フリーダイヤル 0120-935-554

マンション管理士・一級建築士がマンション管理をサポート

神戸オフィス:神戸市中央区下山手通2-13-3 創建ビル9階 /  西宮事務所 0798-53-0139
兵庫県マンション管理士会副
会長/マンション管理士賠償保険加入/mail: k.mimura@miraisekei.com

<守秘義務の厳守の為、実績等、個人情報保護の観点から掲載しておりません>

投稿

マンションの空き住戸対応マニュアル

マンション管理士センター作成マニュアル引用(ご紹介)

マンションの空き住戸対応マニュアル

空き住戸により発生する管理上の 問題点

マンションに空き 住戸 が発生すると、その住戸の区分所有者にとって問題となるだけでなく、マンション全体が 共有物であり、コミュニティを形成する器で も あることから、 マンション 全体 の 管理上の問題も発生します。 そこでマンション
に空き 住戸 が発生すると、その住戸の区分所有者にとって問題となるだけでなく、マンション全体が 共有物であり、コミュニティを形成する器で も あることから、 マンション 全体 の 管理上の問題も発生します。

(1) 緊急時の対応 の問題

マンションで 火 災や漏水事故等の緊急事態が発生した場合に、住戸内に利用者がいないために対応が遅れて被害が拡大することがあります。

その住戸内部 に起因する事故 の場合 、 住戸内に立ち入 れないことにより、原因箇所の確認や原因除去が遅れ る 可能性があります し、 外部から その 住戸 に被害が及んでいる場合(例えば、上階の床下配管からの漏水) に は 、 状況 の覚知が遅れて、被害が当該住戸内だけでなく、 隣接 住戸にまで 拡大する 可能性 も あります。なお 、これは 一時的な居住者 不在時でも同様 に起こりうる と考えられます。

(2)長期的に住戸が 管理されないことによる問題

住戸の 利用 者が おらず、 かつ 、 区分所有者が遠隔地 に 居住 している 等 の理由 で 適切な管理 が でき ない ことに より発生する問題があります。

① 専有部分立入りへの対応

マンションでは、管理組合 が 共用部分 の管理 に影響する設備の点検や住戸内を経由しないと実施できない工事など のため 、住戸内に立ち入 ること が必要な場合があります。住戸内に立ち入るためには、 区分所有者 の承諾や 立ち合い も必要になり 、 工事期間中、継続して在宅してもらう ことが 必要 になる 場合もあります。 区分所有者 が近くにいなかったり、連絡がなかなか取れなかったりする ことで 、 こうした 点検や 工事の 円滑な実施が困難になります。

② 専用使用部分の管理不全

マンションの共用部分のうち、専用使用権のある部分 について の管理が 適切に なされない と 、 周辺 への 影響を及ぼすことがあります( ベランダ に鳥の 巣 ができ る、専用庭に雑草が繁茂 する 、集合 郵便ポスト が 投入物 で あふれ るなど、 また、ベランダに落ち葉等が堆積して堆積して排水口を塞排水口を塞ぎ、流れにくくなった雨水が溢れて周辺に影響を及ぼすこともあります))。

また、こうしたまた、こうした住戸が住戸が増えた場合、マンション全体の資産価値にも影響が出るおそれ増えた場合、マンション全体の資産価値にも影響が出るおそれがあります。

③ 専有部分の管理不全専有部分の管理不全

専有部分の管理が適切になされないことにより問題が発生することがあります。

排水トラップの 封水が蒸発等によりなくなり、トラップが効かなくなることにより、害虫や悪臭が 侵入し 、 隣接住戸へも 影響が及ぶ可能性があります。

また、 排水管が長期間使われないと、排水管内の詰まりや腐食、劣化によりその後の排水時に水漏れが発生し、階下の住戸に被害が生じる可能性もあります。 換気が不十分になることにより、室内に湿気がこもり、カビ や害虫の 発生 に繋 がることもあります。

(3)管理管理組合組合のの運営運営面面の支障の支障

マンション内に 利用 されて いない 空き 住戸 が増える ことにより、 管理 組合の運営に支障 をきたす 場合があります。

① 役員の成り手不足

管理組合の 役員資格に居住要件を課している場合、空き 住 家の 区分 所有者には役員となる 資格がないため、役員候補者 の範囲 が狭ま ってしまい ます。

空き 住戸 となっていなくても 賃貸するなど本人居住用途以外で利用 されて いる場合も同様です。

役員資格に居住要件が 付されてい ない場合でも、遠隔地に居住している 区分所有者の場合は実質的に 役員活動が困難で役員を務められないことがあります。

② 管理情報の周知不徹底

区分所有者が通知を受ける場所を 理事長に通知せず、 管理組合の 運営に関する通知や情報提供等をポストへの投函、掲示板への掲出により実施している場合、 区分 所有者がマンションに立ち寄らない限り情報 の 周知 が行われず 、組合運営への協力や合意形成に支障が生じる可能性があります。

郵送で通知等を行う場合には、その手間と送料の負担が 発生 します。

③ 組合運営への関心の低下 、総会議決の困難

②のように組合運営に関する情報が入ってこな いことや 、そもそも住戸を利用していないことにより 、区分所有者のマンション管理 に対する 関心が低下してしまうことがあります。

また 、総会 に 欠席したり、議決権行使書を提出しなかったりすることで、総会の不成立や特別決議の否決等に繋がる恐れがあります。

空き 住戸の 割合が増加するほど、管理不全が進むという研究もあります。

④ 管理費・ 修繕積立金・ 使用料 支払いのトラブル

住戸を利用していないにも係わらず同額の管理費を負担することに対して、空き 住戸 の所有者から 異論 が出されることがあります。 利用の有無に係わらず使用料を徴収することになっている施設使用料 について も同様 です 。

逆に、 未販売住戸の管理費 ・修繕積立金(以下「管理費等」といいます。) の支払いに関して特別な扱いをすることを分譲時に 了承 している場合、未販売が長期化すると管理組合の 収支 に影響が生じる可能性があります。

⑤ 使用料収入の減少

マンション内の 駐車場やラウンジ等 で 、利用にあたり使用料を徴収している施設の場合、空き 住戸 の 増加 により 利用者が減少すると 、 見込んでいた使用料収入が得られず、管理組合の 収支 に影響が出る おそれがあります。

機械式駐車場の場合、必要な修繕積立金 を確保 できなかったり、日常の管理経費も賄えなくなったりすることがあり、駐車場の 存続にも影響する可能性 があります。

(4)管理費 等 の滞納

管理組合 の 運営 に関する 支障 として 、 管理費 等 の滞納の問題があります。

管理費等は全額が徴収されることが前提 となっている 制度であり、 空き 住戸 の発生に伴い 滞納 が発生すると、 管理 に不可欠な 費用に不足が生じたり、 その 徴収 のため に 多大の 手間 を要したり することになります。

住戸に住んでいない区分所有者に滞納額を請求し、支払ってもらうことだけで も 手間 が かかりますが 、区分所有者の所在不明、相続人の不確知等により、請求する相手が見つからないときは、さらに多大な労力と金銭的負担も必要となります。

滞納を 最終的に解消できなかった場合、マンションの適切な管理に支障をきたし、必要な補修・修繕 が できず に 資産価値、市場価値が低下し、不適切な利用や更なる空き 住戸 の 発生 といった負のスパイラ ル の状況 に陥ることも懸念されます。

なお、2022 年 4 月から施行されるマンション管理計画認定制度においても、修繕積立金の滞納額が一定割合以下 にとどまっている ことが 重視され、 認定基準の中に も 位置付けられています。

(5)その他

空き 住戸 が増加し、居住者が減少することにより、治安上の不安が高まったり、防災訓練 などのコミュニティ活動が 充分に行われなく なったりする などの影響が懸念されます。

また、建物全体が物理的に管理不全の状態になり、老朽化が進行した場合、外壁の剥落等により、 居住者や近隣居住者 に危険をもたらす 恐れもあります。

空き家化の進行 と管理上の問題

空き家率(空き住戸 の割合 )が 高 い マンション ほど 、総会への 実質的な 参加が減り、理事会 の開催状況も 「不定期 」 や 「無」 が多く、長期修繕計画 の 立案や見直しへの取組が少なくなり、修繕積立金の積立て 状況が 不十分であ る 率が高くなっています。 空き家率と管理 の困難度合については、以下のような 研究 結果があります。

・ステージ1(空き家率 10 %未満)

管理組合の対応で 何とか 問題 を 表面化しない で 進められる

・ステージ2(空き家率 10 超)

日常的な管理組合の対応がやや困難 となり 、長期的展望が持ちにくくなる

・ステージ3(空き家率 2 0 以上)

日常的 に 管理が困難 となり 、負のスパイラルに陥りやすくなる

・ステージ4(大幅な空き家化 の 進行)

設備の 維持 管理ができず、 居住 が 困難 となり 、自力 での 再生 が困難となる

(出典:参考文献 2 )齊藤 広子「マンションの空き家の管理上の課題と対応」

2 空き住戸発生の要因

空き住戸 による問題点への対応を検討するためには、その空き 住戸 が発生し た要因も考慮する必要があり ます。

中でも、 居住者 が高齢化して高齢者施設等に移ったり、 相続が発生した後に利用者がいな くなったりする ケース など 、今後更に大きな問題になっていく可能性 のあるものも あります。

(1)新築 マンションの空き住戸

① 売れ残り

建物 が 竣工 し、 入居開始 後においても 、 分譲 業者が所有権を持ったまま の未販売住戸がある こと が あります。販売戦略による 調整の 場合 や需給バランスの問題から売れ残っている場合 も あります。

未販売住戸の管理上の取扱いについて は 、分譲時に 管理費等の 特別の措置を認めている場合 も あるため注意が必要です。

② 転売目的(未入居)

値上がりによる転売目的 のために 、 住戸の 購入者が入居 を せずに 保有していることがあります。

転売目的の 空き 住戸 であっても 管理費 等 の支払いや 住戸 の管理 を 適切に行 う必要があり ます 。

(2)既存マンション の空き 住戸

① 転勤等による長期不在

転勤等の理由 により 転居 したものの、将来的に戻 ってく る 可能性 が あ るため、売却や賃貸もせずに空き 住戸 に しておくことがあります。

この場合は、 将来的に自分で利用することを想定しているため、 管理費等の滞納の 懸念は少ないと 思われます 。

② 売却・賃貸 の困難化

空き住戸 の購入者や賃借人を募集しても、 新たな入居者 が見つからず、 長期間、空き 住戸 のままに なっていることがあります。住宅市場における需給バランスの問題 もあります が 、立地や建物の状態によっては需要が見込 みにくい 場合もあり
ます。

利用していないにも関わらず管理費等の支払いは求められる ため 、区分所有者の負担感が強くなる可能性があり 、 特に 、賃貸収入を管理費等の支払いに充てている場合、滞納に繋がる恐れがあります。

③ 転居後 や相続 後 の 放置

賃借人が転居し て空き 住戸 になった場合や、 相続により 空き 住戸 を 取得した場合 に 、当面の利用方法が 決ま ってい な かったり 積極的に利用する意思が 弱 かったりする 等 の理由 により 放置されることがあります。

管理コストが低い場合には、 積極的に利用するインセンティブが働かないことも考えられます し、共有物件で共有者の意思統一ができずに放置されているということも考えられます 。

また、相続物件では、従前居住者の残置物の処理が必要となることがあり、その負担や 手間 の問題などから 放置されることもあります。

④ 高齢者施設等への入居(所有者の管理能力不足)

高齢単身の区分所有者が 高齢者施設等に入居し、 それまで住んでいた 住戸を利用 しないまま にしておくことがあります。

住戸に 戻る可能性が低い場合でも、 管理処分能力の低下により 売却等の処分が行われず、 家財道具が残置してあったり、管理費等の滞納が発生 したり する可能性もあります。

⑤ 所有者の所在不明

所有者が何らかの理由で所在が分からなくなり、空き 住戸 として放置されるケースが あり ます。債務超過等の理由 で行方不明の 場合、管理費 等 の滞納に繋がるケースも 多いと考えられます。

⑥ 相続人の不存在

法定相続人がいなかったり、法定相続人が相続を放棄し、相続人がいない状態になったりす ることがあります。

相続人が 存在しない場合は、 管理組合などの申し立てにより選任される 相続財産管理人 が 相続財産の管理(処分を含む)を行 うことになります。

また、相続が放棄されるケースで は、 住戸の 利用価値や財産価値が低 かったり、被 相続人に他の債務が存在 したり すること も あ り 、 その処理には 困難 を伴います 。

なお、⑦ の場合も同様ですが、相続人が誰であるか を 管理組合が知ることができないことがあ るため、 法的措置を取る必要がある場合に は 、弁護士に依頼して調査してもらうことになります。

【注】処理の手続きについては、 P.15 参照。下記 ⑦ も同様。

【注】令和3年の不動産登記法の改正により、不動産の相続人は相続が発生してから3年以内に登記申請をしなければならなくなるため、相続人の明確化が進むことが期待されます。 ※※(参考)不動産登記 法 の 改正概要

⑦ 相続人の未確定

法定相続人がいる場合でも、協議が整わず当該住戸の相続人が決まらないため、利用 されず に空き 住戸 となっていることがあります。

相続人が決まるまでの間、法定相続人が管理に無 理解だと 管理に影響がでてきます。

【注】令和3年の民法改正により、相続開始から 10 年を経過したときは、画一的な法定相続分で遺産分割を行う仕組みが創設されます。 (公布後 2 年以内の施行)

(参考)不動産登記法の改正概要

【民法等の一部を改正する法律 令和3年法律第 24 号 令和3年4月28日公布】

①相続登記の申請を義務化(公布後 3年以内 の 施行)

○不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から3年以内 の 相続登記の申請を義務付け

○相続登記の申請義務の実効性を確保する ための 環境整備策 の 導入→相続人申告登記の新設

・相続人が、登記名義人の法定相続人である旨を申し出る ことで、 申請義務を履行したものとみなす 。

登記官がその者の氏名及び住所を職権で登記する→所有 不動産記録証明制度の新設

・特定の 被相続人 が 所有権 の登記 名義人と して 記録され ている不動産の一覧を証明書として発行

②登記名義人の死亡等の事実の公示 (公布後 5年以内 施行)

○登記官が他の公的機関(住基ネットなど)から 取得 した 死亡情報 に 基づいて 、職権で登記に表示

③住所変更未登記への対応等 (公布後 5年以内 施行)

○所有権の登記名義人に対し、住所等の変更日から2年以内の変更登記申請を義務付け

○他の公的機関から取得した情報に基づき、登記官が職権的に変更登 記をする新たな方策も導入

3 管理組合としての 対応方策

マンションの空き 住戸 問題への対応方策としては、大きく分けて、空き 住戸 であることにより発生する問題点への対応(対症 療法 )と、空き 住戸 が発生しないようにするための対応予防 法)の2つのアプローチが考えられます。

管理組合として対応する方策と区分所有者に講じてもらうべき方策がありますが、区分所有者に講じてもらうべき方策については、管理組合としても必要に応じて周知を図ることが望まれます。

(1) 主な対応方策 一覧

マンションの空き住戸対応マニュアル

(2) 空き 住戸 による 問題点への対応 策

1)緊急時の対応
① 空き住戸の届出依頼 (管理組合)

住戸の利用を休止し空き 住戸 状態になる場合に は 、その旨と緊急時の連絡先を 管理組合に 届け出てもらうように します 。

使用細則で入居届の提出を求め、居住者名簿を作成している管理組合 は 多 いと思われ ますが、退去に関しての取扱いが不明確だったり、届出が徹底していな かったりすることも考えられま す。

空き家届 (空き住戸届 という届出制度を明確にすることにより、把握しやすくすることが考えられます。

なお、管理計画認定制度においても、緊急時にも連絡が取れるよう区分所有者名簿を備えて毎年更新することが認定基準の中に含まれています。

② 鍵の預かり (管理組合)

緊急時に管理組合が立ち入ることができるよう、予め鍵を預かっておく ことが考えられます 。

全住戸を対象 に 鍵を 預かることとしている管理組合も存在しますが、空き 住戸 に限定して鍵を預かるのであれば、心理的な抵抗が小さいと も 考えられます。

また、管理組合、管理会社とは切り離し、 警備会社と区分所有者の契約で、鍵を預かっているマンションもあります。

管理組合が預かる場合は、 鍵の管理方法、鍵を使用する場合の承諾の得方、使用の記録方法等の運用方法を 適切に 定める必要があります。

2)長期的空き 住戸 への対応
① 代理立会者の選定 管理組合・ 区分所有者)

管理組合が住戸部分に立ち入って点検・工事等を行う場合に、 区分所有者 が遠隔地に居住している等 の理由 により立ち合いが困難な 時には 、 区分所有者 に代わって立ち会える者を予め選定しておいてもらうことが考えられます。

鍵の使用に関しては、1)②の鍵の預かりで対応するか、代理立会者に委ねることが考えられます。

② 空き家管理サービスの利用 (管理組合・区分所有者)

不在家主に代わって、防犯、空き家の通風・換気、通水、ポスト整理、巡回等を行う空き家管理サービスを提供している民間会社等があります。

専門の会社等もありますが、地域の宅建業者が賃貸住宅管理の類似業務として手 掛けていることもあります。

また、管理会社が、通常の管理委託契約とは別に、区分所有者との個別契約によりサービスを提供している例もあります。

ただし、自主管理の組合が同様のサービスを提供する場合には、費用の徴収や責任問題等について整理する必要があります。

(参考)全国展開している 空き家管理サービス の 例

管理会社が警備保障会社、不動産流通会社と連携し、空き家管理に関す る 一体的なサービスを提供 (戸建て及び マンション を 対象

【マンション向けの概要 】

○ 対象:全国( 自社管理物件以外も 対象)

○ サービス内容:① 機械による 24 時間 監視、② 人による巡回サービス(・ 屋内・屋外の有人巡回・通水・ポスト整理・ 通風 ・換気・簡易清掃・巡回報告)

○ 頻度:月1回、 40 分

○ その他:不動産に関するコンサルティングも 無料で 実施

○ 料金 9 900 円 月 2021 年の 事例

(3) 管理 組合 の 運営 に関する 対応

① 役員資格の拡大 (管理組合 ・区分所有者)

役員資格に居住要件を付している場合、空き 住戸 所有者でも役員になれるよう、居住要件を廃止することが考えられます。

所有者が遠隔地に居住している場合は、マンションの管理運営の状況を十分把握できていない可能性もあるため、詳細な情報提供に留意するとともに、 Web 会議等による理事会へのリモート参加を可能とする ことも 必要と考えられます。

② 役員免除金の徴収 (管理組合)

空き 住戸 所有者に限定されませんが、何らかの理由で役員になることができない場合、その 他の区分所有者の負担との公平性 確保 を図る観点から、役員就任を免除する代わりに協力金等の名称で一定額の負担を求める例があります。

間接的に、役員就任への促進効果が期待できます。

組合員からの金銭の徴収ですから、管理規約に根拠を設ける必要があるとともに、 確実に徴収できるような(特段の理由なしに支払いを拒めない)仕組み も 必要 で す。

③ 不在組合員協力金の徴収 (管理組合)

②に類似していますが、役員の辞退 の有無 に関わらず、不在組合員であるという理由で、協力金の徴収(管理費 等 の割増)をする例があります。

不在組合員に対する事務処理 に ついて 、 居住している組合員と比べ通信運搬費等の負担増になっていると いう考え方 や 、日常的な管理組合の運営に協力 できて おらず、利益のみを享受しているという考え方があ り ます。 ②と 同様 に 、管理規約に根拠を設ける必要があ ります。

協力金の徴収をめぐり争いとなることもありますが、裁判例では、妥当な額であれば徴収が認められています。

【紛争事例】

不在区分所有者に対する協力金の納入を拒否する区分所有者に対して 管理組合が 支払いを求めたところ、徴収の是非 及びその金額について争いとな ったが 、 最高裁は不在区分所有者に 協力金 を 負担させる規約の有効性を認め、協力金を 支払わない区分所有者 に対して 支払い を 命じた。 (最判平成 22 年 1 月 26 日)

④ 第三者管理 等外部専門家 の 活用 (管理組合)

空き住戸の増加も一因となり得ますが 、組合員のみによる管理組合運営が 困難な 場合、 理事 の うちの何人か を 第三者にする等外部専門家を活用して管理組合運営を行うことが考えられます。

組合員以外を役員とするための管理規約の変更や、外部専門家が適切に業務を行っているかどうかのチェック体制、報酬支払のための予算措置などが必要にな るため、それらの合意形成や総会決議が可能なうちに手当てをする必要があります。

国土交通省から「 外部専門家の活用ガイドライン 」が発表されていますので、参考にしてください。

⑤ 区分所有者の 所在の確認 (管理組合)

区分所有者の所在が不明で、連絡先がわからないことにより組合運営に支障が生じている場合、管理組合として所在を確認する必要があります。

管理費等の滞納 が ない場合 には 、 管理組合としては、登記事項証明書の入手など を行いま す。

なお、このとき売買や相続があったことが分かる場合があります。売買に宅建業者が関与しているときには、重要事項説明 の手続きの 過程で、管理組合 が 売買の予定があることを知 ったり 、購入者も管理規約について の 情報を得 たりす ること により 、組合員資格の取得の届出等の手続き をする ことが期待できます。

しかし、相続により区分所有者が変更になった場合等には、新しい区分所有者は管理規約の存在を知らず、必要な手続きがなされない可能性があります。

P. 7 の参考の通り、 登記名義人の住所等の変更があった場合 の 登記変更 の 義務付け により、 登記情報からの所在確認が なされ やすくなることが期待されます。

⑥ 成年後見制度の 利用 (管理組合 ・区分所有者)

区分所有者である高齢者が、自宅マンションから高齢者福祉施設へ移って空き 住戸になった場合、本人 の 判断能力が不十分で管理・処分ができ ず、そのまま放置される ことも想定され ます 。

その場合 に 、本人の代理あるいは保佐、補助を行う成年後見人 ・保佐人・補助人を選任することにより、本人が行うべき行為を保護することができます。

成年後見人は全ての法律行為の代理が可能であるのに対し、保佐人、補助人は、申し立ての範囲内で家庭裁判所が定める特定の法律行為の代理が可能になります。

法定後見制度は、親族あるいは市町村長などが申立てる必要があり、管理組合としては申立てができないため、管理組合として成年後見人を選定してほしいと考える場合は、親族などに働きかける必要があります。

任意後見制度は、本人の判断能力があるうちに任意後見人を選び、公正証書で任意後見契約を結んでおくことで、判断能力が不十分になったときに備えることができるものです。

成年後見人は、法律上本人に代わって行為を行うことが予定されている者であり、当然に議決権の代理行使をする者の範囲に含まれると解されています(マンション標準管理規約第46 条関係コメント)。

⑦ 特定の者に有利な管理規約の変更 (管理組合)

新築時に分譲会社から示される管理規約案に、未販売住戸の管理費等の支払いを減免する規定が入っていることがあります。

購入時の重要事項説明で説明を受ける項目になっており、それを理解し、了承した上で購入しているはずですが、想定よりも販売が長期間にわたり、管理組合の収支に影響がでることもあります。

未販売住戸が1/4 を超えている場合は難しいですが、そのような管理規約については、変更を検討すべきでしょう。

(4)滞納管理費等への対応 (管理組合)

管理費 等 の滞納が発生した場合、住戸 の 利用 状況によらず 、管理組合として取るべき対応 の考え方 は基本的に は 同じですが、ここでは空き 住戸 になっていることを前提に、 対応方策を紹介します。

① 区分所有者の所在の確認

管理費等の滞納が発生した場合、まず区分所有者に督促を行いますが、その連絡先が不明の場合があります。

空き 住戸 の場合は3)⑤と同じ状態のため、督促するだけであれば 登記事項証明書 など の入手に より所在を確認 できる場合 があり ます が、 法的措置を講じようとする場合には、弁護士 等 に依頼することになります。

区分所有者 の連絡先 が 手を尽くして 調べても わからない場合や 生死が不明の 場合には、不在者財産管理人の選任申し立てを行って対応を進めることが考えられます。

② 区分所有者の所在が明らかな場合

区分所有者の所在が明らかな場合は、空き 住戸 であっても通常の滞納者と変わらない対応を取ることになります。

一般的には、 支払 督促、少額訴訟、通常 訴訟という段階を踏むことになり 、 また、先取特権に基づく競売の申し立ても可能です。

当該住戸に住宅ローン等により抵当権が設定され て いて ローンの支払い が 滞っている場合、抵当権者によ る 不動産競売の申立て を経て 、新たな区分所有者 に権利が移った後は 、 滞納された管理費等は、特定承継人である新たな区分所有者から回収することができます。 滞納管理費等の請求権には 5 年の時効がありますので 、滞納発生から 5 年以内に抵当権者が抵当権を実施しない場合には、管理組合が自ら法的手続きをする必要があります。

抵当権が設定されていない場合 には、 訴訟等によらず 先取 特権に基づく任意競売 の申立て を行うことが考えられます。 抵当権が設定されていてもローンの支払いは続けている場合、抵当権者による不動産競売の申立てはありませんので、訴訟による支払命令の判決を得た上で (判決が確定すると 10 年間の時効がスタートします) 、任意の支払いを待つか、あるいは管理組合が不動産の強制執行(差押え)を行うことになります。

なお 、抵当権が設定されている 住戸を差押えて不動産競売の申立てをしようとする 場合、 抵当権者への配当の余剰が ないと 管理組合は配当を受けることができないため、 その見込みがないときには 管理組合からの 競売手続が取り消されてしま うことに留意が必要で す(無剰余による取消制度)。

その場合には、区分所有者が持つ他の債権を強制執行することになりますが、それも難しい場合、区分所有法第 59 条による「区分所有権の競売の請求」を検討することになります。

詳しくは、「滞納管理費等の法的対応マニュアル」(平成23 年1月 財団法人マンション管理センター)等を参照してください。

③ 区分所有者の所在が不明な場合

区分所有者の所在が不明な場合は、支払督促や少額訴訟ができ ません。

しかし、 以下に述べるような 必要な手続きを経ることにより、 通常訴訟 や先取特権に基づく競売の申し立てをする こと は可能です。

滞納している区分所有者が所在不明であることは、その住所を通常の方法(住民票を取り寄せ、その記載地に出かけて現地調査したり、近隣 居住者 ・親族等に行方を尋ねたり)を講じても判明しなかったことを「調査報告書」を作成して証明します。

その調査報告書を付けて公示送達の申出をすることになります。なお、 他人の住民票や戸籍の写しの取得については、正当な理由とそれを証する書類が必要となるため、弁護士 等 に 依頼することになります。

④ 区分所有者が死亡している場合

区分所有者が死亡している場合、相続人が包括承継人として、前区分所有者の権利・義務を引き継ぎますから、新たな区分所有者に滞納管理費等を請求することになります。

この場合、 当該住戸に抵当権者がいるケース a といないケース b があり、また、相続人がいるケース b 1 、相続人がいるかどうか分からないケース b 2 、相続人がいない( 法定 相続人はいたが全員相続放棄した)ケース b 3 が想定され、それぞれのケースに応じた対応が必要です。

a 抵当権者がいるケース

債務者である区分所有者が死亡したことから、債権者である抵当権者への支払いは停止するはずですので、いずれ抵当権者が抵当権を実行して不動産競売手続きに着手する こ と が期待できます 。

競売手続きが始まった場合、管理組合は買受人が納付した代金の中から配当が受けられるよう配当要求をするか、新しい区分所有者に 滞納 管理費等を請求するかどちらかで滞納額の回収をします。

ただし、住宅ローンの場合、ローン利用時に団体信用生命保険に加入していると、加入者が死亡した際には保険金でローンが返済されて、抵当権が抹消されることになります。その場合は、 b のケースになります。

また、 滞納管理費等の請求権には 5 年の 時効 がありますので、 滞納発生から 5 年以内に抵当権者が抵当権を実施しない場合には、管理組合が自ら法的手続きをする必要があります が、前頁4)②に記載したように、管理組合への配当の見込みがな い 場合には 無剰余による競売の取消となるため、 区分所有者が持つ他の債権の強制執行や、区分所有法第 59 条による「区分所有権の競売の請求」を検討することになります。

b 抵当権者がいないケース

抵当権者がいない場合は、 管理組合が相続人の状況に応じて自ら動く必要があります。

bー1 相続人がいる ケース

区分所有者が所有していた住戸を含めたすべての財産(負債を含む)を相続人が分割して相続しますので、滞納管理費等の負債を相続した人が支払うことになります。

相続が 確定する前の段階では、管理組合は、死亡前から の 滞納分については、法定相続分の割合に応じて各相続人に請求し、死亡後に発生した滞納分については、各相続人が不可分に負担するので、各相続人に対し全額を請求することができます。
法定相続人がいるのか、それが誰なのかを調べるためには、戸籍謄本を調べることになりますが、やはり弁護士等に依頼することになります。

bー2 相続人 の有無 が不明の ケース

通常の方法で法定相続人が見つからなかった場合、利害関係 人 の申出により民法第 952 条に基づく相続 財産管理人 を選任して、マンション住戸以外の財産を含め、相続財産の管理を行う必要があります。

管理組合は、 被 相続人に対して、滞納金回収の債権を持っているため、利害関係 人 になりえます。

ただし、相続財産管理人の選任の 申し立てをするためには、相続財産管理人に支払う報酬額等を裁判所にあらかじめ納付することが 求められ ます。

管理の過程で、相続人が 判明し た場合(特別縁故者含む)には b 1 によることになり、相続人がいなかった場合(法定相続人全員が相続放棄した場合を含む)には、 b 3 に よることになります。

bー3 相続人がいない ケース

相続人がいないことが分かった場合、あるいは法定相続人が全て相続放棄をした場合には、相続財産管理人は相続財産の管理(処分を含む)を行います。

管理組合は、管理費等に関する債権を申し出て、相続財産の中から弁済を受けます。

最終的に残余金があれば、国庫に帰属します。

なお、令和3年に行われた所有者不明土地の解消に向けた民法等の改正 (令和3年法律第 24 号、同年4月28日公布、2年以内に施行) により、 対象者の財産全般を管理する従来の財産管理制度とは別に、 新たに特定の土地・建物のみに特化して管理を行 う所有者不明土地・建物管理制度が創設されましたが、この制度は区分所有建物 の専有部分及び共用部分 については適用されないこととされています(改正後の区分所有法第 6 条第 4 項)。

また、同改正により、民法第 952 条の 清算を目的とする 相続財産管理人 の名称は相続財産清算人 に 改められ ます 。

マンションの空き住戸対応マニュアル

(3)空き住戸を発生させないための対応策

住戸をどう利用するかは、基本的には所有者の判断に 委ねられていますが、必要な 情報や環境 が 整っていない ため に 利用できな かったり 、判断すべき者の意思決定能力 不足や 判断すべき者が不明 と な ったりす ることで 空き 住戸 となってしまうことも考えられます。

また、空き 住戸 の発生や 増加は、マンション全体の管理へも影響 を及ぼすため 、管理組合としても空き 住戸 の 発生に は 関心を持つ必要があります。

ここでは、 空き 住戸 を解消したり、 将来的に 空き 住戸 になる可能性を減らすために、管理組合や 区分 所有者 として可能 な 対応方策について 取り上げ ます。なお、 区分 所有者 として 対応す る 方策については、 マンションの 状況 によっては、 管理組合として 積極的に 情報提供 を行い、区分 所有者の意識を高めていくこと も 必要 になる と考えられます。

(1) 住宅としての価値の向上

マンションの住戸の 売却や賃貸をしようとしていても、買い手や借り手が現れない場合 には 、市場価値と売却(賃貸)価格が乖離していることが考えられます。

住宅の価値の向上を図るためには、 管理組合として の マンション全体の資産価値を高める取組 とともに、 個々の区分所有者 による 当該住戸の価値を高める取組が考えられます。

① マンション全体の資産価値の向上 (管理組合)

共用部分の改修工事を適切に実施し、建物の機能や美観を維持することは管理組合としての重要な役割です。

また 、レベルアップのための改善工事を実施し、 高経年マンションについても 現在の一般的な水準近くまで引き上げることも検討 対象となります 。

また、建物の物理的な補修・改善だけではなく、 魅力的なサービス機能の導入なども資産価値の維持・向上につながると考えられます カーシェアリングの導入、買い物バス ・スクールバス の運行等 。 ただし、管理組合がこれらの付加的なサービスの直接の実施主体になれるかどうかは、十分に検討す る必要があります。

② 専有部分 リフォーム の実施 (区分所有者・管理組合)

住戸自体の魅力を高めるためには専有部分のリフォームも重要です。

しかし、例えば高経年のマンションでは、必要な改修を行うためには、共用部分に手を加えることが必要な場合もあり、管理規約やリフォーム細則等に抵触してしまうことがあります。時代に合ったリフォームを行うために、技術的に問題がないことが確認できれば、そのような改修も可能となるよう、規約等の改正も検討することが必要です。

また、売り主が自らリフォームを実施する知識がないことも多い ため、 リフォーム 再販業者へ売却 するケースもあると思いますが、再販 業者が 買い取ってからリフォームし、再販するまで がスムーズに進む よう、 必要な手続きの合理化や承認基準の明確化等は、区分所有者にとって有益と考えられます 。 特に リフォーム需要が多い高経年マンションでは重要と考えられます。

(2) 利用用途の拡大 (管理組合)

持ち家としての需要が 少ない 場合 には賃貸住宅として利用する ことや 、住宅としての需要が 少ない 場合には居住用途以外の 用途 に転換する等の対応 も 考えられます。

賃貸住宅として利用する場合でも、通常の賃貸住宅としての需要が少ない場合には、シェ ア ハウスや マンスリーマンション等 で の利用、住宅宿泊事業法に よる 民泊等も検討対象と考えられます。

民泊については、管理規約で禁止しているマンションも多いと思いますが、マンションの状況や社会情勢 に応じて 見直 しを検討することも考えられます 。

居住用途以外に転換する場合に も 、管理規約の用法の制限に 特に 留意する 必要がありますが、マンションを取り巻く環境を考慮し、 マンション全体及び周辺住戸への影響を検討したうえで、 問題のない範囲に限定し て 管理規約 等 を変更することも考えられます 。

居住用途以外としては、例えば 下記の 用途が 考えられ ます。

・宿泊施設(簡易宿泊所)

・老人福祉施設(デイサービス拠点)

・ 保育所(認可外)

・リモートオフィス

・勉強部屋

・トランクルーム 等

また、集会所を持っていなかった管理組合が空室を購入し、集会所とした例もありますが、 管理組合として の 不動産の 取得 には、 基本的には 区分所有者 全員 の 合意が必要とされ、また 、管理組合 所有として 登記するためには、組合の法人化が必要となります。

居住用途以外に使用する場合でも、 その 実施 主体 は基本的に区分所有者になりますが、区分所有者単独で の 対 応が難しい場合、 管理組合 や 第 三 者 が関与することも検討対象になります。

(3) 利用・処分に 関する助言 (管理組合)

空き 住戸 を 何らかの利用・処分したいと考えていても、 それを実現するための知識等が 区分所有 者に 不足しているため、放置している 例もある と考えられ ます 。

このため、管理組合として、中立的な立場から区分所有者に対する助言や情報提供を行 ったり、専門家を紹介したりする 取組も考えられ ます 。

相続に関する事前対策 や成年後見 制度 の活用 についても、同様のことが考えられ ます 。

(4) 相続発生を想定した事前対策

相続の問題 は 、基本的には被相続人と相続人間の問題になることから、管理組合として関与できるものではありませんが、区分所有者の死亡・相続の発生は、管理運営上の問題に発展する可能性がありますから、 管理組合としても関心が高い 問題です 。

① 推定 相続人の届出(管理組合・ 区分所有者)

区分 所有者死亡後の管理費、修繕積立金の請求先を把握しておくことにより、滞納額が嵩む事態を予防するため、 推定 相続人を事前 に届け出てもらう ことも考えられます 。

個人情報の取得にあたるため管理規約に位置付けるとともに、強制しないこと、区分 所有者の死亡後に請求先が不明な場合のみ開封すること等の工夫が必要と考えられ ます 。

② リバースモーゲージの利用 区分 所有者)

区分 所有者が所有 不動産 を担保に資金の融資を受け、死亡時に相続人が一括して返済する 制度 ですが、 制度利用時に推定相続人の事前承諾を条件としているものが多く、相続人が明らかであるとともに、相続時の紛争が予防され る 効果が期待できます 。

相続人からの返済がない場合は、貸付者は抵当権に基づき住戸を 競売に掛けて貸付金を回収し、残余は相続財産として処理され ます 。競売の手続きは抵当権者が行うため、管理組合としての事務は軽減され ます 。

本来は何らかの 資金 (老後の生活費やリフォーム工事費等 の確保が主目的であり、相続時対策は副次的なもの にな ります 。

(参考)リフォーム工事費等を対象としたリバースモーゲージ制度例

名称:リ・バース 60

実施金融機関 住宅金融支援機構 と提携し ている 民間金融機関

対象者 :満 60 歳以上

資金の使途: ① 住宅の建設・購入 ② 住宅のリフォーム ③ サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金 ④ 住宅ローンの借換え等

融資限度額

次の うち最も低い額

① 8,000 万円

② 所要金額の 100

③ 担保評価額の 50 %または 60

返済方法:毎月の支払いは利息のみ。融資終期(死亡時)に元金を返済ノンリコース型( 担保物件の 売却で も 債務が残った場合も返済 不 要) も 選択可能
(2021 年 4 月現在)

③ リースバックの利用( 区分 所有者)

所有・居住している住戸を第三者に売却し、新たな 区分 所有者から賃貸して、引き続き居住を継続する 方法です 。 生活資金の確保 のほか 、 賃借人(従前 区分 所有者)が死亡した場合でも、住戸の所有権は相続対象にならないため、相続トラブルから
の空き 住戸 の発生 の 予防 にな る と考えられます 。

売却時に適正な価格で取引きされるかどうか、賃借権 の 相続 について問題がないかどうかなどの課題が考えられます 。

(参考)大手金融会社系リースバックサービスの例

契約方法:不動産売買契約及び賃貸借契約を同時に契約

対象区域:全国主要都市

売買価格:周辺の成約事例や販売事例をもとに独自の査定を行い、仮査定の売買価格を提示 。

客側が 要望する 家賃設定等 を考慮して、相談 の上価格を 決定売買価格を高くした場合には、家賃も高くなる

家賃:家賃変動なし 。再契約時の更新手数料なし

将来対応: 優先的な 買戻し可能( 価格は 事前に契約書に明記)

1か月 前 予告で退去可能( 引越し 費用相当額 を 負担)

(2021 年 6 月 ホームページ 情報)

以上

-投稿