施工会社選定方式のメリットとデメリット

施工会社選定方式のメリットとデメリット

 

管理会社方式

設計監理方式責任施工方式プロポーザル方式

概要

設計・施工・工事監理を元請会社としての管理会社に一括発注する方式

設計・工事監理を設計事務所に、施工を施工会社に分離発注する方式

設計・施工を施工会社に一括発注する方式

MMS(コンサルタント)が補助者となり施工会社に一括発注し、MMSが工事監理を行う方式

■業務委託先(初期発注先

管理会社

設計コンサル会社施工会社

マンション管理士

総会・理事会・委員会の運営

管理会社が全面的に支援

[評価]:〇

管理会社が支援管理会社が支援

管理会社及びMMSが支援

[評価]:〇

合意形成(組合員への説明)

管理会社と理事会(委員会)

[評価]:〇

設計事務所と理事会(委員会)

[評価]:〇

理事会(委員会)

[評価]:△

MMSと理事会(委員会)

[評価]:〇

改修設計(仕様書・見積書の作成)

管理会社(過剰仕様)

[評価]:△

設計事務所(過剰仕様)

[評価]:△

施工会社

施工会社(劣化状況に応じた企画提案が強み、各社のノウハウを引き出せる)

[評価]:〇

施工会社の選定

管理会社が紹介する施工会社から選定

管理組合(設計事務所が係る場合は談合が目的と考える。)

[評価]:△

管理組合が選定

プロポーザル方式

(施工会社の能力差が明確になる。)

[評価]:〇

工事監理(管理)

第三者による工事監理が必要

(管理組合が別発注)

設計事務所

第三者による工事監理が必要

(管理組合が別発注)

MMSが工事監理(管理組合代行)

別途、第三者の工事監理者を依頼する必要がない。

保証対応

管理会社

施工会社

(設計事務所が支援)

施工会社(業者との交渉が困難)

[評価]:△

施工会社(MMSが支援)

費  用

施工会社の見積価格(過剰仕様)に管理会社の手数料が加わる。

例)4,000万円の工事が6,000~7,000万円となる。

[評価]:△

談合の場合は、管理会社方式と同額以上となり、設計事務所への委託費用もかかり最も高額

[評価]:△

施工会社の見積価格

[評価]:〇

施工会社選定が自由に行え、管理組合の意向を盛込んだ工事仕様・施工範囲が設定でき、談合や癒着も防げるため、工事費は最も安い。

[評価]:◎

特  徴

管理会社による通常の管理業務の延長として行うため、管理組合の負担は最も少ないが費用は高額となる。

専門業者の活用により安心感はあるが、設計事務所による談合は常態化(国交省通知等)しており、談合を防ぐ戦略が必要となる。

最も安いが、理事長と修繕委員長の責任と負担が大きい。また、第3者性が確保されないため納得が得られにくく、業者との癒着が噂される場合もある。

外部専門家のサポートが必要となる

国土交通省も推奨しており、理想的な方式といえる。

MMSは、経験豊富で技術力があり、更に、管理会社や設計事務所等の業者と一線を画しているコンサルタントである。

(一般のマンション管理士等では、コントロールできない。)

MMS=マンションみらい設計®(マンション管理士事務所・一級建築士事務所)