大規模修繕工事プロポーザル方式
大規模修繕工事・適正価格を実現
大規模修繕工事とは
大規模修繕工事とは、マンションの経年による劣化などにあわせて実施する、計画的でまとまった修繕工事のことです。
分譲マンションでは、建物や設備の老朽化による劣化や重大な不具合の発生を防ぐために、管理組合が主体となって、長期修繕計画にもとづいた計画修繕を行います。計画修繕は管理組合が集めた修繕積立金を充当して行われ、中でも工事内容が大規模、工事費が高額、工期が長期間にわたるものを大規模修繕と呼びます。具体的には外壁補修工事、屋上防水工事、鉄部塗装工事、給水管取り替え、排水管取り替えなどがあります。
計画的修繕工事とは
長期修繕計画で計画する「修繕積立金」から支出する特別な、計画的でまとまった修繕工事のことです。
１．大規模修繕工事
２．エレベーター更新工事
３．機械式駐車場更新工事
４．給排水管更新工事
５．電気幹線更新工事
６．ガス系統管更新工事
７．インターホン更新工事
８．その他マンション設置の設備の更新工事
「修繕」と「改修」の違いとは？
大規模修繕工事では、「修繕」に加えて「改修」を同時に行うことがあります。この「修繕」と「改修」とは、一体何が違うのでしょうか？
「修繕」とは
「修繕」とは、経年や何らかの外的要因によって劣化、不具合が発生した建物、建物の一部、設備、部材などに対して修理や取り替えなどの処置を行って、問題部分の性能や機能を支障なく利用できる状態にまで回復させることを言います。回復の度合いは応急処置的なレベルのものではなく、建物の建設当初の水準にまで戻すことが目標となります。
なお、大規模修繕と関わりの深い計画修繕では、この「修繕」を一定の年数ごとに計画的に行います。劣化や不具合が発生したときにその都度行う場合は、「補修」または「小修繕」と呼んで区別されます。
「改修」とは
マンションに求められる性能・機能は、住まい方の変化や設備機器の進歩等により年々高まっており、近ごろの新築マンションの性能や居住性は著しく向上しています。これに伴い、高経年マンションでは性能・機能面での陳腐化が進行し、資産価値が低下することにもなりかねません。こうしたことから、高経年マンションの質及び価値を長持ちさせていくためには、「修繕」による性能の回復に加えて、現在の居住水準・生活水準に見合うよう、マンションの性能をグレードアップし、住みよいマンションにしていくことが重要になります。なお、一般的には、性能・機能をグレードアップさせる工事のことを「改良（グレードアップ）」といい、「修繕」及び「改良」により建物全体の性能を改善する工事のことを「改修」といいます。
「修繕」はマンションの性能を維持し、以前の状態に回復するために行うものですが、「改修」は社会や時代の変化によって向上していく住環境の水準に合わせて、初期性能よりも高い性能や機能、居住性を獲得することを目指すものです。いわゆる「リフォーム」が「修繕」に対応し、「リノベーション」が「改修」
施工会社の選定方法が大規模修繕工事の成功の鍵
マンションみらい設計では、各種の対応が可能です。
① 設計監理方式 設計コンサル（一級建築士事務所）
② マンション管理士として、管理組合をサポートします（マンション管理士事務所）設計コンサル選定から工事完了まで管理組合目線で支援いたします。
③ プロポーザル方式 適正価格を目指します（一級建築士事務所）
発注方式には、管理会社（責任施工方式）の他、以下の設計監理方式、プロポーザル方式があります。
大規模修繕工事は、施工会社の選定方法、設計事務所（パートナー）の選考で、成功の鍵は、左右されると言えます。
当社が推奨するプロポーザル方式については、次の項目に記載していますので、ご参照ください。
大規模修繕工事で注意すること
国土交通省が指摘した、不適切コンサルによる「談合」＝「施工会社・管理会社・設計コンサルによる価格操作」に注意が必要です。
管理組合は、最高の設計コンサルを選考することが、大規模修繕工事の成功と考えています。
しかし、残念ながら、不適切コンサルを選考すると、「価格操作」が行われ、想像以上の高額見積書が提出されることになり、その高額見積書を基礎に工事の内容が決めらることになります。
修繕積立金を使い果たし、十分な工事を実施することが出来ない等の残念な大規模修繕工事となる管理組合が多く存在します。
プロポーザル方式について
① 施工会社から提案を受け、管理組合主導で施工会社の選定ができる
プロポーザル方式では、管理組合主導で見積業者の募集、見積依頼先の選定、施工会社からの提案、施工会社の選定・決定ができます。
② 予算に合わせた工事内容を決定できる
管理組合主導で施工会社を選定できるため、施工会社の提案・見積金額を参考に工事内容をアレンジし施工会社と交渉を進めながら予算に合わせた工事内容が出来上がります。
③ 不適切コンサルタント等の不正を防ぎ、高額発注を防ぐことができる
施工会社選定にあたり、悪質コンサルタントによる不正な価格の操作など、国土交通省が通達を出すなど問題になりました。
設計監理方式では、設計コンサル料を安い価格で受注し、管理組合が気づかない裏で施工会社との密談により施工会社の指名を行い、指名した施工会社が受注するように価格調整を行ない、結果、管理組合は高額な発注となります。
設計コンサルタント会社・管理会社等は、受注した施工会社からバックマージンの受け渡しが不正に行われます。
プロポーザル方式で管理組合が得られるメリット
① 大規模修繕工事の適正化により長寿命マンションを目指しましょう
プロポーザル方式を採用することにより管理組合の予算に合わせた適正な価格で大規模修繕工事を実施することにより、修繕積立金を有効に他の工事を実施できます。
② 修繕積立金の値上げの抑制となります
管理組合では、長期修繕計画において各種の工事の予定が立てられ、その工事を行うために修繕積立金の値上げが付きまといます。
出来れば、修繕積立金の値上げは避けたいものです。