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被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法(被災マンション法)

 

 

第1節 被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法

総則(1条)

法の目的(1条)

この法律は、大規模な火災、震災その他の災害により、その全部が「滅失」した区分所有建物の再建およびその敷地の売却、その一部が滅失した区分所有建物およびその敷地の売却ならびに当該区分所有建物の取壊し等を容易にする特別の措置を講ずることにより、被災地の健全な復興に資することを目的とする。

区分所有建物の全部が滅失した場合における措置(2条~ 6条)

敷地共有者等集会等(2条)

大規模な火災震災その他の災害で政令で定めるもの(以下政令指定災害という)により、区分所有法に規定する専有部分が属する一棟の建物(以下「区分所有建物」という)の全部が滅失した場合、その建物に係る敷地利用権が、数人で有する所有権その他の権利であったときは、その権利(以下敷地共有持分等という)を有する者(以下敷地共有者等という)は、その政令の施行日から3年①が経過する日までの間は、この法律の定めるところにより、集会を開き、および管理者を置くことができる。

コメント

①こ の「 3年」は除斥期間(一定期間が経過すると権利が消滅してしまう期間)であリ、民法で学習した時効期間とは違い時効の更新によってふリ出しに戻ることは認められない。

敷地共有者等集会に関する区分所有法の規定の準用等(3条)

1. 準用(3条1項)

主に次の項目については、区分所有法の規定が準用される。

(1)敷地共有者等集会における招集の手続

①集会招集(区分所有法34 条1 項• 3項~ 5項)

②集会招集の通知〔1週間前〕( 35条1項本文)

③専有部分が数人の共有に属する場合の通知相手(35条2項)

④ 通知場所(35条3項)

⑤議案の要領の通知(35条5項)

管理者がないときは、議決権の1/5以上を有する敷地共有者等は、敷地共有者等集会を招集できる。なお、この定数を規約で減ずることはできない。

⑥招集手続の省略等(36条)

(2) 議事および議決権の行使

議決権は、原則として敷地共有者等が集会に出席して行使する。

もし、敷地共有者等が、敷地共有持分を譲渡していれば、この集会における議決権を有しない。

なお、「書面」行使や「代理」行使もできるが、「代理」行使において、この代理人が敷地共有者等である必要はない。

① 議決権(38条)

各敷地共有者等の議決権は、敷地共有持分等の価格の割合による。

② 議事(39条)

敷地共有者等集会の議事は、特別措置法に別段の定めがない限り、議決権の過半数で決する。

③議決権行使者の指定(40条)

(3)議長(41条)

集会を招集した敷地共有者等の1人が集会の議長となる。

(4)議事録の作成(42条1項.2項)

議事録は、議長が作成し、議長および集会出席の敷地共有者等2名が署名・押印する。議事録の保管者は、議長でもよいが、必ずしも議長が保管者となるのではなく、集会の決議で初めて保管者が決まる。区分所有法には、規約の保管場所の掲示義務があった(33条3項)が、再建集会の議事録では、区分所有建物がないので、準用していない。

(5) 「議事録等」の保管および閲覧(33条1項本文・2項)

議事録等は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、敷地共有者等またはその代理人で敷地共有者等集会の決議で定めるものが保管しなければならない。

(6)書面または電磁的方法による決議(45条1項)

2.掲示による招集通知(3条2項)

敷地共有者等集会を招集する者が、敷地共有者等(区分所有法35条3項により招集通知を受けるべき場所を通知したものを除く)の所在を知ることができない場合、招集通知は、滅失した区分所有建物に係る建物の敷地(区分所有法2条5項の建物の敷地)内の見やすい場所に掲示してできる。

3.掲示による招集通知(3条2項)

敷地共有者等集会を招集する者が、敷地共有者等(区分所有法35条3項により招集通知を受けるべき場所を通知したものを除く)の所在を知ることができない場合、招集通知は、滅失した区分所有建物に係る建物の敷地(区分所有法2条5項の建物の敷地)内の見やすい場所に掲示してできる。

再建決議等(4条)

1.再建決議(4条1項)

敷地共有者等集会においては、「敷地共有者等」の議決権の4/5以上の多数で、滅失した区分所有建物に係る区分所有法に規定する建物の敷地もしくはその一部の土地または当該建物の敷地の全部もしくは一部を含む土地に建物を建築する旨の決議(以下「再建決議」という)ができる。

2.再建決議において定める事項(4条2項)

再建決議においては、各敷地共有者等が再建に参加するか否かを明確に判断できるように、計画が具体的に作成され、次の事項を定め、敷地共有者等に通知されている必要がある。

①新たに建築する建物(再建建物)の設計の概要

② 再建建物の建築に要する費用の概算額

③ ②の費用の分担に関する事項

④ 再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

3.敷地共有者等集会の通知等

(1)再建決議事項を会議の目的とする敷地共有者等集会を招集する場合、敷地共有者等集会の通知は、当該敷地共有者等集会の会日より少なくとも2ヵ月前に発しなければならない。この場合区分所有法35条1項本文の集会招集通知(1週間前)は、準用されない(4条4項)。

(2)敷地共有者等集会の通知をする場合、議案の要領のほか、再建を必要とする理由をも通知しなければならない(4条5項)。

4.説明会の開催

(1)敷地共有者等集会を招集した者は、当該敷地共有者等集会の会日より少なくとも1ヵ月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について、敷地共有者等に対し、説明を行うための説明会を開催しなければならない(4条6項)。

(2)説明会の開催については、次の規定が準用される(4条7項)。

①集会招集の通知(区分所有法35条1項本文)

②専有部分が数人の共有に属する場合の通知相手(35条2項)

③ 通知場所(35条3項)

④招集手続の省略等(36条)

⑤ 前述②2.(被災区分所有法3条2項)

⑥ 前述②3.(3条3項)

5.敷地共有者等集会の議事録(4条8項)

再建決議をした敷地共有者等集会の議事録には、その決議についての各敷地共有者等の賛否をも記載し、または記録しなければならない。

6.再建決議に関する一定規定の準用(4条9項)

再建決議があった場合、次の規定が準用される。

再建の決議に賛成しなかった敷地共有者等に対し、

①再建に参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告(区分所有法63条1項~ 3項)

再建決議があったときは、敷地共有者等集会を招集した者は、遅滞なく、再建決議に賛成しなかった敷地共有者等(被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法2条に規定する敷地共有者等をいう) (その承継人を含む)に対し、再建決議の内容により再建に参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告しなければならない。

②敷地共有持分等を時価で売り渡すべきことを請求(63条4項前段)催告を受けた日から2ヵ月が経過したときは、再建決議に賛成した各敷地共有者等もしくは再建決議の内容により再建に参加する旨を回答した各敷地共有者等(これらの者の承継人を含む)またはこれらの者の全員の合意により敷地共有持分等(特別措置法2条に規定する敷地共有持分等をいう)を買い受けることができる者として指定された者(以下「買受指定者」という)は、期間の満了の日から2ヵ月以内に、再建に参加しない旨を回答した敷地共有者等(その承継人を含む)に対し、敷地共有持分等を時価で売り渡すべきことを請求できる。

③再売渡し請求(正当事由がない場合i+63条6項、ある場合吟63条7項)

④再建に関するみなし合意(64条)

敷地売却決議等(5条)

1.敷地売却決議

(1)敷地共有者等集会においては、敷地共有者等の議決権の4/5以上の多数で、敷地共有持分等に係る土地(これに関する権利を含む)を売却する旨の決議(以下「敷地売却決議」という)ができる(5条1項)。

(2)敷地売却決議で定める事項(5条2項)。

①売却の相手方となるべき者の氏名・名称

②売却による代金の見込額

2.敷地売却決議に関する一定規定の準用(5条3項)

敷地売却決議については、次の規定が準用される。

①敷地共有者等集会の通知等(被災区分所有法4 条4 項• 5項)

②説明会の開催(4条6項)

③ 説明会の開催の準用(4条7項)

④敷地共有者等集会の議事録(4条8項)

⑤ 4条9項で準用する再建決議に関する一定の規定(区分所有法63条1項~ 3項・4 項前段• 6 項• 7項、64条)

敷地売却決議に賛成した各敷地共有者等、敷地売却決議の内容により売却に参加する旨を回答した各敷地共有者等および敷地共有持分等を買い受けた各買受指定者(これらの者の承継人を含む)は、敷地売却決議の内容により売却を行う旨の合意をしたものとみなす。

敷地共有持分等に係る土地等の分割請求に関する特例(6条)

再建決議を可能とするため、民法の共有に関する規定にかかわらず、再建決議の準備に必要な一定期間、敷地共有者等が敷地等の分割請求をできないものとした。

民法では、分割請求権を原則として認め、不分割の特約があれば、その期間を5年とし、更新も同様とした。この規定が適用されると、再建を望まない者は、敷地等の分割請求ができることになり、建物の再建が不可能となるケースがある。そこで、このような事態を避けるため、敷地共有者等が敷地等の分割を請求できることを一定期間禁止した。

1.全部が滅失した場合(6条1項)
原則

政令指定災害により、全部が滅失した区分所有建物に係る敷地共有者等は、民法第256条1項の規定(各共有者は、いつでも共有物の分割請求ができる)にかかわらず、「その政令の施行日から1ヵ月を経過する日の翌日以降当該施行の日から起算して 3年を経過する日まで」の間は、原則として敷地共有持分等に係る土地またはこれに関する権利について、分割の請求ができない。

例外

「1/5を超える議決権を有する敷地共有者等が、分割の請求をする場合」、「再建決贋議・敷地売却決議、団地内の建物が滅失した場合における一括建替え等決議(18条1項の決議)ができないと認められる顕著な事由(都市計画の決定により、再建できないことが明らかな場合等)がある場合」は、分割請求できる。

分割請求の禁止

2.一部が滅失した場合(8条2項)
原則

政令指定災害により、区分所有建物の一部が滅失した場合、当該区分所有建物が、取壊し決議(11条1項の決議)または区分所有者全員の同意に基づき取り壊されたときは、当該区分所有建物に係る敷地共有者等は、民法256条1項の規定にかかわらず、その政令の施行日から3年を経過する日までの間は、原則として敷地共有持分等に係る土地またはこれに関する権利について、分割の請求ができない。

例外 上記1.全部が滅失した場合(6条1項ただし書)が準用される。

区分所有建物の一部が滅失した場合における措置(7条~ 12条)

Info

改正前、区分所有建物が重大な被害を受けた場合に、この建物の取壊しや売却を実現するには、全員の同意を必要としていた。

そのため、再建には困難をともなっていた。

そこで、大規模な災害により重大な被害を受けた区分所有建物について、4/ 5以上の多数により取壊しや売却を実現する決議(①建物を取り壊す「取壊し決議」や、②建物をその敷地とともに売却する「建物敷地売却決議」)
の制度が創設された。

① 区分所有者集会の特例(7条)

政令指定災害により、区分所有建物の一部が滅失した場合、区分所有者は、その政令の施行日から1年を経過する日までの間は、被災区分所有法および区分所有法の定めるところにより、区分所有者集会(区分所有法34条の規定による集会)を開くことができる。

② 区分所有者集会の招集通知に関する特例(8条)

(1)政令の施行日から1年以内の日を会日とする区分所有者集会を招集する場合、集会招集の通知(区分所有法35条1項)については、通知場所(同3項)と掲示による通知(同4項)の規定は、適用されない(被災区分所有法8条1項)。

(2)集会招集の通知は、区分所有者が、政令指定災害が発生した時以後に管理者に対して通知を受けるべき場所を通知した場合、その場所に宛ててすれば足りる。

この場合、この通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなされる(8条2項)。

(3)区分所有者集会を招集する者が、区分所有者(通知を受けるべき場所を通知したものを除く)の所在を知ることができない場合、集会招集の通知は、当該区分所有建物またはその敷地内の見やすい場所に掲示してできる(8条3項)。この場合、当該通知は、原則として、掲示をした時に到達したものとみなされるが、区分所有者集会を招集する者が当該区分所有者の所在を知らないことについて過失があったときは、到達の効力を生じない(同4項)。

(4)集会招集の通知をする場合、会議の目的たる事項が、次の決議事項であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない(8条5項)。

①建物敷地売却決議(9条1項)

②建物取壊し敷地売却決議(10条1項)

③ 取壊し決議(11条1項)

③ 建物敷地売却決議等(9条)

1.建物敷地売却決議

(1)前述①区分所有者集会の特例の場合、区分所有建物に係る敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利であるときは、区分所有者集会において、区分所有者、議決権および当該敷地利用権の持分の価格の各4/5以上の多数で、当該区分所有建物およびその敷地(これに関する権利を含む)を売却する旨の決議(以下「建物敷地売却決議」という)ができる(9条1項)。

(2)建物敷地売却決議においては、次の事項を定めなければならない(9条2項)。

①売却の相手方となるべき者の氏名・名称

②売却による代金の見込額

③売却によって各区分所有者が取得できる金銭の額の算定方法に関する事項

(3)決議事項を会議の目的とする区分所有者集会を招集する場合、集会招集通知(区分所有法35条1項)の規定にかかわらず、当該区分所有者集会の会日より少なくとも2ヵ月前に発しなければならない(被災区分所有法9条4項)。

この場合、集会招集通知をするときは、前言貨t(4)の議案の要領のほか、次の事項をも通知しなければならない(同5項)。

①売却を必要とする理由

②復旧または建替えをしない理由

③復旧に要する費用の概算額

2.説明会の開催

(1)区分所有者集会を招集した者は、当該区分所有者集会の会日より少なくとも1ヵ月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について、区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない(9条6項)。

(2)説明会の開催については、次の規定が準用される(9条7項)。

①集会招集の通知(区分所有法35条1項本文)

②専有部分が数人の共有に属する場合の通知相手(35条2項)

③招集手続の省略等(36条)

④前述②(2)(被災区分所有法8条2項)

⑤前述②(3)(8条3項・4項)

(3)建物敷地売却決議をした区分所有者集会の議事録には、その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し、または記録しなければならない(9条8項)。

3.建物敷地売却決議に関する一定規定の準用

建物敷地売却決議については、次の規定が準用される。

①再建に参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告(区分所有法63条1項~3項)

②敷地共有持分等を時価で売り渡すべきことを請求(63条4項)

③再売渡し請求(正当事由がない場合、63条6項)

④再売渡し請求(正当事由がある場合、63条7項)

⑤再建に関するみなし合意(64条)

④ 建物取壊し敷地売却決議等(10条)

1. 建物取壊し敷地売却決議

(1)前述③1.建物敷地売却決議(1)の場合、区分所有者集会において、区分所有者、議決権および敷地利用権の持分の価格の各4/5以上の多数で、当該区分所有建物を取り壊し、かつ、これに係る建物の敷地(これに関する権利を含む)を売却する旨の決議(「建物取壊し敷地売却決議」という)ができる(10条1項)。

(2)建物取壊し敷地売却決議においては、次の事項を定めなければならない(10条2項)。

① 区分所有建物の取壊しに要する費用の概算額

② ①の費用の分担に関する事項

③ 建物の敷地の売却の相手方となるべき者の氏名・名称

④ 建物の敷地の売却による代金の見込額

2.建物取壊し敷地売却決議に関する一定規定の準用(10条3項)

建物取壊し敷地売却決議については、次の規定が準用される。

① 前述③建物敷地売却決議等 1.建物敷地売却決議(2)~ 2.説明会の開催(9条3項~8項)

② 再建に参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告(区分所有法63条1項~3項)

取壊し決議があったときは、区分所有者集会を招集した者は、遅滞なく、取壊し決議に賛成しなかった区分所有者(その承継人を含む)に対し、取壊し決議の内容により取壊しに参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告しなければならない。

③敷地共有持分等を時価で売り渡すべきことを請求(63条4項)

④再売渡し請求(正当事由がない場合、63条6項)

⑤再売渡し請求(正当事由がある場合、63条7項)

⑥再建に関するみなし合意(64条)

⑤ 取壊し決議等(11条)

1. 取壊し決議

(1)前述①区分所有者集会の特例の場合、区分所有者集会において、区分所有者および議決権の各4/5以上の多数で、当該区分所有建物を取り壊す旨の決議(以下「取壊し決議」という)ができる(11条1項)。

(2) 取壊し決議においては、次の事項を定めなければならない(11条2項

① 区分所有建物の取壊しに要する費用の概算額

② ①の費用の分担に関する事項

2.取壊し決議に関する一定規定の準用(11条3項)

取壊し決議については、前述02.建物取壊し敷地売却決議に関する一定規定の準用①~⑥の規定が準用される。

⑥ 建物の一部が滅失した場合の復旧等に関する特例(12条)

区分所有建物の一部が滅失した場合、区分所有法の規定の適用では、「建物の一部が滅失(大規模滅失)した日から6ヵ月以内に復旧決議、建替え決議または団地内建物の一括建替え決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物およびその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求できる」としている。

しかし、政令指定災害があった場合、6ヵ月以内に復旧決議または建替え決議等を行うことは困難であろう。

そこで、「その滅失に係る災害を定める政令の施行の日から起算して1年以内に」とし、特定の時期に延長している。

したがって、買取請求権行使の始期は、一部滅失の日から6ヵ月経過する日の翌日ではなく、政令の施行日から1年が経過する日の翌日となる。

罰則

Info

改正前、区分所有法では、議事録等の保管をしなかった場合は罰則(過料)の対象であっても、被災区分所有法にあっては、罰則の対象外だった。

しかし、改正後は、被災区分所有法でも、罰則の対象になった。

なお、罰則については、従来から「20万円以下の過料」と規定されており、改正後も、この金額に変更はない。

区分所有法と被災区分所有法の共通点・相違点に注目し、学習を進めよう。

次のいずれかに該当する場合には、その行為をした者は、20万円以下の過料に処せられる。

① 罰則(19条)

(1)規約、議事録または書面決議による合意書面もしくは電磁的記録の保管をしなかったとき

(2)議事録等の保管をする者が、利害関係人からの請求があったにもかかわらず、正当な理由がないのに、議事録等の閲覧を拒んだとき

(3)敷地共有者等集会または団地建物所有者等集会の議長が、議事録を作成せず、または議事の経過の要領およびその結果を議事録に記載・記録すべきであるにもかかわらず、それらの事項を記載・記録せず、もしくは虚偽の記載・記録をしたとき

【整理】罰則の種類

区分所有法

20万円以下の過料

10万円以下の過料

被災区分所有法

20万円以下の過料

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