区分所有法改正（2026年施行予定）　管理規約等の見直しも必要となります

管理組合より感謝状をいただきました（神戸新聞本紙に掲載）

■３月２７日、２８日神戸新聞本紙に掲載されました。

●　神戸新聞ＮＥＸＴに掲載（掲載許可済み）　

マンション管理のことなら何でもご相談ください

主な業務

【マンション管理士事務所】

マンションに関する相談業務
理事会顧問業務（管理組合支援業務）
外部専門家による外部管理者方式支援業務（理事長代行・理事役員・監事等就任）
管理会社による第三者管理方式による監事就任
自主管理マンション支援業務
防火管理者・防災管理者就任支援業務
月次報告確認支援業務（会計監査のみ受託可）
管理規約見直し支援業務
管理委託契約見直し支援業務
管理会社変更支援業務
長期修繕計画見直し支援業務
大規模修繕工事修繕委員会等支援業務（外部修繕委員）
給水管直結給水方式変更支援業務
給排水管更新工事支援業務
インターホン更新工事支援業務
エレベーターリニューアル支援業務
各種設備機器更新工事支援業務
自治体との連携業務
マンション管理計画認定制度支援業務
マンション長寿命化促進税制申請支援業務
マンション建替え等支援業務
マンション敷地売却支援業務
耐震に関する支援業務
その他マンションに関する要望による支援業務

【一級建築士事務所】

大規模修繕工事設計監理業務（設計監理方式／プロポーザル方式）
大規模修繕工事、数量積算業務
建物調査劣化診断業務
給排水管更新工事設計監理業務
給水管直結給水方式設計監理業務
インターホン更新工事設計監理業務
エレベーター更新工事設計監理業務
機械式駐車場更新工事設計監理業務
ホームインスペクター業務
既存住宅状況調査業務
マンション要除却認定業務
耐震に関する支援業務
マンション建替え支援業務
マンションリフォーム設計監理業務
一般建築設計監理業務
その他建築士に関わる業務

マンション管理士事務所の選びかた

マンション管理士事務所選定基準

管理組合はマンション管理に関する専門知識が不足していることが多いことから、組合員の目線からそれぞれのマンションの実態に即した管理組合本位の適正なマンション管理を実現するためのコンサルタントとして、必要かつ充分な技量、経験を持つマンション管理士事務所を選定するための基準を以下にまとめました。（プロナーズ・ＨＰより）

１．マンション管理士事務所の能力

(１)　事務所の体制と対応

責任の所在が明確な専業事務所であること
実際に管理組合のコンサル業務について責任を持つマンション管理士は誰か、責任は明確にしておく必要があります。
事務所の体制はどうか？専業事務所か否か、連絡体制、対応時間帯、事務所の機能、携帯電話でしか連絡が取れなかったり、他の会社に勤務していたり、別の仕事の片手間でやっているようではプロとしての能力には疑問が残ります。

(２)　広範な相談に対する対応力

実態のあるネットワーク機能を構築できていること
事務所内、または、ネットワークで多様な相談に対応できるかどうかを確認がひつようです。
また、ネットワークの実質的な機能についても確認しましょう、例えば、顧問契約や同じ現場で一緒に仕事をした結びつきなど、仕事上の関係のネットワークはその効果が期待できるが、マンション管理士会などの公益団体の会員であること等をネットワークとしてあてにしているような場合は注意が必要です。あくまで、ビジネスとしてそれぞれの専門家との個人的な結びつきによらないとネットワークは機能しません。

（３）人間性

素人の目線で話しができること
わかりにくい業界用語を多用したり、管理組合側の質問を途中でさえぎったり、素人である管理組合の目線に立った話ができているか？相談者の話しを真摯に聞く姿勢があるか？

相性など
感覚的ではあるが、立ち居振る舞い、話し方等が性格的に管理組合の雰囲気に合うかどうか？

２．マンション管理士事務所の管理組合コンサルの実績と業務姿勢

(１)　顧問等の管理組合とのコンサル契約の実績

実績があること
現在、どれだけの管理組合のコンサルを行っているか？　他の管理組合で実績のない人物は国家資格者であっても組合員の理解を得て依頼するのは難しいと考えられます。
また、行政や管理士団体での実績、役職（会長、理事等）、管理組合役員経験、管理会社勤務経験などは必ずしもマンション管理のコンサルタントとしての能力には直結しないことに留意しましょう。

(２)　このマンションと類似のマンションでの実績

経験があること
規模（戸数等）、築年数、形態（団地、複合用途、リゾート、ワンルーム等）、立地（駅前の商業地等）で類似した管理組合コンサルの経験があるか？
また、当マンションの特徴に応じた提案力があるか？

(３) 主要な業務とその概要

公平中立な業務姿勢であること
事務所で依頼の多い業務の概要を話してもらい、マンション管理に対する姿勢や、考え方をつかむ。短絡的にコストダウンを強調しすぎていたり、管理会社や工事業者を必要以上に敵対視していたり、管理組合が自主的に活動する事を強調するあまり、管理組合が望んでもいないのに自主管理を推奨したり、管理組合側に過度の負担をかけるような取組みをしている場合は要注意です。どのような取組みにもメリットとデメリットがあり、管理組合の側に立ちつつも、客観的、第三者的な専門家としての目を持ち合わせているかが重要です。
また、業者の変更や紹介を理由なく強く勧める場合は、第三者性に問題があることもあり要注意。
常に中立性を保って業務に携わっているか、マンション管理士としての職業倫理、モラルに問題はないか？業務姿勢を点検しましょう。

事務所が得意とする業務と管理組合のニーズがマッチしていること
その事務所の主要な業務と今回管理組合が依頼の目的を果たしてくれそうか？　また、事前に情報提供や資料提供をしている場合には、どの程度資料に目を通しているか、ヒアリングに臨む前にマンションの外観だけでも現場を見ているか等で今回の業務にかける意気込みをみる。　また、全体的な説明がわかりやすくできているか等が大切です。

３．マンション管理士事務所の報酬と業務姿勢

（１）報酬の妥当性

算定の根拠と費用対効果をわかりやすく説明できること
報酬の算出方法は合理的であるか？組合員の理解を得られるものであるか？
また、費用対効果をわかりやすく説明できるか。　また、その話しは他のマンションの事例などをふまえて具体性のある内容であり、かつ、当マンションの実態も考慮したものである必要があります。　
一般論、評論家的で抽象的な場合は具体的説明を求めて、実力を見極めましょう。
複数事務所の比較においては、金額だけで比較しないように留意しましょう。

（２）報酬の透明性

報酬に透明性があること
マンション管理士が自身の報酬の透明性について説明できるかどうかを見ましょう。
報酬が安価な場合は特に、
例えば、管理組合から得る報酬の他にこの管理組合との仕事で何らかの経済的利益（バックマージンなど）があるかどうか、また、あるのであれば、それを開示するのかどうか。
バックマージン等は違法な報酬ではないが、管理組合として結果としてわからないところでコストアップしてしまう懸念があります。
この質問で答えが曖昧であったり、詰まるようでは依頼するにあたり不安が残ります。
また、提示された報酬で現在何件の顧客があるか（または今後得ていく見込みであるか）によって、事務所をマンション管理コンサルタントを本業として考えているか否かを観察しましょう。

2007/10/04　プロナーズＨＰより（有限責任事業組合マンション管理士プロフェッショナルパートナーズ）

管理組合の健全な運営に必要な４つの要素

管理組合の健全な運営に必要な４つの要素

専門性の確保

言うまでもなくマンション管理士はマンションの管理に特化した専門家です。役員の交代に関わりなく管理組合に専門知識が備わります。

主体性の確保

これは専門性の確保と深く関係します。専門家の助言が得られるため、管理組合が自らの意思で適正な管理を行うための判断が容易になります。また、管理会社というプロ集団に対して対等に意見をし、管理会社の言いなりならない管理・運営が実現します。

公平性の確保

専門家が継続的に関与することで役員に専門知識の習得を強いる必要がなくなります。これにより組合員の心身負担や不安などが解消され、これらを理由とする就任辞退はなくなる考えられます。

継続性の確保

専門性・主体性・公平性の確保、いずれにも深く関係しますが、組合員の負担が軽減されることにより無理のない管理組合運営を継続することが可能となります。

区分所有者間で何でも話し合えるコミュニティ造りが大切です

管理組合の健全な運営には、これらの確保が必要不可欠です

全組合員がマンションの管理について専門知識を持ち、管理組合の活動に100%注力できるとしたら、これら全てを確保することは可能でしょう。しかし現実には、管理組合の活動に費やせる時間は限られ、また全組合員が専門知識を必ずしも持たないため、これら全てを確保することは困難です。

管理組合を構成する組合員（区分所有者）はいつでも変わる可能性があること、組合員によって役員に就任することについての得手・不得手があることなどから、「誰が役員になっても務まる」ことが管理の継続性を確保する上で重要です。

しかし、マンションの管理には「建物」「設備」「法律」「会計」などの専門知識が必要であり、「誰にも務まる」とは言い難いというのが現実です。かと言って役員の業務を平易にしてしまっては、管理とは呼べないものになってしまいます。

「誰にも務まる」には業務面や金銭面、心身負担など様々な観点の公平が求められます

輪番制などにより役員を交代する場合は一応の公平性が確保できますが、役員になることへの不安や心身負担の忌避などから就任を辞退する者がいないとも限りません。そうなると他の組合員が皺寄せを受け不公平が生じます。全ての組合員が役員に就任し易い環境や制度が確立されていないと公平性の確保は困難です。

管理会社に管理を委託している場合は一応の専門性は確保できます。

しかし、管理会社の実務を管理組合がチェックする必要があり、これには専門知識が必要となります。そのチェックを専門知識を有する一部の組合員に任せるとなると、その組合員に心身負担が生じ公平性が害されます。仮に管理会社の実務をチェックしないとなると、それは管理組合に主体性がないことを表します。

管理委託はあくまで「代わりにやってもらっている」のであって「全てを任せている」のではありません。管理委託の場合こそ主体性が強く求められます。

「誰が役員になっても務まる」管理組合運営の実現

先述した極端な管理組合の例を除いて、４つの要素全てを管理組合だけで確保することは非常に困難と言えます。

公平性を確保すれば専門性が欠け、専門性の確保のために役員に心身負担を強いる運営となれば公平性・継続性が欠けるなど、４つの要素は、ひとつが立てば他が立たないという関係にあります。

４つの要素を全て確保し、組合員の心身負担も軽減し、「誰が役員になっても務まる」管理組合運営を実現する手段としてマンション管理士を顧問とする、理事長や監事に登用するなどがあります。

貴方は、マンションの管理組合に関心をもっていますか

　皆様が分譲マンションを購入され『管理費』＋『修繕積立金』＋『駐車場等費用』を管理組合へ毎月お支払いのことと思います。

　分譲マンション販売広告をみますと、マンションは「１００年住宅」を掲げ販売されております。

　しかし、１００年先のビジョンをどうするのかは誰も考えていません。

　その年月を考えますと、『管理費』＋『修繕積立金』＋『駐車場等費用』の支払う金額は相当なものとなります。

　しかし、ほとんどの区分所有者の方は、管理会社に任せておけば大丈夫と半信半疑で思われています。

本当にそれでよいのでしょうか。

国土交通省は、管理会社や設計事務所など管理組合が直接依頼する業者とは立場を相反する管理組合のサポート役としてマンション管理士の外部役員として採用すること推奨しています。

マンション住民の高齢化と管理不全

マンションに関わる課題

最近、『マンション住民の高齢化』による『理事会・役員のなりて不足』のご相談が多くなりました。

戸建て住まいからマンションに住み替えが増加

子供が独立し、高齢夫婦で住むには広くなった戸建て住宅を売却し、マンションに住み替えるケースが増えました。しかし、快適であったはずのマンション住まいも『管理費・修繕積立金の値上げ』『理事会・役員の就任』等々戸建て住まいでは無かった多くの負担が発生します。

そうしたマンション住まいでの負担増に加え、さらに深刻なのが、マンションの『管理不全』問題です。住民の高齢化や空室の増加、管理会社への支払いが滞るなどして、管理会社の委託契約の解除、建物全体の管理が困難になっているケースは少なくありません。

そうなると、共用部の日常清掃や維持管理だけでなく、建物の補修・修繕も難しくなります。

たとえば、剥落した外壁を修繕せず放置すれば、劣化が進んで内部のコンクリートや鉄筋が傷み崩落の危険が生じ、マンションの管理不全は最悪の場合、生命にかかわる安全面の問題を招きかねません。

このままでは廃墟に

国土交通省の推計によれば、築40年超のマンションは20年の103万戸から40年には4倍の404万戸になるという。

ある行政が実施した調査では、1983年以前に建てられたマンションの約16％に管理不全の兆候があると分かった（2021年12月末時点）。同調査では、「管理組合」「管理費」「修繕積立金」「総会開催」「管理者」「管理規約」「修繕の計画的な実施」の7項目について、いずれかが「ない」と答えたマンションを「管理不全の兆候がある」と判定している。

1980年代初めに建てられたマンションに住む男性からの相談事例

「何年も前から共用部の自動ドアやインターホンに不具合が頻発しているが、管理組合の役員が定数に達しない、予算がないなどの理由で、一向に修理の話が進まない。エントランスに置かれた革張りのソファーも破れたまま。中庭の植木も数年前の台風で倒れてからずっと放置されている。このままでは廃墟化するのではないか。　最近になって、修繕積立金と管理費を数千円ずつ値上げする話が出てきたが、年金とわずかな預貯金しかないので、毎月の負担増にも頭を抱えている」

マンションは、終の棲家に

第三者管理方式は、マンションが『管理不全』に陥る前に今できること

分譲マンションにおける理事会役員のなり手不足が問題視されている近年、外部の専門家に理事を委託する「第三者管理方式」に注目が集まっています。

外部管理者方式とは（外部専門家による外部管理者方式等・マンション管理業者による外部管理者方式）

「第三者管理方式」が呼称が変わりました。

１．外部専門家による外部管理者方式

２．マンション管理業者による外部管理者方式（管理業者管理者方式）

外部専門家を役員等として活用する必要性

上記のように、外部専門家を管理組合の役員等として活用可能とするための改正が行われることとなった理由は、「近年、マンションの高経年化の進行等による管理の困難化やマンションの高層化・大規模化等による管理の高度化・複雑化が進んでおり、これらの課題への対応の一つとして、外部の専門家の活用が考えられる。以前から、管理組合がマンション管理士等の専門家に対し、相談、助言、指導その他の援助を求めることについては規定してきたが、さらに進んで、外部の専門家が直接管理組合の運営に携わることも想定する必要がある。」とされています。

また、「このような外部の専門家には、管理の執行を担うという点から、特に、管理規約、管理の委託、修繕、建替え等に関する広範な知識が必要」ともされています。（標準管理規約全般関係コメント③より）

ガイドラインの改訂― マンション管理業者を管理者とする方式における留意事項の整理

近年、既存マンションにおいて、役員の担い手不足等を背景として、マンション管理適正化法上の登録を受けた管理業者（以下「管理業者」という。）が管理事務を受託するのに加えて管理者として選任される事例や、新築マンションにおいて、管理業者が管理者に就任することを前提として分譲が行われる事例が出てきています
管理業者は外部専門家とは異なるため、１（２）において記載した「外部専門家を役員等として活用する必要性」についての説明が当てはまるわけではありませんが、管理業者が管理組合から管理事務を受託している場合、当該マンションにおける管理上の問題について通じていることが期待されるため、管理状況、管理組合での議論に応じて、管理者として就任することも１つの選択肢となり得ると考えられますなお、外部専門家や管理業者など、区分所有者以外の者が管理者となる管理方式のことを「外部管理者方式」という。。
他方、管理業者が管理者となる外部管理者方式については、その運営方法によっては、区分所有者の意思から離れた不適切な管理、管理組合と管理業者との利益相反の発生、管理業者に支払うコストの増大等が生じるおそれがあることから、導入を行うかについてはメリット・デメリットを踏まえた慎重な検討が必要です。　また、こうした検討を経て導入を決定した場合は、管理者の選任や業務の監督等を適正に行うことができる体制の整備が必要です。
しかしながら、このような場合を対象としたガイドラインがなく、適正な外部管理者方式のあり方について明確ではない状態であったことから、令和５年８月にとりまとめた「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」において、「管理業者等が管理者となる場合の実態等の把握を進め、マンション管理業の所管部署とも連携する形で、留意事項等を示したガイドラインの整備」を行うとされたところです。
こうした点も踏まえ、令和 6 年６月、第３章において、管理業者が管理者となる外部管理者方式の場合に対応する形で留意事項を整理したうえ、外部専門家が管理者となる外部管理者方式等については従来のガイドラインの内容を改訂して第２章において整理し、名称を「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」として、ガイドラインを改訂しました（以下改訂後のガイドラインを「本ガイドライン」という。外部管理者方式を導入する際や外部管理者方式を前提として分譲が行われているマンションの購入を検討される際には、本ガイドラインを参考にしていただくことにより、区分所有者から構成される管理組合として、適正な業務運営を図っていただくことが期待されます。

国交省の想定した第三者管理方式は、以下3つの種類に分類されます。

外部専門家の位置付け

本章は、主として、管理組合が外部専門家を「管理者」（理事会における理事長の地位を兼ねている場合を含む。）として活用する場合（外部専門家による外部管理者方式。
以下本章において「外部管理者方式」という場合は、外部専門家による外部管理者方式をいう。）における、実務上の留意点や想定される運用例をまとめたものです。なお、外部専門家を管理者以外の役員（理事）として活用する場合についても、本ガイドラインは参考となります。
外部専門家としては、マンション管理士、弁護士、公認会計士などであり、マンション管理における一定の専門的知識を有する者を想定しています。

※　マンション管理士は、国土交通大臣の登録を受け、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又は区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務（他の法律においてその業務を行うことを制限されているものを除く）とする者です（マンション管理適正化法第２条第５号）。

標準管理規約で示された主要３パターン

貴方のマンション、１００年マンションを目指しませんか

分譲マンションのほとんどの構造が鉄筋コンクリート造まはた鉄骨鉄筋コンクリート造です。　鉄筋コンクリート造まはた鉄骨鉄筋コンクリート造は、計画的修繕（大規模修繕工事）を行うことにより躯体（コンクリート）の長寿命化が実現します。

日本で最初のＲＣ造の集合住宅は、１９１６年に建築された軍艦島のマンションです。１９７４年に閉山された後は全くメンテナンスがされておらず、現在では一部で崩壊が始まっています。

日本で最古の分譲マンションは、東京都が分譲した１９５３年に築の「宮益坂ビルディング」と言われており、老朽化、立地の良さから既に２０２０年に建替えられています。

関西では、築６０年前後が最も古く、現在も分譲マンションとして利用されています。

分譲マンションに長く居住するにはどうするのか

【回答】計画修繕（大規模修繕工事）を適切な時期に実施する事です。　躯体の損傷（クラック、錆汁、爆裂、中性化等）が発生する前に適切な修繕工事を行い、躯体（建物本体）のメンテナンスを十分に行う事です。

しかし計画修繕（大規模修繕工事）は、修繕積立金を消費する一番高額な工事です。　
いかに安く大規模修繕工事を行うのか、次の大規模修繕工事にいくら残せるのかが「マンションの長寿命化の鍵」となると考えています。

マンションみらい設計®では、プロポーザル方式を取り入れることにより、適正な価格で必要な工事を実施することを目指しています。　

長期修繕計画を将来にわたり割高・水増し金額で構成しないため、事前のご相談・対策を行い、ローコストマンションライフを目指しましょう。

マンションみらい設計の代表はプロナーズ認定アドバイザー

日本マンション管理会連合会「認定マンション管理士」とは、別の認定です。

プロナーズ認定アドバイザーは、プロナーズの呼称で毎年、厳格な審査を受け条件を満たした者が更新されます。

当マンション管理士事務所の代表は、首都圏を中心に実務志向の高いマンション管理士を独自の研修制度を受講し、信用ある業務を提供できる環境を整えています。
また、マンション管理士と一級建築士の両資格をもち、管理規約変更や管理会社変更等はもちろん大規模修繕工事まで幅広く専門家として皆様のマンションを支援サポートさせていただきます。

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