「マンション建替え円滑化法」の特徴を解説

「マンション建替え組合」が法人として事業を進める

「マンション建替え円滑化法」による建替え事業では、マンションの区分所有者のうち建替え賛成者で集まり、法人格を持つ「マンション建替え組合」を設立します。

この「建替え組合」は、建替え反対者の所有権を買取ることができます。逆に、反対者がマンション建替え組合に対して、買取りを請求することも可能です。

また、「マンション建替え組合」は法人として、建替え工事の契約締結や融資の借入れなども行うことができます。

工事中も区分所有権を移転しなくていい

「マンション建替え円滑化法」を適用せずに建替え事業を行う場合、工事期間中の区分所有権は、一旦所有者から開発業者へと渡ります。

再入居の際に区分所有権は戻りますが、登記手続きが煩雑になりますし、一度権利を手放すことに抵抗を感じる所有者も少なくありません。

一方、「マンション建替え円滑化法」においては、法人である「マンション建替え組合」が組合員（区分所有者）の区分所有権を一括で管理し、登記手続きを行うことが可能です。

円滑化法によるマンション建替えの流れを解説

「マンション建替え円滑化法」による建替え事業は、以下の流れで行います。

1. 「建替え決議」にて可決に必要な割合の賛成を得る。
2. 建替え賛成者の3/4以上の合意を得て、「マンション建替え組合」設立の申請をする（事業計画などの提出）。
3. 都道府県知事の認可を得て、法人格を持つ「マンション建替え組合」を設立する。
4. 建替え反対者の区分所有権を、組合で買取る。
5. 建替えに必要な登記を「マンション建替え組合」が一括で行う。
6. 建替え工事を行う。
7. 組合によって新しい建物の登記をする。
8. 「マンション建て替え組合」を解散する。

2014年「マンション建替え円滑化法」の改正点を解説

マンション建替え事業のより円滑な運用を目的として、2014年に円滑化法の一部が改正されました。

4/5以上の賛成で敷地売却も可能に

資金面などの理由から建替え事業が困難な場合には、敷地売却という選択肢も選べます。

これまでマンションの解体・敷地売却には、区分所有者全員の合意が必要でした。

しかし、それでは建替え事業が円滑に進まないため、区分所有者のうち4/5以上が賛成すれば可能とする法改正が行われたのです。

この場合も建替え事業と同様に「マンション敷地売却組合」を設立し、合意形成や売却手続き・売却利益の分配などを行います。

建替え後の容積率を緩和

建替え資金の調達方法として、建物の容積率を増やして新たに設けた住戸（保留床）を売却する方法が一般的です。しかし、容積率に余裕がない場合は、新たに保留床を確保できず、資金調達が難航します。

そこで、耐震性不足で建替えが求められるマンションに限り、一定の条件を満たせば容積率が緩和されるよう改正されました。

ニーズの変化や法改正にアンテナを張る

マンションの建替え事業は、耐震性（安全性）の確保だけでなく、不動産市場の活性化にも寄与するとして、近年ますます期待されています。

不動産市場は流動的で、日々ニーズが変化しています。

また、ニーズの変化に合わせて、法整備もアップデートされていきます。

これからどんな事業やサービスが求められるか、不動産業に関する法改正はないか、常にアンテナを張っておきましょう。