第１節 区分所有建物
①建物の区分所有
マンションやビルの一室などの建物の部分は、独立の所有権の目的にできるが、その要件とは、どういうものなのだろう。
一棟の建物に、壁・床・天井等により構造上「区分」※ 1された2個以上の数個の部分（構造上の独立性※2) で、独立して「住居、店舗、事務所または倉庫」「その他建物としての用途（医院・診療所・教室等）」に供する1ことができるもの（利用上の独立性）があるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる(1条）。
原則の考え方として、一棟の建物全体が1個の物であると考え、例外として、以上のような要件があると、一棟の建物の一部が他の部分から独立して所有権の目的になると考えられる。
構造上の独立性とは、壁・床・天井等によって、他の部分と遮断されていることをいい、ふすまや障子によって仕切られているに過ぎないものは、構造上の独立性があるとはいえない。
また、隣室を通行しなければ出入りできないものは、ここでいう利用上の独立性があるとはいえない。
つまり、独立の出入口があることが必要である。なお、住居としての建物部分に炊事場、便所、洗面所等が欠けていても、共同利便施設の利用で足りれば、これらが内部に存在しなくても、住居としての利用上の独立性を認めることもありえる。
このような独立性のある建物の部分を目的とする所有権を区分所有権2といい(2条1項）、区分所有権を有する者のことを区分所有者という（同2項）。
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コメント ①ト イレなどは構造上区分されていても、独立して取引の対象にならない。 ②一 棟の建物に構造上区分され、独立して住居としての用途に供することができる 数個の部分がある場合、この数個の部分には、法律上当然に名別に 1個の区分所有権が成立するのではなく、区分所有する意思が必要である。 |
②専有部分(2条3項）
一棟の建物は、「専有部分」と「共用部分」で構成されている。
このうち、専有部分とは、1 条の規定どおり構造上•利用上の独立性があり、区分所有権の目的となる建物の部分のことをいい、たとえば、何号室という部屋の部分で、言葉のとおり自分だけが使える場所である。この専有部分に、共用部分に属する共用設備（電気・水道パイプ等）があってもよい（判例）。また、一戸の専有部分を、複数の区分所有者で共有することもできる。
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コメント ③専有剖分の範囲について、判例等でも分かれているが、一般的に壁の上塗リ部分までは専有部分であり、その壁の内部は共用躯分と考えられている。詳細は、「規約」で決められることが多い。 |
③共用部分(2条4項）
共用部分とは、①「専有部分以外の建物の部分5 （法定・規約共用部分）」、②「専有部分に属しない建物の附属物」（法定共用部分）および③「規約により共用部分とされた附属の建物（物置・集会所など）」（規約共用部分）をいう。
１． 法定共用部分⑥ (4条1項）
数個の専有部分に通ずる廊下、または階段室その他構造上区分所有者の全員またはその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならない。
よって、この部分を規約により専有部分とすることもできない％
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【例】 ① 建物の基本的構造部分（判例） 建物全体を維持するために必要な支柱、耐力壁、屋根、外壁等をいう。 ②建物の附属物 |
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コメント ⑤専有部分以外の建物の部分は、必ず共用部分となる。 ⑥法定共用部分の考え方 （ア）区分所有者の共用に供されうる状態に．あれば足リ、現実に共用に供されていなくてもよい。 （イ）管理者が管理所有者となる場合を除いて、区分所有者以外の者を共用那分の所有者と定めることはできない。 （ウ）規約で定めれば、各共有者のその用方（用法）に従った使用について、一定の制限はできるが、禁止はできない。 （エ）規約で定めれば、特定の区分所有者または区分所有者以外の者が排他的に使用できる。 ⑦もし、法定共用部分を専有部分とする場合（独立性を満たしている）には、これについて、その共有者全員の同意が必要である。 【例】共用部分の廊下の一部を改造して専有圏分にする。 |
２． 規約共用部分(4条2項）
専有部分となりうる建物の部分・附属の建物は、区分所有者の規約によって共用部分とすることができるが、この規約によって共用部分とされた部分のことをいう。
たとえば、集会室や管理人室（管理人が居宅として使用し、あわせて管理事務を行っている部分）等のように、本来専有部分となりうる空間を規約により共用部分とすることもできるし、規約を変更することにより、規約による共用部分を専有部分とすることもできる(31条1項）。
また、規約共用部分とする場合には、その旨を登記しなければ、第三者に対抗できない。
３． 共用部分の権利関係
共用部分は、法定共用部分か規約共用部分かを問わず、区分所有者全員の共有に属する(11条1項本文）。
ただし、一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という）は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する（同1項ただし書）。
これらは、規約で別段の定めもできるが、原則として、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない（同2項）。
例外として、管理者が共用部分を所有できる旨(27条1項）を規約で特別に定めることはできる。つまり、区分所有者以外の者が管理者となっていれば、この例外に該当する。
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コメント ⑧「共用部分の共有」関係については、民法の共有に関する規定の適用を排除し、区分所有法13条～ 19条の規定による(12条）。 よって、区分所有法では「共有部分」ではなく「共用部分」という表現を使う。 たとえば、民法では共有者は、共有物の分割請求をすることができるが、共用部分の共有者は、原則として共用部分の分割請求ができない。 ⑨ABCD居住の一棟のマンションに、2つのエレベーター甲・乙があった場合で、ABは甲のみ、CDは乙のみを使用する構造になっていれば、どちらも一部共用部分となる。 よって、甲エレベーターはABの共有、乙エレベーターはCDの共有となる。 ⑩たとえば①「区分所有者全員の共用部分を一郭区分所有者の共有」としたリ、 ② 「一部共用邪分を区分所有者全呉の共有」とすることができる。ただし、②の場合で、一部共用部分の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは その者の承諾が必要となる (31条 1項）。 |
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コメント ⑪民法では、各共有者は共有物について持分に応じた使用ができる (249条）と している。 しかし、区分所有建物の共用部分については、この考え方は適当 で ない。たとえば、エレベーターの使用頻度が、共用部分の共有持分に応じて 異な ることは周題がある。 よって、「その用方に従って」使用と表現している。 |
（２）共用部分持分の分離処分の禁止（１５条）
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コメント ⑫「規約で共用郎分を特定の区分所有者や管理者の所有とした」場合や「規約の 設定・変更で、共有持分の割合を変更した」場合が考えられる |
（４）一部共用部分の管理（１５条）
ここでは、この管理が誰が行うかを規定している。
（５） 共用部分の管理等(17条・18条）
区分所有者全員の共有に属する共用部分の管理方法については、次のような規定がある。
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コメント ⑬強行規定ではないので、規約で別段の定めができる。 ⑭共用部分の管理・変更が専有部分の使用に特別の影響を及ほすときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。 ⑯「区分所有者の定数」についてだけ例外を認めた理由は、「共用部分の変更については、共用邪分共有持分の大きさを考慮する必要性がある」からである。 たとえば、床面積の等しい 100の専有部分のうち、 75をAが所有し、残リの25を他の区分所有者が所有する場合、区分所有者の定数（頭数）の3/4以上を必ず要求することとすると、Aが変更したいと思っても、区分所有者の定数が満たされず否決されることもあリうる。 これは、Aのように議決権の3/4以上を有する区分所有者がいる場合、この者の意見が反映されにくい結果となり多数決の原理に反するため、規約で区分所有者の定数のみ過半数まで減じることができるとしたのである。 |
（６）共用部分の負担・利益収取（１９条）
① 内容
② 割合
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原則 |
持分（専有面積の床面積の割合）に応じて共用部分に関する費用を負担し、利益があったときは持分に応じて収取する。 |
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例外 |
規約で別段の定めができる。 |
（ア）持分の割合を変えるという定め
（イ）持分以外の基準で決めるという定め
なお、建物の敷地または共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む）が区分所有者の共有に属する場合、前記(5) (6)〈17~ 19条の規定〉は、その敷地または附属施設にも準用される(21条）。
（７）管理所有者の権限(20条）
① 義務
規約で共用部分の所有者※ 1と定められた区分所有者は、区分所有者全員（一部共用部分については、これを共用すべき区分所有者）のために、その共用部分を管理する義務を負う（同1項前段） 。
② 権利
これに伴う「相当な管理費用」は、それらの区分所有者に対し、請求することができる（同1項後段）。
③管理義務の範囲
この共用部分の所有者は、共用部分の変更（重大な変更）※をすることができない（同2項）。
④ 先取特権（７条）
（１） 区分所有者は、次の①または②について、債務者の「不動産」である区分所有権（共用部分に関する権利および敷地利用権を含む）および建物に備えつけた「動産」（建物使用に関連し常置させた畳・建具等）の上に、先取特権を有する。これらは、一般の債権以上に強い保護が必要となる。
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①共用部分、建物の敷地または「共用部分以外の建物の附属施設」につき、他の区分所有者に対して有する債権 （ア）特定の区分所有者が、共用部分等について、他の区分所有者が負担すべき債務（管理費用、公租公課、地代等）を立替えて支払った場合の債権（立替金償還債権） （イ）共用部分等について、特定の区分所有者がなした不法行為に他の区分所有者が自己の持分に基づいて有する損害賠償請求権 ②規約または集会の決議に基づき、他の区分所有者に対して有する債権 |
管理者または管理組合法人が、その職務または業務を行うにつき、区分所有者に対して有する債権についても同様に先取特権を有する。
この先取特権は、民事執行の手続に従い実行されることになり、その優先権の順位および効力については、共益費用の先取特権割いとみなされる。
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コメント ⑯先取特権とは、法律に規定された特殊な債権を有する者が、他の債権者よリ優先して、債務者の財産から支払いを受ける権利であるが、共益費用とは、対象物を保存等するために出した諸費用のことでありこれは、他の債権者のためにもなるものである。たとえば、管理者が管理組合に対して報酬債権を有する場合でも、この先取特権によって担保されない。 実行にあたリ、まず建物に偶え付けた動産について弁済を受け、債権の満足が得られないと、不動産である区分所有権から弁済を受けることになる。 不動産における「抵当権との優劣」について、抵当権が未登記なら、この先取特権が未登記でも抵当権に優先するが、抵当権に登記があリ、この先取特権が末登記なら、抵当権が優先する。また両者に登記があれば、登記の前後で優劣が決まる。 ⑰区分所有法の先取特権は、優先権の「順位（他の一殻の先取特権に優先するが、特別の先取特権に劣後）・効力」については、「民法の共益費用」とみなされる。 「目的物」については、それから除外される。区分所有法の先取特権は、「債務者の区分所有権（共用部分に関する権利および敷地利用権を含む）および建物に備え付けた動産」のみを対象とする。 これに対して、民法の共益費用の先取特権は、「債務者の総財産」を対象とする（民法306条1号） |
（２） 上記の債権を有する者は、債務者たる区分所有者の特定承継人（売買等により権利義務の一部を承継する者）に対してもその権利を行使できる(8条）。
⑤ 建物の設置または保存の瑕疵に関する推定（９条）
本来、瑕疵により賠償請求できる者は、請求にあたり、その瑕疵の存在場所や賠償義務者を特定しなければならないが、その欠陥部分がなかなか特定できないことが多い。
また、瑕疵の存在場所が明らかでも、それが専有部分なのか共用部分なのかが不明な場合もある。
そこで、「建物の設置または保存に瑕疵」があることにより他人に損害が生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置または保存にあるものと推定される。区分所有法では、必ずしも瑕疵の存する部分を特定する必要もないし、「設置の瑕疵」か「保存の瑕疵」かを明らかにしなくてもよい。
区分所有建物の瑕疵によって「他人」※ 2に損害が生じた場合、次のように分類して考える。
⑥ 区分所有権売渡請求権(10条）
敷地利用権を有しない区分所有者（賃料滞納により、土地賃貸借契約を解除された区分所有者・専有部分と敷地利用権の分離処分が可能であり、分離処分がなされた等）があるときは、「その専有部分の収去を請求する権利を有する者（敷地利用権のみの譲渡を受けた者・賃貸人など）」は、その区分所有者に対し、「区分所有権」⑱を時価で売り渡すべきことを請求できる。この請求権が行使されると、売買契約が成立したことになる（形成権）。
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コメント ⑱法律上は、区分所有者による「敷地利用権」．の買取請求権ではない。もっとも 当 事者間の合意でこのような請求権を認めることは不可能ではないだろう。 |
⑦ 敷地・敷地利用権
１．敷地
２．みなし規約敷地（５条２項）
（１） 法定敷地(A・B土地）が、建物の一部の滅失により、法定敷地でなくなったときでも、その土地(B土地）は、規約敷地とみなされる。
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コメント ⑲もし建物の敷地でなくなると、敷地利用権に対する持分の処分が可能となってしまい、復旧や建替えが困難となってしまうからである。 |
（２）法定敷地（A土地）の一部が、分割により、法定敷地以外の土地となったときも、その土地(Ｂ土地）は、規約敷地とみなされる。
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コメント ⑳法定敷地の一部分割をした場合、そこが敷地でないとすると分割後に専有部分を 譲リ受けた者は、分割された土地の共有持分を取得できないという不都合が生じるからである。 |
３．敷地利用権(2条6項）
専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利のことを、「敷地利用権」という。
この敷地を利用する権利には、所有権、借地権（地上権および賃借権）、使用借権等がある。
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コメント ⑳この規定に対し、「敷地の共有持分割合」については、区分所有法上、直接定める規定はない。通常は分譲契約で定められる。 この場合、共用那分の共有持分と一致させる必要はない。 また、これらで定められていないときは、民法の共有の規定によリ、各共有者（区分所有者）の持分は相等しいものと推定される（民法250条）。 ⑫「善意の第三者」とは、ある事実について知らない当事者以外の関係者をさしているが、たとえば、分離して処分できる旨の定めが廃止されたことを知らなかった者等をいい、分離処分の禁止が定められていることを知らないという法の不知は含まれない。 |
４．敷地権
登記した敷地利用権で、分離処分ができないもののことを、不動産登記法で特に敷地権という。
