自主管理マンション支援業務
自主管理マンション支援業務
自主管理マンションは、マンションの管理スタイルにより自由なメニューでサポート
自主管理マンションとは、管理会社に依頼せず、区分所有者が共同で管理を行っているマンションをいいます。
管理会社に業務委託をしているマンションとは違い、マンション管理に対する意識を高くもっておられ、管理会社を起用しないため、管理コストが非常に安く『管理費』が安いのがメリットといえます。
しかし、自主管理マンションにおける管理組合運営は、良い面ばかりではありません。
区分所有者が積極的に管理組合運営に参加し、活発な意見交換が交わされ良いコミュニティを形成していましたが、住民が高齢化し昔のような活動的に管理組合運営（管理事務）が困難になっている。
区分所有者の高齢化や賃貸住宅化が増加し、役員のなり手がなくなり、特定の区分所有者に負担が重くかかっている。
分譲当初から、正しいマンション管理ができておらず、『管理規約』『長期修繕計画』がないまま現在まで経過しているため、転売時や大規模修繕工事の際に問題が浮上する。
平成から令和の現在に至るまで、マンションに関わる法律は、複雑になり区分所有者だけでは、対応が困難になっている。
専門性が高くなった現在のマンション管理のレベルに自主管理のレベルが追いついていけず、改善が望まれる。
上記のような問題が起こっており、神戸市では、平成３０年に『神戸市マンション管理支援制度検討会』が開催され、令和３年には、『分譲マンションの管理状況の届出と情報開示』を実施しております。
自主管理マンションでは、自主管理を管理会社に依頼する方向に転換したり、マンション管理士等の専門家に依頼するマンションも増加しています。
自主管理マンションの課題
「自主管理」の最大の問題点は、管理の安定性・継続性が確保されない
「自主管理」が上手く機能するためには、区分所有者の中に、建築や設備保守など管理に関連する専門知識を持った人がいたり、あるいは、区分所有者をまとめていくリーダー核の人物が必要です。
しかし、リーダー核の人物が将来にわたって存在する保証は全くありません。区分所有者の高齢化が進行している昨今では、リーダーシップを期待することは、厳しくなってきます。
管理組合の活動をリードしていく人がいなくなった時、これまで通りの自主管理を続けていけなくなる可能性が非常に大きな問題として掲げられます。
建物・設備の管理が不十分になる
管理組合をリードしてきた人がいなくなると、これまで当たり前に行われてきた法定点検・清掃、例えば、貯水槽の清掃・水質検査や消防設備・電気設備点検がいつの頃から実施されていない、外壁タイルに浮きがあり崩落の危険があるのに何ら改善措置がされない等、修繕工事が後手後手に回ってしまうと、入居者の生命・身体は危険にさらされるばかりでなく、近隣への迷惑や周辺通行人への器物の落下による大事故にもつながりかねません。
また、貯水槽清掃等は、法律で清掃が決められていますが、放置したことにより防虫網が腐食し水槽にネズミ・害虫等が侵入し死骸が浮いたりと衛生上の問題も発生いたします。
資産価値の低下
年々にマンションが経年劣化するのことは避けられません。
しかし、適切な維持管理、大規模修繕工事、陳腐化した設備のリニュアル・グレードアップをすることによって、可能な限り資産価値を保つことができます。
しかし、管理が上手くいっていないマンションの場合には、資産価値を保持するための適切な処置が講ぜられず、大きく資産価値が低下してしまいます。