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マンション管理適正化の推進を図る基本方針

 

マンション管理適正化の推進を図る基本方針

マンション管理適正化の推進を図るための基本的な方針等の公表

はじめに

マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律(令和2年法律第62号。以下「改正法」といいます。)は令和2年6月に国会で成立し、現在、令和4年4月の全面施行に向けた準備を進めている状況です。

その一環として、令和3年9月27日に関係政令の改正、9月28日に基本方針の公表を行いましたので、その概要を紹介いたします。

また、長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメントおよびマンション修繕積立金に関するガイドラインの見直しも行いましたので、合わせてその概要を紹介いたします。

1.改正法の施行に向けた政令の整備について

改正法の全面施行に向け、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律の施行期日を定める政令」(令和3年政令第264号)および「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律の施行に伴う関係政令の整備に関する政令」(令和3年政令第265号)を公布しました。
これらの政令で定めた内容は、以下のとおりです。

① マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律の施行期日を定める政令関係改正法による改正規定のうち、未施行部分の改正規定の施行期日を定めました。

【主な法改正項目ごとの施行日】

・管理計画認定制度、敷地分割制度一令利4年4月1日(金)

・要除却認定基準の拡充一令和3年12月20日(月)

② マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律の施行に伴う関係政令の整備に関する政令関係・改正法における指定認定事務支援法人制度の創設に伴い、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行令(平成13年政令第238号)の一部を改正し、指定認定事務支援法人の指定方法や指定の欠格事由、取消事由等に係る規定を定めました。

・改正法における敷地分割制度の創設に伴い、マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行令(平成14年政令第367号)の一部を改正し、敷地分割組合の特別議決事項等、敷地分割事業の手続に係る規定を定めました。

2.基本方針の公表

国土交通省は、令和2年7月に、マンション管理の新制度の施行に関する検討会を設貿し、基本方針や管理計画認定制度の認定基準等について検討を進めてきました。

「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」(以下「甚本方針」といいます。)では、マンションの管理の適正化に関する目標の設定に関する事項、管理組合によるマンションの管理の適正化に関する基本的な指針に関する事項(マンション管理計画認定制度の認定基準を含む。)、マンションの建替えその他の措置に向けたマンションの区分所有者等の合意形成の促進に関する事項、マンション管理適正化推進計画の策定に関する基本的な事項などについて定めました。

令和3年6月、同検討会による議論を取りまとめた基本方針案のパブリックコメントを実施した上で、令和3年9月28日に公表いたしました。

なお、基本方針案の内容についてはパブコメ段階で本誌9月号に掲載しましたので、ご参照ください。

3.管理計画認定制度と認定基準

マンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成12年法律第149号。以下「マンション管理適正化法」といいます。)第5条の3により、管理組合の管理者等は、マンション管理適正化推進計画を作成した地方公共団体(市および東京23区の区域は市や区、町村の区域は都道府県)に対し、マンションの管理計画の認定申請をすることができます。

認定基準については、省令および甚本方針で定められている(表参照)ほか、地方公共団体が追加の独自基準を設けることも可能です。

来年4月1日に施行するマンション管理計画認定制度については、(公財)マンション管理センターが導人する管理計画認定手続支援サービスにより、認定申請を行う管理組合と審査・認定を行う地方公共団体の双方の負担を軽減することを計画しています。

また、認定に当たってのインセンティブとして、認定を受けたマンションの取得等に当たり、住宅金融支援機構が提供するフラット35やマンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げ措置を講じることを検討中です。

 

4.事前確認について(図1参照)

(公財)マンション管理センターが導入する管理計画認定手続支援サービスでは、管理組合が管理計画認定手続支援システム(インターネット上の電子システム)を利用することで、管理計画認定の申請手続等をオンライン上で行うことができます。

当該サービスでは、管理組合が申請依頼をすると、あらかじめ(公財)マンション管理センターが実施する事前確認に係る講習を受けたマンション管理士が、認定に必要な添付書類や認定基準を満たしているか等の事前確認を行います。認定基準を満たしていれば、(公財)マンション管理センターが管理組合に対し適合証を発行します。

同サービスを利用せず、管理組合が地方公共団体に直接申請することも可能ですが、適合証の発行を受けた管理組合の申請については、地方公共団体は、その審査の事務手続の期間を短縮することが可能となり、スムーズな認定に繋がります。

また、事前確認を行う場合は、(-社)マンション管理業協会が実施予定の「マンション管理適正評価制度(令和4年4月予定) 」や(社)日本マンション管理士会連合会が実施する「マンション管理適正化診断サービス」について併せて申請を行うことを可能とする予定で、マンション管理に関するワンストップサービスを実現します。

マンション管理適正化の推進を図るための基本的な方針等の公表

5.予備認定について(図2参照)

管理計画認定制度は、管理組合が申請主体となることが法律上定められていることから、管理組合が存在する既存マンションを対象としております。

これに対し、先般策定した基本方針において、分譲時点から適切な管理を確保することも重要であるとされたことを踏まえ、新築マンションを対象とした認定の仕組み(予備認定)についても導入を検討しております。

これはマンション管理適正化法に基づく管理計画認定とは別の制度で、(公財)マンション管理センターが行う認定となります。

マンション管理適正化法に基づく管理計画認定制度を、この予備認定制度で補完することで全体としてマンションの管理の適正な管理につなげてい<狙いであり、予備認定を受けた新築マンションの取得においても、認定に当たってのインセンティブとして、住宅金融支援機構のフラット35の金利の引き下げ等の措置を検討しており、今後制度の詳細について検討を進めてまいります。

マンション管理適正化の推進を図るための基本的な方針等の公表

6.長期修繕計画ガイドライン・同コメント等の見直しについて

長期修繕計画作成ガイドラインおよびマンションの修繕積立金に関するガイドラインについては、管理計画認定制度の認定碁準に関連しており、今般見直しを行っております。

まず、長期修繕計画作成ガイドラインの内容から解説いたします。

長期修繕計画作成ガイドラインは、主に管理組合向けの長期修繕計画の作成または見直しに当たっての指針を示したものです。

また、長期修繕計画に必要な建物・設備の調査診断の概要、長期修繕計画の内容(計画期間、修繕項目・周期・工事費、収支計画等)、修繕積立金の額等を示した上で、修繕工事項目として、屋根防水、床防水、外壁塗装等、給排水設備、立体駐車場設備等の19項目について様式を設けることで、適切な大規模修繕工事が行われる長期修繕計画の策定を促す役割があります。

今般行った主な見直し内容は、以下となります。

① 望ましい長期修繕の計画期間として、現行のガイドラインでは25年以上としていた既存マンションの長期修繕計画期間を、新築マンションと同様、大規模修繕工事2回を含む30年以上に変更しました(図3参照) 。

マンション管理適正化の推進を図るための基本的な方針等の公表

長期修繕計画作成ガイドラインで示した望ましい長期修繕計画の期間は、管理計画認定に当たっての基準の1つとしており、これによってこれまで目安として機能していたガイドラインが具体的な制度と結びつくこととなります。

② 大規模修繕工事の修繕周期の目安について、工事事例等を踏まえ一定の幅を持たせた修繕周期へ変更しました。

●現行のガイドラインの参考例:外壁の塗装塗替え: 12年→ 12~15年、空調・換気設備の取替え:15年→ 13年~17年等(図3参照)

③ 社会的な要請を踏まえて、修繕工事を行うに当たっての有効性等を追記しました。

マンションの省エネ性能を向上させる改修工事(壁や屋上の外断熱改修工事や窓の断熱改修工事等)の有効性や、エレベーターの点検に当たり、国土交通省が平成28年2月に策定した「昇降機の適切な維持管理に関する指針」に沿って定期的に点検を行うことの重要性の追記をしました。

7.マンションの修繕積立金に関するガイドラインの見直しについて(図4参照)

長期修繕計画ガイドラインで示した望ましい長期修繕計画期間と同じように、修繕積立金ガイドラインについても管理計画認定制度と関連づける方向で検討いたしました。

この修繕積立金ガイドラインについて解説いたします。

マンションの修繕積立金に関するガイドラインは、主に新築マンションの購入予定者向けで、修繕積立金額の目安を㎡単価で示すとともに、積立方法(均等積立方式と段階増額積立方式)について解説することで、適切な修繕積立金額の設定や理解を促すものです。

また、事例に基づいて修繕積立金の額の目安を示すとともに、修繕積立金の積立方法について解説を行っているものです。

今般行った主な見直し内容は、以下となります。

①適切な長期修繕計画に基づく修繕梢立金の事例を踏まえ、目安とする修繕梢立金の面単価を更新しました。

②ガイドラインのターゲットとして、既存マンションも対象に追加し、修繕積立金額の目安に係る計算式を見直しました。

マンション管理適正化の推進を図るための基本的な方針等の公表

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