『長期修繕計画の見直し』・『修繕積立金の算出』（日本全国対応）
マンション管理計画認定制度では「長期修繕計画」の見直しが必要
- マンションの快適な居住空間を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行うことが必要です。また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図る改善工事を行うことが望まれます。
- しかしながら、修繕工事の費用は多額であり、修繕工事の実施時に一括で徴収することは困難なため、将来予想される修繕工事を盛込んだ長期修繕計画を作成し、これに基づき、月々の修繕積立金の額を設定することが重要です。
- 行政により違いますが、長期修繕計画の作成や見直しを専門家に委託する経費に対し補助金が出る行政もありますので活用してください。（例：大阪市）
- 「長期修繕計画」の見直しに併せ「管理状況・管理費用」「保管書類の確認」等を行いましょう。管理会社へ「全部委託方式」の場合、以外と「書類整備不備」・「過料発注等」多くの改善点が見つかることもあります。
- 「長期修繕計画・修繕積立金」の見直しに併せ「管理費」の見直しを行い、定期点検として収入・支出のマネージメントも大切です。
長期修繕計画の見直しのポイント
１．国土交通省の標準書式・ガイドラインに準じること
２．長期修繕計画作成期間を３０年以上とする
３．大規模修繕工事が２回以上含まれること
４．最終年度で黒字であること
『正確な長期修繕計画』から『適正な修繕積立金』が算出されます
『正確な長期修繕計画』から『適正な修繕積立金』が算出できます、『長期修繕計画』の管理会社以外の第三者に作成依頼することもマンションに長く住む大切なポイントです。
適正な修繕積立金の算出方法
国土交通省ガイドライン＝修繕積立金は『３０年先の最終年が黒字であること』
３０年間の工事費の累計額が総積立金累計額となります。
修繕積立金の設定のポイント
１．国土交通省の正確な『長期修繕計画』（各工事金額・工事サイクル）であること
２．３０年先の最終年が黒字であること
３．修繕積立金の前年度繰越金の算出
４．修繕積立金は、『均等積立方式』で設定
５．修繕積立金の算定（専有面積割＝＠￥〇〇〇円／㎡）
※（注意）機械式駐車場・平面式駐車場がある場合、別途駐車場分を加算
長期修繕計画・長期修繕計画 シュミレーション事例
良い例・悪い例①②とも同じ工事費で作成・修繕積立金のシュミレーションが違います
良い例（参考） 国土交通省・長期修繕計画作成のガイドラインに準じた計画書
※修繕積立金＝＠１７７円／㎡
悪い例①（参考） 最終年で２億２千万円の黒字（過剰値上）
※修繕積立金＝（５年間）＠１９０円／㎡ → （６年以降）２４０円／㎡
悪い例②（参考） 見直し前（最終年赤字＝▲３億５千万円）
長期修繕計画・修繕積立金見直しの料金
【提出成果物】１．長期修繕計画および修繕積立金算定書類（国土交通省に準拠） ２．修繕積立金シュミレーション２案～３案 ３．提出方法：ＣＤ・ＤＶＤ等にてＰＤＦデータを納品
【理事会・説明会・総会】参加出席は、協議により実施
※現地調査＝近畿圏内は、現地調査必須 他の都道府県はご相談 （交通費・宿泊費・資料送付費用等は別途清算）
※マンション管理士からの依頼も受託します。（料金支払い方法については、協議）
※劣化診断調査を要する場合は、別途費用となります。（大規模修繕工事直後等、劣化診断調査が必要ない場合は協議とします）
現在の長期修繕計画があり、工事履歴等の資料提供がある場合
１．各種資料を提出がある場合 ＝ （参考金額）￥３００，０００円～（マンションの規模・棟数・提出いただける資料により見積をいたします）
※作成様式により費用が変わりますので、事前にご提示いたします。
現在の長期修繕計画があり、工事履歴等の保存がない場合
２．現在の長期修繕計画書のみ提出がある場合 ＝ 各種設備会社の連絡先の開示をお願いします。※見積書を提出します
（参考金額）￥３００，０００円～
長期修繕計画がない場合
３．設計図書等が『ある』場合 ＝ 各種工事面積の算出から行います（かかる日数により見積書を提出します）
（概算金額）積算料金＋￥３００，０００円～
４．設計図書等『ない』場合 ＝ 建物面積・形状より過去の経験値より算出を行います（見積書提出）
（参考金額）積算料金＋￥３００，０００円～
※２回目以降リピーター対応（＠５年毎の見直し依頼の管理組合様）
５．期中の大規模修繕工事契約書等の提出が『ある』場合 ＝ マンション毎に見積を提（目安・￥１５０，０００円～￥３００，０００円（修繕積立金シュミレーション作成数・打合せ回数等により見積します）