外部専門家の効果

理事長代行業務（第三者管理方式とは）

国土交通省「標準管理規約」の変遷

平成23年改正：現住要件（居住している区分所有者に限定）が撤廃

平成28年改正：外部専門家を役員として選任できることが選択できるようになりました。

「標準管理規約」第三者管理方式について、『３つのパターン』が想定され、ました。（以下の３パターンより選択）

■理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型

役員の一部（理事長、副理事長、理事または監事等）に外部の専門家が就任するパターン

■外部管理者理事会監督型

外部の専門家を管理者（理事長）として就任し、理事会は監事的立場となり外部管理者を監視するパターン

■外部管理者理事会監督型

外部の専門家を管理者（理事長）として選任し、理事会は設けないパターン

全てのパターンにおいて最終的な意思決定機関は総会であり、その役割は重要となります。

第三者管理方式を導入するメリットとデメリット

■メリット

〇専門的な知識を持った者が役員に入ることにより、課題の解決に向けた対応立案やスピードアップが期待できる。

〇区分所有者の負担が軽減

〇役員の変更（輪番制）による管理組合活動レベルの不安定化を解消できる。

〇意思決定のスピードアップ

■デメリット

〇区分所有者の意見が反映される仕組みが無いと、合意形成が形骸化する恐れがある。

〇区分所有者による適切な監督が必要となる。

〇利益相反取引の防止対策を講じる必要がある（例：外部専門家が自社で工事を受注して利益を得るようなケース）

〇費用が発生するケースがある（有償で外部専門家に委託する）

注意点

三者管理方式を検討するうえでの注意点は、「大原則として区分所有者が管理組合の運営主体である」ということです。

区分所有者全員の代表である理事会メンバー（役員）は、可能な限り区分所有者が務めて、所有者の意思を管理組合の運営に反映していくことが求められます。

一方で、居住資産価値の維持・向上の観点では、必要に応じて専門家のサポートを受けることも重要となり、さらに役員のなり手不足や大きな課題を解決するために、外部専門家を役員に入れて運営していく第三者管理方式も選択肢の一つであるということです。

第三者管理方式では透明性を持った運営が重要ですが、それ以上に必要なこととして、”委託する外部専門家との信頼関係”が挙げられます。居住資産価値の最大化をはかるためのパートナーとして、お互いに信頼関係を持つことできるようなコミュニケーションが、第三者管理方式を導入して成果を得るための第一歩ではないでしょうか。

マンション管理士事務所・マンションみらい設計は、理事長代行、外部役員、理事長代行、監事就任等を請け負います。

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