マンションの管理計画認定制度と長期修繕計画
長期修繕計画の作成方法
長期修繕計画に関するコンサルタント業務とは
マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、建物の経年劣化に対応した適時適切な修繕工事を行うことが重要です。そのためには、適切な長期修繕計画を作成し、それに基づいた修繕積立金の額の設定を行うことが不可欠です。
貴方のマンションの長期修繕計画は、どうですか
長期修繕計画は、建築関係者であっても理解に時間のかかる大変複雑に作られた書類となっています。
管理組合の理事会役員になった場合、「管理会社から長期修繕計画を見直して、修繕積立金を値上げしましょう」と迫られるシーンが良くあります。ほとんどの理事会では、判断に困り「時期理事会に先送り」が多くみられます。
「長期修繕計画」＝「修繕積立金」＝「計画修繕（大規模修繕工事）」となり、大規模修繕工事を何年にいくらで行い、エレベーターの更新を何年にいくらで行うといったマンションに住み続ける期間の長期的な資金計画です。
長期修繕計画の作成について
長期修繕計画は、対象部位の法定償却期間ではなく、過去の工事例に基づく物理的耐用年数や、美観保持等の観点から作成されています。
そのため、マンションの立地、環境、材質、日常の管理方法などの個別要因によって内容に違いがでてきます。したがって、各マンションの特性に合わせて、その建物や設備の耐用年数を推定し、それぞれの箇所の修繕周期を定める内容の主な項目としては、次に記載する項目です。
長期修繕計画の見直し
マンションの施工状態や立地環境、使用状況等により修繕周期は変動いたしますので、実際の修繕実施時期の決定については、事前の調査・診断等による見極めが重要です。
また、工事の実績や経年に伴い、長期修繕計画で設定した修繕項目に加えて新たに修繕項目が発生することや工事費に変動が生じることがあるため、必要に応じて修繕計画の見直しを行う必要があります。
長期修繕計画は、おおむね５年程度毎に見直すことが適正と言われています。（マンション標準管理規約コメント・国土交通省）
修繕積立金・修繕積立基金
長期修繕計画を現実に活用していくためには、当然のことながら修繕資金の準備が不可欠です。特に大規模修繕工事には、多額の費用が必要となりますので、マンション竣工時 から資金を積み立てておく必要があります。 それが「修繕積立金」です。
このほかに、マンションの引渡し時に購入者より一時金として、修繕費用を一括徴収する「修繕積立基金」があります。
これは、修繕積立金を補い、より適正な大規模修繕計画の資金を確保するための措置として導入されています。
なお修繕積立金は管理組合の貴重な財産ですので、保管と運用に関しては十分な配慮をする必要があります。そのため、管理費（日常の維持管理に必要な費用）と修繕積立金は別の費口に区分して会計処理をしています。