【2026年最新版】マンション管理規約改正と大規模修繕の不安を解消：一級建築士×マンション管理士が答える「管理組合の5つの疑問」

はじめに

2025年（令和7年）の標準管理規約の公表があり、2026年4月1日に改正された区分所有法が施行されます。多くの管理組合様から「管理規約改正の対応」「管理会社の変更（リプレース）」や「修繕積立金不足」に関する切実なご相談が増えています。神戸市・阪神間エリアを中心に、一級建築士・マンション管理士の両面から支援する「マンションみらい設計」が、いま理事会が直面している重要課題をQ&A形式で詳しく解説します。

Q1. 2026年の標準管理規約改正で、まず取り組むべきことは？

回答： 最優先は、国土交通省が示す「標準管理規約に準拠した管理規約の変更をしない場合、区分所有法に抵触するなど、管理規約の変更が必須であるもの」への対応検討と、規約の整合性チェックです。当事務所では、建築士の視点で建物のリスクを評価し、マンション管理士の視点で規約改正の法的実務をサポートします。

【速報】2026年4月施行・改正区分所有法と「令和7年10月標準管理規約改正」の要点解説

マンション管理の根幹をなす「区分所有法」が改正され、それに伴い国土交通省の「マンション標準管理規約」も令和7年10月に大幅にアップデートされました。今回の改正は、高経年マンションの増加や修繕積立金不足、役員のなり手不足といった現代の課題を解決するための**「大改正」**です。
法令に抵触する現行の規約は、令和8年4月1日の施行日以降、効力を失う項目があるため注意が必要です 。管理組合が今すぐ知っておくべき主要な変更点をご案内します。

1. 総会決議のルールが「出席者ベース」へ激変

これまで多くの管理組合を悩ませてきた「無関心層」や「所在不明者」による決議停滞を解消する仕組みが導入されました。

特別決議の要件緩和: 規約変更などの重要事項も、原則として「総会出席者」の議決権（3/4以上）で決議できるようになります。
定足数の見直し: 総会成立の定足数が「半数以上」から**「過半数」**（半数ちょうどは不成立）へ厳格化されます。
バリアフリー・耐震工事の円滑化: エレベーター設置や耐震改修などの決議要件が3/4から2/3へ緩和されました。

2. 「所在不明・管理不全」住戸への強力な対策

連絡が取れない区分所有者や、ゴミ屋敷化などの放置された専有部分に対し、法的措置が取りやすくなります。

所在不明者の母数除外: 裁判所の決定を得ることで、所在不明者を決議の分母から外して総会を進められる制度が創設されました。
財産管理制度の活用: ゴミの集積や配管腐食が放置された住戸に対し、管理組合が裁判所へ「管理人」の選任を請求し、適正な管理を行わせることが可能になります。
国内管理人制度: 海外居住のオーナーに対し、国内の代理人（国内管理人）を届け出させる規定が追加されました。

3. 修繕積立金の使途拡大と「改良」の明記

これまで曖昧だった積立金の使い道が整理され、マンションの価値向上を後押しします。

「改良」工事への充当: 性能を新築時より向上させるLED化やセキュリティ強化などの「改良」工事に積立金を使えることが明確化されました。
再生調査費の認可: 建替えや売却、一棟リノベーション（建物更新）の調査・設計段階の費用にも積立金を充てることが可能です。

4. 実務上の「なりすまし」防止と役員負担軽減

本人確認の徹底: 工事会社関係者が区分所有者を装って修繕委員会に入り込む事案を防ぐため、役員就任時の本人確認（マイナンバーカード等）が推奨されています。
理事の職務代行者: 役員不足対策として、理事本人が出席できない場合に配偶者などの親族が代理出席できる規定が整備されました。

マンションみらい設計からのアドバイス

今回の法改正は、適正な管理を行っている組合には「追い風」となりますが、一方で**「現行規約のままでは令和8年4月以降、法令違反や決議無効のリスク」**が生じる項目も含まれています。

特に招集通知の発送期限（最短1週間へ変更）や、損害賠償請求権の代理行使などは、実務上の影響が甚大です。

「私たちのマンションはいつ、どの項目から直すべきか？」

マンションみらい設計では、一級建築士とマンション管理士のダブルライセンスを活かし、建物の長寿命化を見据えた「規約改正コンサルティング」を承っております。まずはお気軽にご相談ください。

Q2. 大規模修繕工事で「設計監理方式」を選ぶメリットは？

回答： 「工事品質の確保」と「コストの透明性」です。施工会社任せの責任施工方式とは異なり、第三者の専門家が設計・見積精査を行うことで、過剰な工事や不透明な中間マージンを排除できます。プロポーザル方式により、管理組合の利益を最優先した適正価格を実現します。

Q3. 修繕積立金が不足している場合、どうすればよいか？

回答： 「長期修繕計画」の精査が第一歩です。一級建築士の知見で工事の優先順位を再検討し、予算内での実施や借入の最小化を図ります。また、マンション長寿命化促進税制などの最新制度の活用も視野に入れた資金計画の再構築をご提案しています。

Q4. マンション管理士に顧問を依頼すると、管理会社との関係はどうなる？

回答： 「対等なパートナーシップ」へと進化します。管理会社からの提案に対し、専門知識を持って妥当性を判断できるため、管理組合の主体性が確保されます。結果としてサービスの質が向上し、無駄なコスト削減にもつながります。

Q5. 兵庫・大阪エリアで信頼できるコンサルタントを選ぶ基準は？

回答： 「実務実績」と「中立性」です。マンションみらい設計は、プロナーズ認定アドバイザーとして厳格な審査をクリアしており、特定の業者からバックマージンを受け取らない公平中立な立場を貫いています。

まとめ：100年マンションを目指すために

マンション管理の適正化には、建物の「ハード（建築士）」と運営の「ソフト（管理士）」の両輪が不可欠です。最新の法改正への対応から、大規模修繕のセカンドオピニオンまで、お気軽にご相談ください。

記事：株式会社マンションみらい設計　一級建築士・マンション管理士　三村勝己