのものになってしまいます。国土交通省も以前から「設計コンサルタントを利用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口」を設けるなど、不適切コンサル問題への注意喚起を続けてきました。今回の事案は、その懸念が大規模に現実化したものといえます。

管理組合への影響

正式に排除措置命令が出て確定した場合、管理組合にとって重要な意味を持つのは次の点です。

第一に、損害賠償請求の足がかりになることです。独占禁止法25条は、排除措置命令等が確定した後の無過失損害賠償責任を定めており、民法709条に基づく請求も可能です。談合によって工事費が割高になっていた場合、その差額分の賠償を管理組合が請求する法的な根拠が整うことになります。命令書には対象物件の範囲・期間・手口が具体的に記載されるため、該当する可能性のある管理組合は、まず自分たちの工事が対象期間・対象地域に含まれるかを確認することが出発点になります。

第二に、進行中の契約の見直しです。処分対象となった会社と設計監理契約や工事請負契約を結んでいる管理組合は、契約を継続するかどうかの判断を迫られます。直ちに解除すべきとは限りませんが、少なくとも経緯の説明を求め、総会・理事会で対応を協議しておくべき局面です。

第三に、業者選定基準への反映です。官公庁の多くは排除措置命令を受けた企業を一定期間指名停止としますが、民間の管理組合には自動的に適用される仕組みはありません。管理組合自身が選定条件に組み込む必要があります。

管理組合が今できる自衛策

今回の報道を踏まえ、これから大規模修繕を迎える管理組合には次の対策をおすすめします。

1．コンサルタントの独立性を確認する。設計コンサルタントを選ぶ際に、管理会社や施工会社と資本関係・取引関係がないか、特定の施工会社への誘導につながる利害がないかを、書面で確認しましょう。極端に安いコンサルタント料は、施工会社側からの見返り（バックマージン）で埋め合わせている可能性を疑うべきサインの一つです。

2．公募条件に独占禁止法関連の資格要件を入れる。施工会社の公募要領に「過去一定期間内に独占禁止法に基づく排除措置命令等の処分を受けていないこと」を参加資格として明記する方法です。誓約書の提出を求める形も有効です。

3．談合情報への対応手順を決めておく。見積もり合わせの過程で談合をうかがわせる情報（各社の見積金額が不自然に近い、辞退が相次ぐ、同一の書式・誤字など）に接した場合の対応手順を、あらかじめ仕様書や選定要領に定めておきます。

4．見積もりの比較検討過程を記録に残す。誰がどの会社に声をかけ、どのような基準で選定したかを議事録等に残しておくことは、後日問題が発覚した際に管理組合を守る材料になります。

おわりに

今回の事案は、設計監理方式そのものが悪いという話ではなく、「誰に監理を頼むか」がいかに重要かを示すものです。マンションみらい設計は、管理会社・施工会社のいずれとも資本関係のない独立の立場から、大規模修繕のコンサルタント選定・施工会社公募・見積もり比較のご相談をお受けしています。ご自身のマンションの工事が今回の報道の対象に含まれるか気になる場合や、これからの大規模修繕で談合リスクを避けたい管理組合の方は、お問合せフォームからお気軽にご相談ください。

公正取引委員会は2026年9月28日に正式な命令を発表しました。対象工事の範囲・期間・手口は、正式発表を受けた解説記事をご覧ください。

※本稿は2026年8月7日時点の報道等に基づく一般的な解説であり、特定の企業・団体の違反を断定するものではありません。正式な処分内容は公正取引委員会の発表をご確認ください。

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マンションの設備の種類

戸建て住宅と違い、マンションには数多くの設備が備わっています。 供給を受げた水を各住戸に配水する「給水設備」、水をお湯に変える「給湯設備」、使い終わった生活排水や雨水を安全に下水道へ放流するための「排水設備」、室内の空気を入れ換えたり汚れた空気を屋外へ排出するための「換気設備」、火災時の消火活動のための「消火設備」、火災の発生をいち早く惑知して館内に周知する「自動火災報知設備」、 供給された電気を安全に使用するための「受変電設備」や「幹線設備」、共用部分に必要な照明や電源を確保するための「電灯コンセント設備」、テレビやインターネットを安定供給するための「情報通信設備J、落雷から保護するための「避雷設備」、その他エレベーターやインターホン、オートロック、オートドア、宅配ボックス、 ディスポーザー排水処理設備など名称を挙げるだけでも大変な種類があり、超高層マンションなどでは、さらに多くの設備が備わっており、これらの全てが適正に稼働することで日常の生活が成り立っているわけです。
これら設備のことを、普段の生活の中においてはほとんど意識することはないかと思いますが、当たり前の日常を維持していくためには、定期点検や法定点検、修理や修繕、予防保全、更新工事などの「維持管理」が必要なことは言うまでもなく、そのために必要な運転費や点検費が毎年の総会議案書の中の管理費会計に計上され、 一定年数を超えた比較的費用がかかる修繕においては修繕積立金会計から支出され、設備が維持されていきます。

毎年、何の設備にどれぐらい費用がかかっているのか、なかなかその全てを把握している居住者はもしかするとあまり多くはないのかもしれません。

本稿では、主立った設備を取り上げ、その機能や必要な管理を紹介しますので、少しでも自分の住まいに備わっている設備に興味を持っていただけたら幸いです（ただし、備わっている設備の種類は、マンションの規模などにより大きく異なりますのでご了承くださし％）。

給水装置

まずは、「必要な水量」、「安全で良質J、「適正な圧力」の水を全てのお宅の蛇口まで安定的に供給するための給水設備を見ていきます。表1はマンションにおける主な給水方式の特徴をまとめたものです。
かつてはマンションの屋上部分に水槽が設置される「高置水槽方式」が主流でしたが、近年では改修工事の際に高置水槽を撤去し、直結増圧方式などに変更する事例が増えてきました。 引き続き高置水槽方式を選択される場合は、高置水槽が現行碁準の耐震性能を有しているか専門家に診断してもらった上で、使用してください。
水槽は毎年1回の槽内面清掃と目視点検、水質の管理が必要になります。 給水ポンプは水の安定供給のため非常に重要な役割を担っています。 特に「ポンプ圧送方式」であれば、ポンプが故障して動かなくなってしまったら即断水になってしまう場合がありますのでメンテナンスがとても重要です。

水道本管からの引き込み管にポンプが直結された「直結増圧方式」の場合は、各自治体の水道条例により毎年1回の点検が義務付けられています。
水道メーターは計贔法の定めにより8年毎の交換が必要になりますが、メーター交換を行うべきメーターの所有者は地域により異なります。 例えば、東京都水道局の管轄であれば一部の例外を除き、各戸メーターの所有者は水道局である場合がほとんどなので、同局の負担で実施してくれます。
「適正な圧力」を安定確保するため、減圧弁という水圧を調整する装羅がマンションのどこかに設置される場合があり、最近では住戸ごとに「戸別減圧弁」を設置する形態が主流になりました。 この戸別減圧弁は10~15年の周期で交換が必要になります。 なお、「適正な圧力」とは、諸説ありますが現在の実務においては各戸メータ一部分において0.15MPa~0.3MPa（メガパスカル）としています（写真1)。

排水装置

排水には呼び名があり、便器からの排水を「汚水」、台所・洗面・洗濯． 浴室からの排水を「雑排水」と種別しています。 その他にも空調機などからのドレンや、雨水もあります。 ここでは、主に住戸内から排水される汚水と雑排水について取り上げます。
まず、室内に設置される衛生器具には図1（次頁）に示すような「排水トラップ」が必ず設けられています。 この排水トラップは、排水管や下水道から来る臭気や害虫を室内に侵入するのを防ぐためのもので、図2（次頁）のように常に水が溜まるようになっています。 この残留水を「封水」と呼びます。 封水の深さ（排水トラップの深さ）は、昭和50年建設省告示第1597号により5cm以上10cm以下と定められておりますが、図3（次頁）のような現象により
封水が無くなってしまうことを「破封」と言います。
そして、今回のパンデミックにおいて、新型コロナウイルス感染者の便や尿からウイルスが検出されることや、惑染者が増えた期間は下水道処理施設においても排水からウイルスが検出されたことが国内外で報告されていることを見ると、公共下水道に直結されている排水管からのウイルス侵入を防いでくれる、 実に単純で身近な存在の排水トラップはとても大切なものとして、再認識すべき設備だと思います。 排水は排水管の中を自然流下で流れていきますので、床下に隠れている横引き管は先下がりの勾配（管の傾き）と適正な口径が重要になります。 リフォーム工事においては、このあたりがおろそかになりがちな所で要注意です。 マンション標準管理規約においては、この横引き管は専有部分とし、立て管（合流継手を含む）は共用部分として第8条および別表第2に記載があります。 共用部分である立て管は、住戸の間取りにより異なりますが、通常1~3本設置され宅内のどこかに隠されております。 これは「共用部分である排水立て管は、専有部分である住戸の中に設置されている」ということになります。
排水管は、管内の詰まりや汚れを除去するために、管内を定期的に清掃する必要があります。
本当に管内清掃なんて必要なのですか？ と聞かれることがよくありますが、写真2は40年以上管内清掃を行わなかった末路で、ある日突然、汚物が吹き出し1週間ほど排水が一切流せなくなったので仮住まいを強いられたそうです。 表2は排水管の清掃方法と清掃周期の例です。 表3に示すように、マンションの排水管に使用されている管材は多くの種類があります。 その選定は新築時のマンション販売業者（開発業者）や設計者の考え方により様々ですが、1種類に固定されておらず複数の種類が使い分けられていることが多くなっています。 自分のマンションにどの種類がどの範囲で使われているかを知るには、竣工図面を読み解けば分かります。 しかし高経年のマンションにおいては、専門家でも竣工図面だけでは解らない場合が少なくありませんので、そのような場合は専有部分のリフォーム工事で内装が無くなった状態を内覧させてもらい、現場を目視確認したり実際の排水管の中に内視鏡を挿入して確認したりします。
管材が異なれば当然に寿命も異なる訳ですが、大雑把に言えば金属製の管材は腐食により改修工事が必要になってきますので、長期修繕計画において改修工事を予定することになります。
表3において特筆すべきは、排水用鋳鉄管は耐久性が極めて高いと考えられてきましたが、やはり更新が必要という時代に突人したようで、近年になり更新工事の事例が増えてきました（写真3)。

換気設備

一般的なマンションの換気方式は、第3種換気と呼ばれる方法が採用されています。 これは、換気扇により汚れた空気を機械的に強制排気し、その分の給気は室内が負圧になることで給気口から自然に新鮮な空気が入ってくるという仕組みです。 換気扇は台所に1台と、浴室とトイレに各1台というケースがありますが、これも様々です。
最近、惑染対策を行っているお店などで、「店内の空気はおよそ何分で入れ替わる仕組みになっております。」というアナウンスをよく耳にするようになりました。
少し専門的になりますが、「換気回数」について紹介しますと、室内に給気または排気される空気の量（面／時）を、部屋の容積（面）で割ったもので1時間に何回空気が入れ替わるかを示すものです。 2003年以降に新築された住宅の居室（寝室や居間）の場合は0.5回／時以上とされており、これは1時間で半分以上の空気を入れ替えるということです。 この方法の具体例としては、浴室の天井についている換気扇をスイッチOFFの時でも常時微鼠の運転状態を継続させる機能により、各居室に設置されている給気口から新鮮空気が少しずつ人ってくるという仕組みのものがあります。 ところが、何らかの理由でこの給気口を常時閉じて住まわれているというケースをよく見かけてしまうのが実態ではあります。

設備には寿命がある

マンションを大切に使っていけば「100年は十分に使える」と言える時代になりました。 しかし、残念ながら設備そのものは絶対に100年は持ちません。
「住まい」を安心安全・快適に末永く使っていくために、パーツの1つである設備は、いずれ「総入替え」をする時がやってきます。 「建物を大切に使う」とは、大変ですが「パーツ」を人れ替えることを指します。 ヴィンテージマンションという言葉を耳にするようになりましたが、建物外観はレトロであったとしても、内部の設備水準までもが陳腐化していては、なかなか安心安全な住まいとは言えないと思います。
設備の維持管理にはどうしても費用がかかるものですが、自分のマンションの特性を正しく理解し、少し先のことを考えた上で総合的な判断をしていくことが、結果として管理費や修繕積立金の節約になると思っています。

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～管理費等の収納と管理組合運営～

管理費や修繕積立金（以下「管理費等」といいます。）は、建物の維持管理や管理組合運営のための資金であり、管理費等の確実な徴収は、管理組合がマンションの適正な管理を行う上での根幹的な事項であることから、標準管理規約では、組合員に対し管理費等の納入を義務付けています(25条1項） 。
そして、管理費等の滞納は、管理組合の会計に悪影響を及ぼすのはもちろんのこと、他の区分所有者への負担転嫁等の弊害もあることから、滞納された管理費等の回収は極めて重要であり、管理費等の滞納者に対して必要な措置を講じることは、管理組合（理事長）の最も重要な職務の1つであるといえます（標準管理規約コメント（以下「コメント」といいます。）60条関係③） 。
標準管理規約別添３「滞納管理費等回収のための管理組合による措躍に係るフローチャート」（以下「フローチャート」といいます。）を踏まえ、管理費等に滞納があった場合の管理組合の対応につき解説いたします。

管理費等の滞納があった場合の請求の範囲

(l) 管理費等の滞納があった場合の請求の範囲

標準管理規約では、組合員に管理費等の滞納があった場合には、遅延損害金や、違約金としての弁護士費用や督促等のための費用も合わせて請求できるものとしています(60条2項） 。

そして、この遅延損害金等については、請求しないことについて合理的事情がある場合を除き、請求すべきものと考えられます（コメント60条関係⑥） 。

(2) 遅延損害金について

金銭債務につき、その履行が遅延した場合などに適用される遅延損害金は、契約等で別に定めがなければ民法が定める利率（法定利率）に従うことになります（民法419条） 。

この法定利率は、年3%を基本としつつ、3年ごとに利率が自動的に見直される変動制が導入されています（具体的な利率は、省令で定められます。）（民法404条） 。
ただし、この遅延損害金の利率は、上記のとおり、契約等で別に定めればその利率に従うことになりますので、管理規約に遅延損害金の定めがあるとき（標準管理規約は、管理費等の遅延に対しては「年利0％の遅延損害金」が発生するとし(60条2項）、遅延損害金の利率を管理規約で定めることを想定しています。）には、滞納管理費等の額に、当該管理規約に定める利率に基づく遅延損害金を加算して請求します。一方、規約がなかったり規約があっ
ても遅延損害金の規定を設けていない管理組合の場合は、民法の法定利率に基づく遅延損害金を加算して請求することになります。
なお、管理規約に定める滞納管理費等に係る遅延損害金の利率の水準については、管理費等は、マンションの日々の維持管理のために必要不可欠なものであり、その滞納はマンションの資産価値や居住環境に影響し得ること、管理組合による滞納管理費等の回収は、専門的な知識・ノウハウを有し大数の法則が働く金融機関等の事業者による債権回収とは違い、手間や時間コストなどの回収コストが膨大となり得ること等から、利息制限法や消費者契約法等における遅延損害金利率（年14.6%)よりも高く設定することも考えられるでしょう（コメント60条関係④）。

(3) 督促等の費用について

管理費等を滞納している組合員に対しては、上記のとおり、督促および徴収に要する費用を加算して請求することができます（標準管理規約60条2項） 。督促および徴収に要する費用としては、次のようなものが考えられます（コメント60条関係⑤）。

(4) 弁護士費用

管理費等を滞納している組合員に対しては、上記のとおり、違約金としての弁護士費用を加算して請求することができます。
契約関係にある当事者間において、法的手続等により債権の回収を図るための弁護士費用は、債務不履行に伴う損害の一部ということになります。
契約関係等にない者間の争いにも適用される不法行為に伴う損害賠償請求においては損害の中に弁護士費用を含めることができますが、債務不履行に伴う損害賠償では相手方に弁護士費用を請求できないとするのが一般的な裁判実務です。

ただし、建物等の管理等に関する区分所有者相互間の事項を定める管理規約において、弁護士費用を違約金と位買付けることによって、滞納している組合員に請求することは可能であると考えられます（標準管理規約も、「違約金としての弁護士費用」としているところです。）。
したがって、弁護士費用については、管理規約に標準管理規約と同じような規定を設けていることを前提に、「違約金としての弁護士費用」を滞納管理費等に加算して請求することになります。

請求の相手方

滞納管理費等の請求の相手方は、管理費等を滞納している組合員です。

組合員（区分所有者）ではない同居人や、組合員から専有部分を賃借している賃借人に請求することはできません。
区分所有権に相続が発生した場合には、一般承継人としてその相続人に請求することになります。
区分所有権が売却（強制執行や担保権実行による売却も含まれます。）された場合には、特定承継人である買主・買受人にも請求することができますが（区分所有法7条、8条）、この場合、売主である滞納組合員も引き続き債務を負い、管理組合は、両者に対し滞納額等の全額を請求できることになります。

滞納者への督促

(1) 管理組合からの督促

標準管理規約は、「管理組合は、納付すべき金額を納付しない組合員に対し、督促を行うなど、必要な措置を講ずるものとする」としています(60条3項） 。
管理組合は、まずは滞納者に対して、滞納管理費等の支払いの督促とともに、今後も滞納が継続する場合には、その状況に応じて更なる措置を執ることになる旨を事前に警告します。
フローチャート（解説）によれば、督促の手順の例として、以下のような対応を挙げています（過去の実績によれば、失念していたなど一時的な要因で滞納した者は、3ヶ月以内に滞納を解消するとされています。）。

(2) マンション管理業者による督促

なお、マンション管理業者に管理を委託している場合には、出納業務として、滞納者に対する督促を行ってもらうことも可能です。

ただし、マンション標準管理委託契約書では、管理業者が行う督促は、最初の支払期限から起算して0月の間、電話や自宅訪問、督促状による支払いの督促に限られ（同別表第1。「0月」は管理組合と管理業者との間の合意で決定する。）、この方法により督促しても組合員が滞納管理費等を支払わないときは、管理業者はそれ以上の業務・対応は行わず、その後の請求は管理組合が行うものとされていることに注意が必要です（同10条1項） 。

競売手続きへの参加による回収

管理費等の滞納者のほとんどは、ローン等の支払いも滞納していることが多いため、6か月以内に銀行が債権回収のために競売等に動き出すことが多いといわれています。
そこで、銀行等の他の債権者による担保権の実行等により競売が実施された場合は、裁判所に対して配当要求を行い、滞納管理費等を回収します。
なお、売却代金の配当でば滞納管理費等の全額を回収できない場合は、買受人（特定承継人）からの回収を検討します（買受人に請求し、買受人が弁済しない場合は、その資産について、先取特権の実行や債務名義に基づく強制執行を実施します（次号参照）。）。

消滅時効完成の阻止

(l) 消滅時効

管理費等の債権は、債務者が一定の期間その債務を履行しない場合、消滅時効により消滅します（ただし、期間の経過により当然に消滅するのではなく、債務者が消滅時効を援用すること～債務者が当該債権は時効により消滅したことを債権者に主張すること～が必要です。） 。
民法では、この消滅時効の期間につき、ア権利を行使できることを知ったときから5年イ権利を行使できるときから10年の2つの基準によることとしています（民法166条）。
組合員が管理組合に納人する管理費等は、管理規約等であらかじめ定められているものであり、管理組合はその納人額および納入時期等を了知していることから、上記アに該当すると解されますので、その消滅時効期間は「5年」となります。

(2) 消滅時効完成を防止するための措置　～時効の更新、完成猶予～

①時効の更新等の概要

管理費等の滞納から5年が経過すると、滞納管理費等債権は時効により消滅します。管理費等は建物等の維持管理や管理組合運営における資金であり、滞納分を組合員から徴収できなくなることは、建物等の適正な維持管理や管理組合の運営に支障を生じますので、管理組合としては、滞納期間が長期にわたるような組合員に対しては、消滅時効の完成を防ぐために一定の措買を講じることが必要となります。
消滅時効の完成を防ぐ方法として、「時効の更新」と「時効の完成猶予」があります。

時効の更新は、以前は「時効の中断」と称されていたもので、時効の進行がストップし、改めて最初から時効期間がスタートするものです（いわば「時効期間のリセット」です。）。

一方、時効の完成猶予は、以前は「時効の停止」と称されていたもので、時効の進行は一旦ストップしますが、その事由がなくなればその時点から残りの時効期間が進行するものです（いわば「時効の進行の一時停止」です。）。
民法では、具体的な事由ごとに、下記の表のように定められています。

②時効の更新等の自由に係る留意（その１）　～権利について協議を行う旨の書面の合意～

民法では、「権利について協議を行う旨の合意が書面でなされたとき」が「時効の完成猶予」の事由として認められています。

したがって、滞納管理費等の請求に際し、滞納から５年近く経過しているような場合には、まずは「支払方法等について協議を行う」旨を書面で合意することにより当面の間の時効の完成を防いだ上で、ある程度時間をかけて、支払い方法等についての実際の協議を進めることが考えられます。

③時効の更新等の事由に係る留意（その2)　～配当要求について～

令和2年3月31日以前の民法では、「差押え、仮差押え又は仮処分」を時効の中断事由とし（改正前民法147条2号）、これらが権利者の請求によりまたは法律の規定に従わないことにより取り消されたときは、時効の中断の効力は生じないとされていました（同154条） 。
上記のとおり、銀行等の他の債権者による競売が実施された場合は、管理組合は、裁判所に対して配当要求を行い、滞納管理費等の回収を図りますが、この配当手続への参加は、改正前の民法の規定における「差押え」に準ずるものとして「時効の中斬」が認められると解されていました。

しかも、最高裁は、配当要求により消滅時効を中断するためには、強制競売の申立てが取り下げられた場合であっても法定文書により滞納管理費等債権が先取特権を有することを配当要求手続において証明していればよく、債務者が配当要求債権についての配当異議の申出等をすることなく配当等が実施されるに至ったことまでは要しないとしました（最高裁令和2年9月18日判決） 。すなわち管理組合にとって配当要求は、滞納管理費等の債権があり、それ
が区分所有法7条に基づく先取特権を有するものである旨の書面を提出すれば、滞納管理費等の回収を一部でも図るとともに、時効を完成させない（時効期間をリセットする。）という効果が得られる有効な手段ということになります。
ただし、現行の民法の規定では、従前の「差押え」が「強制執行」等とされ、その効果も、当該事由が終了するまでの間は時効の完成猶予、当該事由が終「したときに時効の更新とされたことから（民法148条）、配当要求の取扱いについては、今後議論となる可能性があることに注意が必要です。

滞納者の保有財産の調査

(1) 保有財産調査の意義

標準管理規約では、「理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措償を追行することができる」とされています(60条4項） 。
滞納管理費等の回収のための法的手続では、判決などの債務名義を取得の上、組合員の財産に強制執行をすることになるため、実際に滞納管理費等の回収が図られるかは、最終的には滞納者が保有している財産が、滞納管理費等やそれに優先する債務の弁済に十分な価値を有しているかにかかってきます。
したがって、滞納管理費等の回収につき法的手続を検討するに当たっては、その準備として、滞納者の保有財産の調在が大切となります。

(2) 財産調査の方法

①財産調査の対象

滞納者の専有部分等について、登記情報から抵当権等の設定の有無を調査するとともに、専有部分等以外の資産について、現住所と最低限その直前に居住していた市区町村内と、勤務先の市区町村内の調査を行います。

②滞納者の金融資産

滞納者の金融資産については、滞納者本人から情報提供があれば、銀行等から情報開示を得ることが考えられます。ただし、銀行等は顧客情報の流出を懸念して本人の同意を求める可能性が考えられるため、滞納者の同意を事前にとっておくようにします。
一方、滞納者本人から情報提供が得られない場合には、銀行等（現住所と最低限その直前に居住していた市区町村内の銀行等や勤務先の市区町村内の銀行等）に預金等の有無の情報開示を求めることが考えられますが、この場合も本人の同意が求められる可能性があることに注意が必要です。

③滞納者が保有する他の不動産

滞納者が保有する他の不動産については、滞納者本人から情報提供があったり、他の調査により地番や家屋番号等を取得できている場合には、各登記所で閲覧調査を行います。

登記情報は、どの登記所においても全国の登記情報を閲覧することができ、登記情報提供サービス(https: / / w w w 1.touki.or.jp/）を利用してインターネット上で確認することも可能です。
一方、滞納者本人から情報提供が得られない場合等には、市区町村（滞納者の現住所と最低限その直前に居住していた市区町村とすることが、費用対効果の観点から適切でしょう。）の固定資産課税台帳を調査することにより、滞納者の保有不動産を確認することができます。

ただし、地方自治体は地方税法上の守秘義務に抵触する懸念から、固定資産課税台帳の代理人による閲覧や記載事項の証明書の交付に当たっては、書面による本人の同意が求められることに、注意が必要です。

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理事のなり手不足や高齢化を背景に、外部管理者方式（第三者管理）を検討する管理組合が増えています。導入には管理規約の整備が欠かせません。本記事で要点を整理します。

外部管理者方式とは

区分所有者（理事会）ではなく、マンション管理士などの外部の専門家を管理者に選任して管理運営を担ってもらう方式です。理事のなり手不足を解消できる一方、監督の仕組みを規約で整えることが重要です。

なぜ今、注目されているのか

• 居住者の高齢化・役員のなり手不足
• 専門的な管理・大規模修繕への対応力
• 標準管理規約でも管理者方式に関する規定が整理されてきた

規約で定めておきたい主なポイント

① 管理者の権限と責任の範囲

どこまでを管理者に委ねるかを明確にします。

② 監督・チェックの仕組み

監事や監査、区分所有者による監督の手段を規約に盛り込み、利益相反やお手盛りを防ぐ仕組みを整えます。

③ 選任・解任の手続き

管理者を選任・解任する際の決議要件や手続きを明確にしておきます。

④ 費用と契約条件

報酬や契約期間、更新の条件などをルール化します。

導入には規約改正がセットで必要

外部管理者方式を安心して運用するには、現行規約を見直し、監督体制を含めた規約整備が欠かせません。当事務所はマンション管理士＋一級建築士が、外部管理者方式に対応した規約改正を低額でサポートします。遠方の管理組合様もオンライン対応可能です。

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あわせて読みたい：区分所有法改正で管理規約はどう変わる？

まずは無料でご相談ください

外部管理者方式の導入可否や、規約で整えるべき事項についてもご相談を承ります。現行規約をお送りいただければ具体的にご提案します。

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管理規約改正というと単棟型のイメージが強いですが、団地型・複合用途型のマンションは、改正時に特有の注意点があります。本記事では、それぞれのポイントを整理します。

標準管理規約には3つの型がある

国土交通省の標準管理規約には、単棟型・団地型・複合用途型の3つがあります。自分のマンションがどの型に当たるかで、準拠すべき規約のひな型が変わります。改正の際は、まず正しい型を選ぶことが出発点です。

団地型の規約改正で注意すべき点

団地全体と各棟、二段構えの規約

団地型では、団地全体に関する事項と各棟に関する事項を区別して定める必要があります。改正時は、どちらに属する規定かを整理することが重要です。

団地総会と棟総会の決議

事項によって、団地総会の決議で足りるものと、棟総会の決議が必要なものがあります。決議の取り扱いを誤ると、改正の効力に影響します。

土地・敷地の共有関係

団地は敷地の共有関係が複雑になりがちです。共用部分・敷地の管理区分を規約で明確にしておきましょう。

複合用途型の規約改正で注意すべき点

住宅部分と店舗部分の区分

住宅・店舗など用途の異なる部分が混在するため、全体共用部分と一部共用部分の区別が重要です。

管理費・修繕積立金の区分経理

全体で負担する費用と、一部の区分所有者が負担する費用を分けて管理する必要があります。改正時に費用負担のルールを見直しましょう。

意思決定のバランス

住宅部分と店舗部分の利害を調整する仕組みを規約で整えることが、円滑な運営につながります。

型の判断と改正は専門家へ

どの型に該当するか、どの条項を見直すべきかの判断は専門知識が必要です。当事務所は単棟型・団地型・複合用途型のいずれにも対応し、マンション管理士＋一級建築士が改正案・新旧対照表を低額で作成します。遠方の管理組合様もオンライン対応可能です。

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あわせて読みたい：区分所有法改正で管理規約はどう変わる？改正の進め方と費用の目安

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現行規約をお送りいただければ、型の確認と改正の進め方をご案内します。団地型・複合用途型のご相談もお気軽にどうぞ。

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管理規約の改正は、理事会だけでは決められません。総会での「特別決議」が必要です。本記事では、規約改正に必要な決議の要件と、総会までの進め方・準備のポイントを整理します。

管理規約の改正には「特別決議」が必要

区分所有法では、規約の設定・変更・廃止は区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成（特別決議）が必要とされています。通常の過半数決議よりハードルが高いため、事前の合意形成がとても重要です。

※決議要件・条文の詳細は最新の区分所有法をご確認ください。改正内容によって必要な手続きが異なる場合があります。

規約改正までの基本ステップ

1. 現行規約の診断：最新ルールとの差分を洗い出す
2. 改正案・新旧対照表の作成：標準管理規約に準拠
3. 理事会・専門委員会で検討：内容を調整
4. 総会で特別決議：4分の3以上の賛成で可決
5. 改正規約の周知・運用：組合員へ通知し運用開始

総会をスムーズに進めるための準備

• 分かりやすい資料：新旧対照表で「何が・なぜ変わるか」を明確に
• 事前説明：説明会やお知らせで疑問を先に解消
• 委任状・議決権行使書：定足数と賛成数を確保

専門家に任せるメリット

改正案づくりから総会資料、合意形成のサポートまで一貫して任せられます。当事務所はマンション管理士＋一級建築士が、複雑な改正を居住者にも分かりやすく整理し、円滑な決議をお手伝いします。AI化により低額・短納期、遠方の組合様にもオンラインで対応します。

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あわせて読みたい：区分所有法改正で管理規約はどう変わる？ ／ 管理規約改正の費用相場はいくら？

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総会日程から逆算したスケジュールもご提案します。現行規約をお送りいただければ、進め方と概算費用をご案内します。

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管理規約改正には多くの要素が絡み合っています。まず、なぜ管理規約が必要なのか、その目的を理解することが重要です。管理規約は、マンション内のルールを定め、住民間のトラブルを防ぐ役割を果たします。したがって、改正することでどのように住環境が改善されるのか、具体的な例を示すことが必要です。

この記事では、管理規約改正の費用相場はいくら？衝撃的に安く抑える3つのポイント｜マンションみらい設計を詳しく解説します。

例えば、あるマンションでは駐車場の利用に関する規約を改正しました。その結果、住民たちの駐車場利用のルールが明確になり、トラブルが減少しました。このように、管理規約の改正は実際に住民の生活に大きな影響を与えるのです。

このように、管理規約改正の費用相場はいくら？衝撃的に安く抑える3つのポイント｜マンションみらい設計を考慮することで、さらなる改善が期待できます。

「管理規約の改正って、いくらかかるの？」——管理組合の理事会で必ず話題になるのが費用です。本記事では、管理規約改正の費用相場はいくら？衝撃的に安く抑える3つのポイント｜マンションみらい設計を、マンション管理の専門家が整理します。

また、改正の際には、住民全員から意見を募ることが大切です。例えば、アンケートを実施することで、住民の意見を反映させた改正が可能になります。このように、住民の意見を取り入れることで、より良い改正が実現します。

管理規約の重要性を理解するためにも、管理規約改正の費用相場はいくら？衝撃的に安く抑える3つのポイント｜マンションみらい設計を押さえておくことが必要です。

さらに、改正後の運用についても考慮する必要があります。例えば、新しい規約に基づいた運用マニュアルを作成することで、住民に理解を深めてもらい、円滑な運用を図ることができます。

管理規約の改正は、マンションの運営や居住者の生活に直接影響を与える重要なプロセスです。具体的には、住民の意見を踏まえた上で、必要な改正を行うことで、より良い住環境を作り出すことが求められます。このため、改正に関する情報や費用についての理解を深めることが大切です。

費用面についても具体的な事例を挙げて説明することが重要です。例えば、ある管理会社に依頼した際の費用と、それによって得られたメリットについて詳しく紹介することで、読者の関心を引きつけることができます。

管理規約改正の費用は何で決まる？

管理規約改正の費用は、一部改正の場合と全面改正の場合で異なります。具体的には、全面改正の場合、専門家による詳細な診断が必要となるため、費用がかさむことが多いです。一方で、一部改正の場合は、比較的低コストで実施できる可能性があります。

費用は一律ではなく、主に次の要素で変わります。

具体的な数値を交えて、各要素に応じた費用感を示すことも効果的です。例えば、特定の条文を見直す際の平均的な費用や、標準管理規約に基づく場合のコストを示すことで、読者に具体的なイメージを与えられます。

改正の範囲については、全面的に見直す場合と一部のみ変更する場合で、やはり費用が大きく異なります。例えば、使用細則の見直しだけで済む場合や、全ての条文を新しくする場合では、取り組むべき業務の量が全く異なります。

また、改正にかかる時間についても触れることが重要です。例えば、全面改正の場合は数ヶ月かかることがある一方、一部改正の場合は短期間で済むことが多いです。このように、時間的な観点からも費用の判断材料を提供することが求められます。

例えば、規約のボリュームが多い場合には、その分費用もかさむ傾向があります。条文が多いほど、検討や作成に時間がかかるためです。また、棟数が多いマンションの場合、各棟の特性を考慮する必要があり、それに伴い費用も変動します。

費用を抑えるためには、管理組合での事前の準備が不可欠です。例えば、改正内容を整理しておくことで、専門家への依頼時にスムーズなコミュニケーションが図れ、結果的に費用が抑えられる可能性があります。

• • 規約のボリューム（条文数・別表・使用細則の量）

最後に、専門家選びについても詳述することが重要です。口コミや評価を参考にすることで、自分たちに合った事務所を選ぶことができ、結果的に信頼できるサポートを受けられます。

• 棟数・タイプ（単棟型／団地型／複合用途型）
• 改正の範囲（全面改正か、一部改正か）
• 新旧対照表や総会資料の作成有無

そのため、正確な費用は現行規約を確認したうえでの個別見積りになります。当事務所では無料でお見積りしています。

このように、規約の改正にかかる費用は多岐にわたります。具体的な金額を知りたい場合は、専門家に相談することが最も確実です。当事務所では、現行規約を見ながら、具体的な見積もりを提示することが可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。

費用を安く抑える3つのポイント

この費用を抑えるためには、適切なプロセスを踏むことが不可欠です。まずは、改正の範囲を明確にし、必要な部分のみを見直すことで、無駄な費用を削減できます。次に、標準管理規約に基づくことが推奨されます。これにより、過剰な手間や混乱を避けることができ、結果的にコストを抑えることができるのです。

① 改正の範囲を明確にする

さらに、AI技術を活用した事務所を選ぶことで、正確な文章を効率的に作成することが可能になります。これにより、時間とコストを大幅に削減できるため、非常に有利です。

全面改正か、必要箇所のみかを整理すると、無駄な工数を省けます。現行規約の診断で「どこを直すべきか」を見極めることが第一歩です。

② 標準管理規約に準拠して進める

国土交通省の標準管理規約をベースにすると、検討の手戻りが減り、結果的にコストを抑えられます。

③ AIを活用した事務所を選ぶ（正確な文章力）

作成工程を効率化している事務所なら、品質を保ったまま費用を抑えられます。（正確な文字作成が肝心）

依頼先の選び方

依頼先には管理会社・士業事務所などがありますが、マンション管理士と一級建築士の両面から見られる専門家だと、規約と建物・修繕の整合まで含めて相談できます。費用の安さだけでなく、標準管理規約への準拠と実務経験を確認しましょう。

依頼先の選び方においても重要な点があります。単に費用の安さだけを重視するのではなく、専門家としての実績や経験をしっかりと確認することが必要です。また、依頼先の対応が迅速であることも大切です。特に急な改正が必要になった場合、迅速に対応できる事務所を選ぶことが、トラブルを避ける鍵です。

当事務所が低額を実現できる理由

業務のAI化により作成工程を大幅に効率化し、品質はそのままに低額でのサービス提供を実現しています。遠方の管理組合様にもオンラインで対応可能です。

私たちの事務所は、AI化を進めることで、業務の効率化を図っています。これにより、低コストで高品質なサービスを提供できるのです。オンラインでの対応も可能ですので、遠方からの依頼でも安心してご利用いただけます。

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あわせて読みたい：区分所有法改正で管理規約はどう変わる？改正の進め方と費用の目安

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当事務所では、お客様のニーズに合わせた柔軟な対応を心掛けています。現行規約を送付していただければ、迅速に概算費用を提示し、進め方についてもアドバイスいたします。費用に関する不安を解消するために、無料相談も実施中ですので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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