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5月15日兵庫県マンション管理士会オープンセミナーが開催されました:テーマ-兵庫県マンション管理士会に期待されるもの

2021年5月15日 兵庫県マンション管理士会オープンセミナー講演より

~マンション適正化法の改正とこれからの管理士はどうあるべきかについて~

講師 : 弁護士 戎 正晴 先生

講義 テーマー1 

令和のマンション管理 > マンション管理は新しい時代へ

1.マンション管理と行政との関わり

第1期 関わりなし ・・・ マンション管理適正化法施行前

第2期 関わり開始 ・・・ マンション管理適正化法施行前

第3期 関わり強化 ・・・ マンション管理適正化法改正(令和2年)

2.マンションの管理に行政の関与が求められた理由

① 適正な管理 ~国の適正化指針に基づく管理という発想~

② 外部不経済予備軍としてのマンション

③ 持ち家政策 ⇒ 重い所有者責任 団体

 講義 テーマー2

適正化における行政の関わり

1.制定時の関わり

① 国の関わり

・マンション適正化指針の策定・公表

・情報・資料の提供および技術的支援

② 地方公共団体の関わり

・マンション管理に係る相談体制の充実

2.令和改正後の関わり

① 国の関わり

・マンション管理適正化推進基本方針の策定

② 地方公共団体の関わり

・マンション管理適正化推進計画の作成、管理適正化のための指導助言

・管理計画認定制度

講義 テーマー3 

行政の関わりはなぜ強化されたのか

・マンション管理の適正化の推進が急務である

・空屋対策法の制定

・野洲市での廃墟化マンション解体代執行事案

・地方公共団体の積極的関与「待ちの姿勢」だけでは不十分

・管理計画の認定

・マンションの管理状況を把握するための独自の制度

・神戸市のマンション管理状況届出制度など

・再生の円滑化との一体的対応が謳われていることに注目

講義 テーマー4

管理組合の適正管理努力義務

・管理組合は区分所有者の団体

・目的は所有者(団体)としての管理責任を果たすこと

・国の指針に基づくマンションの適正管理義務(改正前4)

・区分所有者の3つの義務

① 共有物管理のコスト負担(区19)・・・共有者に対して

② 土地の工作物責任(民177)・・・第三者に対して

③ 適正管理義務(適5)・・公に対して

・改正法で義務が強化されたのはなぜか

・老朽化の進行

・自治による適正な管理が困難な状況(高齢化など)

・逗子市での擁壁倒壊事件

講義 テーマー5

マンション管理適正化推進基本方針

・別添の資料を参照(検討会における最終案)

・この方針に基づき管理適正化のための施策が形成される

1.関与する4つの主体について

① 管理組合・区分所有者

② 

③ 地方公共団体

④ マンション管理士・マンション管理業者

2.マンション管理について

講義 テーマー6

マンション管理士という制度

 マンション管理士とマンション管理業者は、管理組合による管理の適正化の取り組みと行政による管理の適正化への取り組みとを結び付ける重要な存在である。

 管理組合・区分所有者がマンションを適正に管理するためには、管理の実務を受託・実施する管理業者が欠かせない。また、その業者を監督する必要がある。そこで、適正化法制定時に初めて管理業者を位置付け、監督するための制度等を創設した。

 管理組合と管理業者との間には、明らかな情報の非対称性がある。管理の適正化を進めるためには、適正管理の第一主体である管理組合の側で、管理の適正化を支援する専門家が必要である。そこで、適正化法制定時に「マンション管理士」制度を創設した。(適6条以下)

 講義 テーマー7 

マンション管理士の使命とは何か

1.マンション管理士の使命は公的なものである

①管理組合の管理の適正化のための助言等の支援をすること

②行政の管理適正化推進計画の立案・実施に協力することを通じて管理組合による適正なマンション管理を実現すること

※適正化法に「使命」規程はない ⇒ 弁護士法1条

2.目標とする「適正なマンション管理」とは何か

・マンション管理の目的は、マンションを「不良ストック」と呼ばれるような物件にしないこと

・所有者責任を果たし、自らマンションの良好な状態を維持することで不良ストックすなわち巨大かつ危険な廃墟を次世代とまちに残さないこと

講義 テーマー8 

マンション管理士の重要性

 行政やマン管センターがマンション管理士制度を宣言し、管理組合にマンション管理士への依頼を推進しているのはなぜかを今一度考えよう

基本方針には以下のような記載がある

『マンションの管理には専門的な知識を要する事項が多いため、国、地方公共団体及びマンション管理適正化推進センターは、マンション管理士制度がより一層広く利用されることになるよう、その普及のために必要な啓発を行い、マンション管理士に関する情報提供に努める必要がある。なお、管理組合は、マンションの管理の適正化を図るため、必要に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の知見の活用を考慮することが重要である』

講義 テーマー9

マンション管理士の使命とは何か

1.当会の約款を確認しよう

2.業界団体?

3.マンション管理士会の使命(日管連会長講義)

4.指定認定事務支援法人

5.単位会の重要な役割

・施策形成、実施についての地元行政との連携

・地元マンション管理支援チームの一員

・相談員

・マンション管理士の実力向上

6・神戸市との四団体連携

講義 テーマー10 

改正法とマンション管理士

マンション管理の適正化が進むかどうかは、第1に、管理組合の意識向上と自覚に、第2に、マンション管理士の働きにかかってくる。改正法の下でのマンション管理士の役割は極めて重要である。

1.管理規約の改正

2.長期修繕計画・修繕積立金の見直し

3.マンション管理届出書作成支援と申請支援

4.管理計画の作成支援と申請支援

講義 テーマー11 

これからのマンション管理士

1.組合側対管理会社顧問からマンション管理コンサルタントへ

2.資金調達という発想を

3.再生との一体的対応

①再生を理解する

②再生も管理も目的は同じ ⇒ 一体的アドバイスが必要

4.マンション管理士会は公的団体

・施策形成へ積極的に提言

・認知管理士を養成

 

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