第三者管理方式

第三者管理方式とは

「第三者管理方式」とは、第三者である外部の専門家に理事長（役員）として就任してもらい、管理組合運営を任せる方法です。

マンションの管理は通常、区分所有者による理事会運営方式が採用され、区分所有者（分譲マンションなどにおいて専有部分を所有している者）が管理組合を組織し、実務自体は管理会社に委託する形式が取られます。

第三者管理方式では、修繕積立金の管理や総会の開催、修繕計画の策定、住人への報告といった理事会の業務を実質的に外部専門家が担うことで、役員の補填や専門家によるプロフェッショナルな管理組合運営に貢献します。

第三者管理方式の理事会役員にふさわしい外部専門家は、マンション管理士やマンション管理会社、弁護士、司法書士、建築士などです。

第三者管理方式が注目される理由

第三者管理方式が最近注目されている理由として、次の5つの点が考えられます。

マンション標準管理規約の改正
分譲マンションの老朽化と住民の高齢化
役員のなり手不足
管理不全に陥るマンションが増加
マンションの資産価値の下落

第三者管理方式を導入するメリット

区分所有者の皆様を役員になる義務から解放

第三者管理方式では、管理組合の理事会を廃止し、豊富な実績と実務ノウハウを持つマンション管理士等の専門家が管理者として管理組合の運営に携わります。
理事会が無くなりますので、区分所有者の皆様は、輪番制等で役員になる義務から解放されます。
管理者は毎年1回実施する通常総会で報告を行い、ご出席の区分所有者様からご承認やご意見をいただくことで、区分所有者の皆様に代わってマンションの適正な管理を進めていきます。

管理組合様の利益を最大限尊重

管理組合と利益相反の関係にある管理会社が第三者管理者となった場合には、管理会社のグループ企業である工事会社に割高な費用で工事を発注するなど、管理組合にとって不利益になる管理が行われるのではないかという疑念が必ずつきまといます。
マンションみらい設計の第三者管理方式では、管理組合様の利益を最大限尊重する形で管理者業務を行いますので、安心してお任せいただけます。

区分所有者様によるチェック機能を維持

管理会社が第三者管理者に就任する場合、監事を置かなかったり、同じ管理会社の従業員が監事に就任したりするなど、管理者が行う業務に対してチェックの目が届かないことがあります。
マンションみらい設計の第三者管理方式では、区分所有者様に監事に就任していただき、第三者管理者と利害関係の無い立場で管理者の業務に問題がないことを常にチェックをしていただくことで、管理者の業務品質を担保いたします。
もしプ当社の第三者管理方式にご満足いただない場合、または何らかの理由で以前の理事会役員方式による運営に戻される場合などには、責任を持って最短の任期満了時までに理事会が存在する元の管理運営形態に戻させていただきます。

既存の管理委託契約を踏襲

マンションみらい設計の第三者管理方式では、現在の管理会社との契約はそのまま継続します。契約内容の変更等により、管理品質が落ちるようなことはありません。
※管理会社との契約は全部委託を条件とさせていただきます。

第三者管理方式の補償金制度について

日本マンション管理会連合会の管理組合損害補償金給付制度の加入

依頼される管理組合様には、日本マンション管理士会連合会の管理組合損害補償金給付制度に加入していただきます

日本マンション管理士会連合会ホームぺージより

はじめに

管理組合損害補償金給付制度は、管理組合樣がマンションの管理運営について第三者管理者方式を採用するうえで、安心してマンション管理士に委託することができるように設けられた制度です。
役員のなり手不足、管理費等の収支の悪化、特に修繕積立金の不足が表面化し、ますます難しい問題が生じてきていることから専門家への期待が高まっています。
一方、専門家に委託する上で、そのルールの希薄さや専門性の担保（財産的裏付け）などが課題となり、より信頼性を高めることが要望されています。
マンション管理士が第三者管理者や組合資金の口座印を預かる業務を遂行する際、管理組合財産の保全について、マンション管理士賠償責任保険では、管理費等の着服等の不正行為は保険適用外となっています。
そのようなことから、専門家として一層の信頼性を提示することができるように、日本マンション管理士会連合会（以下「連合会」という。）はこれらの諸問題を解消すべく独自な制度を構築しました。
本制度により、従来のマンション管理士賠償責任保険(マンション管理士の業務につき行った行為に起因してマンション管理士が、管理組合や第三者に損害賠償請求された場合の損害を補償します。)では填補されない不正行為による管理組合様の財産損害についても補償が可能となります。

運用上の注意

ご案内にあたりまして、金銭的な事故が可能な限り起こりえないように、厳格な仕組みとしていることをご理解願います。
具体的には、出納会計支払業務はマンション管理業者に委託することを義務づけ、保管口座の届出印を本制度指定の印に変更し、業務を実施します。

１．制度の対象　★ 本制度の対象となるマンション管理組合樣

認定マンション管理士が役員を受託する管理組合樣すべてが対象となります。
ただし、次の場合は除きます。
➀ 認定マンション管理士が、当該管理組合樣の区分所有者である場合
➁ 当該管理組合樣が、以下の手続きをされていない場合
・｢管理組合損害補償金給付制度に関する重要事項確認書兼同意書｣、直近の収支報告書及び通帳の写しの提出
・管理組合樣の出納会計支払業務のマンション管理業者への委託（通帳管理を含む）
・資金の保管口座の届出印の変更（当連合会指定の印）及び連合会に当該届出印の預け
・連合会に管理会社が保管できない有価証券の預け
・補償証明書受領証の提出
➂ 管理組合員樣が、組合資金の口座印を保管している場合

２．補償内容

本制度を利用する認定マンション管理士の不正行為により、管理組合樣が金銭的損害を被った場合は、１億円を限度に、連合会が損害補償金を給付いたします。
＊不正行為とは、管理組合樣の所有する金銭に対する窃盗、強盗、詐欺、横領等の侵害行為をいいます。

本制度は、マンションの適正な管理の推進と管理組合財産の保全を図る極めて有効な制度ですので、是非、多くの管理組合様のご理解と本制度のご利用をお願いいたします。

第三者管理方式の料金について

１．損害保険加入料　　　　：　　７２，１７０円（参考）毎年更新

２．初期費用（準備費用）　：　１００，０００円（税別）

３．管理者就任料金（月額）：　単棟型５０，０００円／棟　＋　戸数割額（戸数×１，０００円）

※上記は、単棟型・理事会開催無しの場合の第三者管理者に就任させていただく場合の標準額です。

※現在の管理会社との契約はそのまま継続します。（自主管理方式の場合、管理会社と全部委託契約を締結していただきます）

※ご要望の業務内容、マンションの規模、業務内容、係る日数等を鑑み、合意できる料金で決定せていただきます。