【令和8年4月施行】改正区分所有法・管理規約改正に関するよくあるご質問（FAQ）

2026年（令和8年）4月1日より、改正区分所有法が施行されます。
これに伴い、国土交通省の「マンション標準管理規約」も令和7年10月に大幅に改正されました。
当事務所がコンサルティングを行う現場でも、法改正に適合した規約へのアップデートが進んでいます。
理事会や組合員の皆様から寄せられる代表的な疑問にお答えします。

Q1. なぜ今、規約を改正しなければならないのですか？

A. 法改正により、現行規約の「一部の規定」が法律違反（無効）になるリスクがあるためです。
令和8年4月1日から施行される「改正区分所有法」の内容と、現在の規約が食い違うのを防ぐためです。
もし施行日以降も古い規約のまま放置してしまうと、緊急時の総会招集ルールなどが法律に抵触して無効となり、管理運営に支障をきたす恐れがあるため、多くのマンションで改正が進められています。

Q2. 総会の多数決ルールはどのように変わりますか？

A.「出席者ベース」での決議が可能になり、意思決定がスムーズになります。

特別決議の母数： これまでは「全組合員」の3/4以上の賛成が必要でしたが、改正後は**「総会に出席した組合員」**の４分の３以上で可決できるようになります。
定足数の厳格化: 総会成立の条件が「半数以上」から**「過半数」**（ちょうど半分は不成立）へ変更されます。
緩和措置: バリアフリー化や耐震改修などの共用部分変更は、４分の３から２分の３以上の賛成で決議できるよう要件が緩和されました。

Q3. 「連絡の取れない区分所有者」への対策は強化されましたか？

A. はい。裁判所の決定を経て「決議の母数から除外」できる仕組みが整いました。

除外手続きの新設: 所在が不明な区分所有者がいる場合、理事長が理事会決議を経て裁判所に請求し、認められればその人を除外した人数で総会決議を行えます。
国内管理人制度: 海外居住の所有者に対し、国内で連絡や議決権行使を担う「国内管理人」の選任と届出を求める規定が創設されました。

Q4. 修繕積立金の使い道についても変更はありますか？

A. 「建物の価値を高める工事（改良）」への支出が明確化されました。

「改良」の明記: LED化やセキュリティ強化など、建物の性能を新築時より向上させる「改良」工事に積立金を充当できることが条文上明確になりました。
調査費への充当: 建替えや建物更新（一棟リノベ）の調査・設計段階の費用にも積立金を使えるようになります。

Q5. 役員のなり手不足や「なりすまし」への対策は？

A. 理事の負担軽減と、管理組合財産を守るための規定が追加されました。

理事の職務代行者: 理事本人が出席できない場合に、あらかじめ承認を得た配偶者や親族を「職務代行者」として理事会に出席させることが可能になります。
本人確認の推奨: 修繕工事の発注に際し、業者が所有者を装って修繕委員会に入り込む事案を防ぐため、役員就任時の本人確認（身分証提示）を行う規定が追加されました。

Q6. 専有部分（部屋の中）のトラブルについても改正はありますか？

A. 漏水対応や暴力団排除、防災など、住まいの安心に関する規定が強化されています。

漏水への対応： 専有部分の配管から漏水し共用部分に影響が出ている場合、管理組合が立ち入り、自ら補修（保存行為）を行うことを請求できる旨が明確化されました。
暴力団員の排除： 暴力団員への専有部分の貸与を禁止する条項が追加されました。
防火管理： 消防法に基づき「防火管理者」を選任し、消防署に届け出る規定が新設されています。

監修・支援：マンションみらい設計

マンションみらい設計は、一級建築士・マンション管理士の両資格を保有する専門家として、複雑な法改正を居住者の皆様へ噛み砕いて説明し、円滑な合意形成をサポートいたします。

「私たちのマンションは、いつ・どの条文から改正すべきか？」

現在の規約をお持ちいただければ、専門家による簡易診断を承ります。お気軽にお問い合わせください。