プロナーズ

プロナーズとは

プロナーズは、実務志向の高いマンション管理士を独自の研修制度で認定することにより組織化し、管理組合様がマンション管理士を活用しやすい環境を提供することを目的としています。

プロナーズ認定者に対し2018年3月に行ったアンケート（認定者38名が回答）によると、この1年間で個々におけるマンション管理組合からの依頼に基づく業務対応件数を合計すると、顧問契約で約200件、管理規約見直し等のスポット契約では約300件に及びます。認定者一人あたりの平均顧問契約対応件数は約5件、スポットも入れた業務全体では約13件の業務に対応しています。売り上げを合わせれば年間、億で数えられる国内最大級の業務実績と経験によるノウハウを持つマンション管理士集団です。

プロナーズホームページ

マンション管理士の選びかた

マンション管理士選定基準

管理組合はマンション管理に関する専門知識が不足していることが多いことから、組合員の目線からそれぞれのマンションの実態に即した管理組合本位の適正なマンション管理を実現するためのコンサルタントとして、必要かつ充分な技量、経験を持つマンション管理士事務所を選定するための基準を以下に示す。

１．マンション管理士の能力

(１)　事務所の体制と対応

－責任の所在が明確な専業事務所であること
実際に管理組合のコンサル業務について責任を持つマンション管理士は誰か、責任は明確にしておく必要がある。
事務所の体制はどうか？専業事務所か否か、連絡体制、対応時間帯、事務所の機能（携帯電話でしか連絡が取れなかったり、他の会社に勤務していたり、別の仕事の片手間でやっているようではプロとしての能力には疑問が残る。

(２)　広範な相談に対する対応力

－実態のあるネットワーク機能を構築できていること
事務所内、または、ネットワークで多様な相談に対応できるかどうかを確認。
また、ネットワークの実質的な機能についても確認、例えば、顧問契約や同じ現場で一緒に仕事をした結びつきなど、仕事上の関係のネットワークはその効果が期待できるが、マンション管理士会などの公益団体の会員であること等をネットワークとしてあてにしているような場合は注意が必要。あくまで、ビジネスとしてそれぞれの専門家との個人的な結びつきによらないとネットワークは機能しない。

（３）人間性

－素人の目線で話しができること
わかりにくい業界用語を多用したり、管理組合側の質問を途中でさえぎったり、素人である管理組合の目線に立った話ができているか？相談者の話しを真摯に聞く姿勢があるか？

－相性など
感覚的ではあるが、立ち居振る舞い、話し方等が性格的に管理組合の雰囲気に合うかどうか？

２．マンション管理士の管理組合コンサルの実績と業務姿勢

(１)　顧問等の管理組合とのコンサル契約の実績

－実績があること
現在、どれだけの管理組合のコンサルを行っているか？他の管理組合で実績のない人物は国家資格者であっても組合員の理解を得て依頼するのは難しい。
また、行政や管理士団体での実績、役職（会長、理事等）、管理組合役員経験、管理会社勤務経験などは必ずしもマンション管理のコンサルタントとしての能力には直結しないことに留意する。

(２)　このマンションと類似のマンションでの実績

－経験があること
規模（戸数等）、築年数、形態（団地、複合用途、リゾート、ワンルーム等）、立地（駅前の商業地等）で類似した管理組合コンサルの経験があるか？
また、当マンションの特徴に応じた提案力があるか？

(３) 主要な業務とその概要

－公平中立な業務姿勢であること
事務所で依頼の多い業務の概要を話してもらい、マンション管理に対する姿勢や、考え方をつかむ。短絡的にコストダウンを強調しすぎていたり、管理会社や工事業者を必要以上に敵対視していたり、管理組合が自主的に活動する事を強調するあまり、管理組合が望んでもいないのに自主管理を推奨したり、管理組合側に過度の負担をかけるような取組みをしている場合は要注意。どのような取組みにもメリットとデメリットがあり、管理組合の側に立ちつつも、客観的、第三者的な専門家としての目を持ち合わせているかが重要である。
また、業者の変更や紹介を理由なく強く勧める場合は、第三者性に問題があることもあり要注意。
常に中立性を保って業務に携わっているか、マンション管理士としての職業倫理、モラルに問題はないか？業務姿勢を点検する。

－事務所が得意とする業務と管理組合のニーズがマッチしていること
その事務所の主要な業務と今回管理組合が依頼の目的を果たしてくれそうか？また、事前に情報提供や資料提供をしている場合には、どの程度資料に目を通しているか、ヒアリングに臨む前にマンションの外観だけでも現場を見ているか等で今回の業務にかける意気込みをみる。また、全体的な説明がわかりやすくできているか。

３．マンション管理士の報酬と業務姿勢

（１）報酬の妥当性

－算定の根拠と費用対効果をわかりやすく説明できること
報酬の算出方法は合理的であるか？組合員の理解を得られるものであるか？
また、費用対効果をわかりやすく説明できるか。また、その話しは他のマンションの事例などをふまえて具体性のある内容であり、かつ、当マンションの実態も考慮したものである必要がある。一般論、評論家的で抽象的な場合は具体的説明を求めて、実力を見極める。
複数事務所の比較においては、金額だけで比較しないように留意する

（２）報酬の透明性

－報酬に透明性があること
マンション管理士が自身の報酬の透明性について説明できるかどうかを見る。
報酬が安価な場合は特に、
例えば、管理組合から得る報酬の他にこの管理組合との仕事で何らかの経済的利益（バックマージンなど）があるかどうか、また、あるのであれば、それを開示するのかどうか。
バックマージン等は違法な報酬ではないが、管理組合として結果としてわからないところでコストアップしてしまう懸念があるため。
この質問で答えが曖昧であったり、詰まるようでは依頼するにあたり不安が残る。
また、提示された報酬で現在何件の顧客があるか（または今後得ていく見込みであるか）によって、事務所をマンション管理コンサルタントを本業として考えているか否かを観察する。

2007/10/04　有限責任事業組合
マンション管理士プロフェッショナルパートナーズ

「プロナーズ式第三者管理」とは？

「プロナーズ式第三者管理」は、お住まいの方の高齢化に伴い役員の成り手不足にお悩みの管理組合様や、管理組合役員としての煩わしい仕事に時間を割きたくないという若い世代の居住者が多い管理組合様にお勧めする、これからの時代に即した新しい管理形態です。

プロナーズがご紹介する豊富な実績と実務ノウハウを持つマンション管理士が、皆様のマンションの管理者として管理組合の運営に携わります。管理会社や他のマンション管理士が行う第三者管理と比べて、「プロナーズ式第三者管理」は下記の様々なメリットがあることが特長です。

※東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県にあるマンション管理組合様を対象としたサービスです。

「プロナーズ式第三者管理」の4つのメリット

①　区分所有者の皆様を役員になる義務から解放

プロナーズ式第三者管理では、管理組合の理事会を廃止し、プロナーズ認定を受けた豊富な実績と実務ノウハウを持つマンション管理士が管理者として管理組合の運営に携わります。理事会が無くなりますので、区分所有者の皆様は、輪番制等で役員になる義務から解放されます。管理者は毎年1回実施する通常総会で報告を行い、ご出席の区分所有者様からご承認やご意見をいただくことで、区分所有者の皆様に代わってマンションの適正な管理を進めていきます。

②　管理組合様の利益を最大限尊重

管理組合と利益相反の関係にある管理会社が第三者管理者となった場合には、管理会社のグループ企業である工事会社に割高な費用で工事を発注するなど、管理組合にとって不利益になる管理が行われるのではないかという疑念が必ずつきまといます。プロナーズ式第三者管理では、管理組合様の利益を最大限尊重する形で管理者業務を行いますので、安心してお任せいただけます。

③　区分所有者様によるチェック機能を維持

管理会社が第三者管理者に就任する場合、監事を置かなかったり、同じ管理会社の従業員が監事に就任したりするなど、管理者が行う業務に対してチェックの目が届かないことがあります。プロナーズ式第三者管理では、区分所有者様に監事に就任していただき、第三者管理者と利害関係の無い立場で管理者の業務に問題がないことを常にチェックをしていただくことで、管理者の業務品質を担保いたします。もしプロナーズ式第三者管理にご満足いただない場合、または何らかの理由で以前の理事会役員方式による運営に戻される場合などには、責任を持って最短の任期満了時までに理事会が存在する元の管理運営形態に戻させていただきます。

④　既存の管理委託契約を踏襲

プロナーズ式第三者管理では、現在の管理会社との契約はそのまま継続します。契約内容の変更等により、管理品質が落ちるようなことはありません。
※管理会社との契約は全部委託を条件とさせていただきます。

安心して頼める３つの理由

①　プロナーズ独自の履行保証制度

プロナーズ式第三者管理では、事故により管理者が業務を継続できなくなった場合に、プロナーズが代わりの管理者を選定し、業務を継続することを保証いたします。詳しくはこちら。

②　最大1億円の賠償責任保険

プロナーズ式第三者管理の管理者は、損保ジャパンによる最大1億円のマンション管理士賠償責任保険に加入しています。もし管理者が業務で行った行為または不作為に起因して管理組合様に損害が生じた場合、責任をもって賠償させていただきます。

③　最大３億円の損害補償金給付

プロナーズ式第三者管理の管理者は、一般社団法人日本マンション管理士連合会の損害補償金給付制度を利用します。仮に、管理者によって管理費等の着服等の不正行為が行われたとしても、管理組合様には最大3億円の損害補償金が給付されますので、安心してご依頼いただけます。

ご利用料金

初期費用：お見積り
110,000円（税込）となります。
※第三者管理制度の導入のために必要となる管理規約の改正と、その総会承認が必要となります。
※ご希望の追加オプションにより価格は変動します。オプションの詳細についてはお問い合わせください。

ご利用条件

記のマンション管理組合様を対象としたサービスです。

東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県にあるマンションであること←プロナーズ（関西圏は、ご相談いたします）
一般社団法人マンション管理業協会の管理費等保証機構に加入しているマンション管理業者と全部委託契約を締結していること
区分所有者様または居住者様に監事になっていただけること
第三者管理制度導入のための管理規約改正に同意いただけること
現在係争中の管理組合ではないこと

万一のときにプロナーズ認定を受けたマンション管理士（プロナーズ認定アドバイザー）が業務を引き継ぐ、安心の保証制度です。

保証の概要

マンション管理組合様がプロナーズ認定を受けたマンション管理士と業務委託契約を締結された場合、事故によりマンション管理士が業務を継続できなくなった場合に、代わりのマンション管理士を選定し、業務を継続することを保証いたします。

対象地域

下記の1都3県にあるマンション管理組合様のみを対象とさせていただきます。

東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県

保証の対象となる業務

下記の内容の業務委託契約が保証の対象となります。

日常の業務運営または特定の事業運営に関するもの
管理規約等の新規設定または見直しに関するもの
管理委託契約の新規締結または見直しに関するもの
大規模修繕工事に関するもの
建替えに関するもの
管理組合等の役員の職の委託に関するもの
管理者（建物の区分所有等に関する法律第25条第１項に定める管理者をいう。）の職の委託に関するもの
上記に該当しない管理組合等の事業活動の支援を目的とした業務の一切

履行保証受諾証明書

本制度に基づく保証を受諾した証として、毎年４月１日付で管理組合様に履行保証受諾証明書を発行いたします。

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