管理会社変更・管理委託契約見直しに関する業務

ココがポイント

皆様のマンションの管理会社に疑問・不満はありませんか 

管理会社は、どうして決まるのか?

管理会社は、ほとんどの分譲マンションの場合、分譲会社が系列の管理会社を管理会社と定めて販売しています。

分譲マンションを購入した皆様は、区分所有者となり必ず管理組合員となります。(区分所有法第3条)そして、管理組合は、全員でマンションの管理を行わなければなりません。

マンションに住む皆様は、管理に必要な『管理費』『修繕積立金』を毎月納めているわけです。

しかし、区分所有者(居住者)だけでは、マンション管理運営のことは分からず何もできません。そこで分譲会社に定められた管理会社と管理組合が管理業務委託契約を締結しその管理会社が管理組合の運営を行うことになります。

分譲当初は、見知らぬ区分所有者の集まりであるため、管理会社を頼る他方法はなく、管理会社(マンション担当者)の業務の良否に関わらず問題はなく管理組合運営は進みます。

管理組合の運営は、どうなの?

管理組合の運営が始まり、最初に役員の選出があります。この選出においても管理会社が作成した管理規約にて役員選出の輪番表が表記され、毎年順番に役員は、交代します。

管理組合に理事会が形成され、理事長等の役員を年度の役員で互選で決め、管理会社が作成した議事に従い会議を進め、2カ月に1回開催の理事会では、年に4~5回程度顔を合わせるだけで1年が過ぎ定期総会により次期役員に交代することになります。

1年間の役員生活も良く分からないまま管理会社に操られたような状態です。

区分所有者の意思は繁栄されるのか?

本来、全ての区分所有者で管理するべきマンションですが、区分所有者の意思は繁栄されていないのが実情で、毎月の『管理費』『修繕積立金』支払いは義務付けられおり、滞納することはできません。

年数が経つごとに管理会社の働き方や対応に不満が募るのが一般的ですが、役員にならない限り管理員と目を合わせれるくらいで、管理の良否を意見する機会はほとんどありません。

定期総会でいきなり『管理費』『修繕積立金』の値上げは、珍しくありません。値上げの理由も説明されず定期総会で強引に決議し反対者の意見も言えないのが実情です。

どうすれば管理会社に意見が言えるのか?

1.マンション管理士等の第三者を役員に加え、区分所有者の代理として管理会社の業務をチェックする。

2.区分所有者の5分の1決議を採用する(マンション管理士等の専門家のサポートが必要)

3.管理委託契約書の内容をマンション管理士等の専門家にチェックを依頼し、改定できる点を改定し減額を要求する

4.管理会社の変更を検討する(マンション管理士等の専門家のサポートが必要)

管理会社に関する業務の料金について

1.管理会社に対する相談

(対応内容)管理会社に対する相談や、管理委託契約書に関する相談に、口頭で必要な具申を行う

<業務料>メールによる簡易な相談は、無料。

その他相談内容(面談等)の場合は、1時間毎に5,000円(税別)交通費別途

2.管理委託契約書に適正診断等の業務

(対応内容)現状の管理委託契約書に対する診断を行い、診断結果報告書を作成する

<業務料> 150,000円(税別)~ ※個別性や特殊性などに応じて相応額を加算します

3.管理委託契約改正のコンサルタント業務

(対応内容)現状の管理委託契約書の見直しについて、適法性、適切性、妥当性を判断し管理規約改定案を作成。理事会・説明会・総会に対し説明会資料を作成しサポートする。総合的に専門的見地から助言、指導その他の援助を行います。

<業務料>
単 棟 型 200,000円~(税別)
団 地 型 300,000円~(税別)
複合用途型(一元管理型) 250,000円~(税別)
複合用途型(部会運営型) 300,000円~(税別)

※個別性や特殊性に応じて相応額を加算するほか、下記のご依頼がある場合にも相応額を加算します

4.管理委託契約書を新たに設定する場合

(対応内容)管理規約を新規に設定をサポートする

<業務料> 上記3.の業務に準じて業務量に応じ見積書を提出します。

5.管理会社変更に関するコンサルタント業務

(対応業務)管理会社の変更を数社比較し新たな管理会社が決定するまでをサポートします。

<業務料> 500,000円~(税別)発意~選考管理会社募集・ヒアリング~決定・総会決議まで

皆様のマンションの未来をご提案・気軽に相談できるマンション管理士事務所

一級建築士による 無料マンション簡易建物診断サービス