■ 1. 基本原則：区分所有者全員の意思で決定（原則全員一致）
しかし、全員一致は現実的に困難なため、
法律では一定の事項について「多数決」で決めることが可能とされています。
■ 2. 多数決の種類（要件の違い）
| 決議の種類 | 区分所有法の条文 | 内容 | 決議要件 |
|---|---|---|---|
| 普通決議 | 第39条1項 | 管理行為（日常的な維持・管理） | 区分所有者および議決権の各過半数 |
| 特別決議 | 第17条、第62条など | 重要な変更・建替え・大規模修繕など | 区分所有者および議決権の各4分の3以上など（内容により異なる） |
| 全員一致決議 | 第17条1項など | 専有部分・共用部分の本質的変更、敷地処分等 | 区分所有者全員の同意 |
■ 3. 普通決議の具体例（第39条）
-
管理費・修繕積立金の額決定
-
管理者（理事長など）の選任・解任
-
共用部分の軽微な変更など、日常的な管理運営事項。
決議要件：
「区分所有者の過半数」かつ「議決権の過半数」※「頭数」と「議決権（持分割合）」の両方で過半数が必要です。
■ 4. 特別決議の例
| 内容 | 条文 | 要件 |
|---|---|---|
| 重要な共用部分の変更（例：外壁デザイン変更、エレベーター増設） | 第17条2項 | 4分の3以上 |
| 建替え決議 | 第62条1項 | 5分の4以上 |
| 管理規約の設定・変更・廃止 | 第31条1項 | 4分の3以上 |
| 管理者の報酬決定 | 第39条3項 | 過半数（普通決議） |
■ 5. 全員一致を要する事項の例
-
共用部分の本質的変更（例：共用廊下を専有化するなど）
- 建物の用途変更（例：住宅→事務所ビル）
■ 6. 注意点（実務上）
-
「議決権行使書」や「委任状」も有効に算入可能。
-
「棄権」は賛成に含まれない。
-
「規約で多数決の要件を加重」することは可能だが、緩和は原則不可。
監修：一級建築士・マンション管理士 三村勝己 株式会社マンションみらい設計
