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マンションの建替え法等の基礎知識-②

区分所有法から建替え円滑化法まで・マンションの建替事業と敷地売却

 

マンションの建替え法等の基礎知識-②

マンションの建替え法等の基礎知識-②

はじめに

区分所有法には建替え決議の定めが設けられていますが、決議の後、実際に建替事業をどのようにして進めるのかは、規定されていません。

かつて建替え決議はほとんど活用されず、絵に描いた餅の状態でした。そこでマンション建替事業の円滑な実行を目的として、マンションの建替え等の円滑化に関する法律(以下、「建替え等円滑化法」といいます。)が制定されました(平成14年(2002年) 6月制定、同年12月施行。)。

また、高経年マンションヘの対応としては、大規模修繕と建替えが考えられるところ、どちらも多額の費用を要します。

そのため多くのマンションにおいて、費用を捻出できず、耐震性不足のまま放置される状況が生じています。

この状況への対応策として、建替え等円滑化法が改正され(平成26年(2014年) 6月改正、同年12月施行。)、多数決によってマンションおよびその敷地を売却するための仕組みが設けられました(マンション敷地売却制度) (図表1参照)。

マンションの建替え法等の基礎知識-②

本稿では、マンションの建替え法等の基礎知識の基礎諧座の第2回目として、マンション建替え等円滑化法について説明します。

1.マンション建替事業

1.建替組合の設立

区分所有者は、建替えの決議を行った場合には、引き続いて都道府県知事等* 1の認可を得た上で、法人格を有する建替糾合を設立することができます(建替え等円滑化法5条、6条1項、9条1項、2項)。

建替組合を構成するのは、建替えに合意し、建替えに参加する区分所有者です。

一旦は建替え決議に反対した区分所有者も、考え直して建替えに参加することができますので(区分所有法63条1項、2項)、建替組合の構成員になることは可能です。

建替組合の設立には、5人以上の参加者が必要です。

認可の申請には、建替え合意者の4分の3以上の同意を得なければなりません(建替え等円滑化法9条2項)。

建替組合は、都道府県知事等の認可によって成立します(同法13条)。

認可は公告されます(同法14条1項)。

建替組合が設立された後は、建替組合が施行者および事業主体として建替事業が進められます。

事業主体への法人格付与によって、資金調達が容易になり、建築工事請負などの契約関係も明確になるなど、外部的に法律関係の安定性の確保が期待されます。

また、建替え等円滑化法には、建替組合の内部的な意思決定についても詳細な規定が設けられています(同法29条、30条等)。

建替組合による建替事業は、図表2の流れで実行されます。

マンションの建替え法等の基礎知識-②

2.権利変換手続

(1)権利変換計画の作成・認可

権利変換手続は、建替組合が建替え前のマンション(以下、「既存マンション」といいます)またはその敷地について権利を有する者に、権利変換計画に沿って、建替え後のマンション(以下、「再建マンション」といいます。)の権利を割り振る手続です。

権利変換計画の中に、再建マンションの中で、誰がどの住戸を取得するか、そのためにいくら負担するかなどが具体的に決められます(同法58条1項)。

設立の認可の公告後に、権利変換計画の作成など、権利変換手続が開始します。

建替組合は、権利変換を希望しない旨の申出等の手続を行い、その後権利変換計画を定めなければなりません。

権利変換計画は、都道府県知事等の認可を受けることを要します(同法57条1項)。

建替組合は、権利変換計画の認可を申請しようとするときは、権利変換計画について、あらかじめ、建替組合にあっては総会の議決を経るとともに、既存マンションまたはその敷地について権利を有する者(組合員を除く。抵当権者等。)の同意を得る必要があります(同57条2項)。

同意を得ることができないときは、同意を得られない理由および同意を得られない者の権利に関し損害を与えないようにするための措置を記載した書面を添えて、認可を申請します(同条3項)。

権利変換計画について総会の議決があったときは、建替組合は、議決があった日から2月以内に、議決に賛成しなかった組合員に対し、区分所有権および敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することが認められます(同法64条1項)。

施行者は、権利変換計画を定め、または変更しようとするとき(軽微な変更をしようとする場合を除く。)は、審杏委員の過半数の同意を得なければなりません(同法67条)。

(2)権利変換期日

建替え参加者について、既存マンションの権利が再建マンションのための新しい権利に移行する日が、権利変換期日です。

建替組合が既存マンションを取り壊すためには、建物の権利が施行者に帰属していなけえればなりませんから、権利変換期日は、建物解体工事の前に設定されます。

権利変換期日に、既存マンションの権利は建替組合に帰属し、区分所有権以外の権利は消滅します(同法71条1項)。

建替組合は、権利変換後、建替事業に係る工事のため必要があるときは、既存マンションの建物または敷地を占有している者に対し、明渡しを求めることができます。

明渡しを求められた者は、期限までに、建替組合にこれを明け渡さなければなりません(同法80条1項、4項)。

既存マンションの明渡しが完了した後、建替組合が、既存マンションを取り壊し、再建マンションの建設工事を開始します。

3.建築工事完了時における登記申請と管理の開始

はじめに

区分所有法には建替え決議の定めが設けられていますが、決議の後、実際に建替事業をどのようにして進めるのかは、規定されていません。

かつて建替え決議はほとんど活用されず、絵に描いた餅の状態でした。そこでマンション建替事業の円滑な実行を目的として、マンションの建替え等の円滑化に関する法律(以下、「建替え等円滑化法」といいます。)が制定されました(平成14年(2002年) 6月制定、同年12月施行。)。

また、高経年マンションヘの対応としては、大規模修繕と建替えが考えられるところ、どちらも多額の費用を要します。

そのため多くのマンションにおいて、費用を捻出できず、耐震性不足のまま放置される状況が生じています。

この状況への対応策として、建替え等円滑化法が改正され(平成26年(2014年) 6月改正、同年12月施行。)、多数決によってマンションおよびその敷地を売却するための仕組みが設けられました(マンション敷地売却制度) (図表1参照)。

本稿では、マンションの建替え法等の基礎知識の基礎諧座の第2回目として、マンション建替え等円滑化法について説明します。

1.マンション建替事業

1.建替組合の設立

区分所有者は、建替えの決議を行った場合には、引き続いて都道府県知事等* 1の認可を得た上で、法人格を有する建替糾合を設立することができます(建替え等円滑化法5条、6条1項、9条1項、2項)。

建替組合を構成するのは、建替えに合意し、建替えに参加する区分所有者です。

一旦は建替え決議に反対した区分所有者も、考え直して建替えに参加することができますので(区分所有法63条1項、2項)、建替組合の構成員になることは可能です。

建替組合の設立には、5人以上の参加者が必要です。

認可の申請には、建替え合意者の4分の3以上の同意を得なければなりません(建替え等円滑化法9条2項)。

建替組合は、都道府県知事等の認可によって成立します(同法13条)。

認可は公告されます(同法14条1項)。

建替組合が設立された後は、建替組合が施行者および事業主体として建替事業が進められます。

事業主体への法人格付与によって、資金調達が容易になり、建築工事請負などの契約関係も明確になるなど、外部的に法律関係の安定性の確保が期待されます。

また、建替え等円滑化法には、建替組合の内部的な意思決定についても詳細な規定が設けられています(同法29条、30条等)。

建替組合による建替事業は、図表2の流れで実行されます。

2.権利変換手続

(1)権利変換計画の作成・認可

権利変換手続は、建替組合が建替え前のマンション(以下、「既存マンション」といいます)またはその敷地について権利を有する者に、権利変換計画に沿って、建替え後のマンション(以下、「再建マンション」といいます。)の権利を割り振る手続です。

権利変換計画の中に、再建マンションの中で、誰がどの住戸を取得するか、そのためにいくら負担するかなどが具体的に決められます(同法58条1項)。

設立の認可の公告後に、権利変換計画の作成など、権利変換手続が開始します。

建替組合は、権利変換を希望しない旨の申出等の手続を行い、その後権利変換計画を定めなければなりません。

権利変換計画は、都道府県知事等の認可を受けることを要します(同法57条1項)。

建替組合は、権利変換計画の認可を申請しようとするときは、権利変換計画について、あらかじめ、建替組合にあっては総会の議決を経るとともに、既存マンションまたはその敷地について権利を有する者(組合員を除く。抵当権者等。)の同意を得る必要があります(同57条2項)。

同意を得ることができないときは、同意を得られない理由および同意を得られない者の権利に関し損害を与えないようにするための措置を記載した書面を添えて、認可を申請します(同条3項)。

権利変換計画について総会の議決があったときは、建替組合は、議決があった日から2月以内に、議決に賛成しなかった組合員に対し、区分所有権および敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することが認められます(同法64条1項)。

施行者は、権利変換計画を定め、または変更しようとするとき(軽微な変更をしようとする場合を除く。)は、審杏委員の過半数の同意を得なければなりません(同法67条)。

(2)権利変換期日

建替え参加者について、既存マンションの権利が再建マンションのための新しい権利に移行する日が、権利変換期日です。

建替組合が既存マンションを取り壊すためには、建物の権利が施行者に帰属していなけえればなりませんから、権利変換期日は、建物解体工事の前に設定されます。

権利変換期日に、既存マンションの権利は建替組合に帰属し、区分所有権以外の権利は消滅します(同法71条1項)。

建替組合は、権利変換後、建替事業に係る工事のため必要があるときは、既存マンションの建物または敷地を占有している者に対し、明渡しを求めることができます。

明渡しを求められた者は、期限までに、建替組合にこれを明け渡さなければなりません(同法80条1項、4項)。

既存マンションの明渡しが完了した後、建替組合が、既存マンションを取り壊し、再建マンションの建設工事を開始します。

3.建築工事完了時における登記申請と管理の開始

権利変換手続は、区分所有権、抵当権、賃借権などの関係者の権利を、取り壊し前の既存マンションから再建マンションに一括して移行する仕組みです(同法70条~ 73条)。

再建マンションの建築工事が完了したときは、建替組合は、再建マンションおよび再建マンションに関する権利についての登記を申請する必要があります(同法82条1項)。

従来の権利関係は、権利変換手続が行われ、登記がなされることによって、再建マンションに一気に移し替えられます。

再建マンションでは、工事が完了すれば、直ちにマンションの管理を行う必要がありますので、施行者は、都道府県知事等の認可を受け、再建マンション、その敷地およびその附属の建物の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項につき、管理規約を定めることができるものとされています(同法94条1項)。

2.マンション敷地売却事業

1.制度の概要

マンション敷地売却の仕組みは、平成26年(2014年) 6月に、建替え等円滑化法の改正によって、創設された制度です(同年12月施。)。

マンションが老朽化し除却すべき時期に至った段階で、区分所有者の多数が建替えてそこで暮らすことを望まず、マンションと敷地を売却して代金の分配を受け取ろうと考える場合に、この制度が利用されます。

マンション敷地売却の流れは、図表3のとおりです。

マンションの建替え法等の基礎知識-②

2.要除却認定

建替え等円滑化法は、特定行政庁(建築主事を置いている市町村についてはその長、それ以外の市町村については都道府県知事)に、マンションを除却する必要がある旨の認定する権限を付与しました(要除却認定。同法102条1項、2項)。

マンションの管理者等は、特定行政庁に対し、マンションを除却する必要がある旨の認定を申請することができます。

要除却認定については、これまでは(1) 耐震性を欠く場合に限られていましたが、2020年(令和2年) 6月に法改正(以下、単に「法改正」といいます。)がなされ、(2) 火災に対する安全性を欠く、(3) 外壁、外装材等の剥離、落下による危害を生じるおそれがある場合、(4) 給水、排水その他の配管設備が損傷、腐食その他の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがある場合、(5) バリアフリー性能が基準に達しない場合にも、認定がなされることになりました(改正後の建替え等円滑化法102条2項1号~ 5号) 。要除却認定の対象の拡充に係る改正については、2021年(令和3年) 12月20日に施行されます(附則1条3号)。

3.マンション敷地売却決議

区分所有者は、要除却認定マンション((1) ~(3) の認定がなされたマンション)について、マンションおよび敷地の売却(マンション敷地売却)を行う旨を決議することができます(建替え等円滑化法106条、108条1項) 。

決議には、区分所有者の頭数、議決権および敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上の多数の賛成が必要です。

マンション敷地売却決議では、買受人となるべき者の氏名・名称、売却による代金の見込額、売却によって各区分所有者が取得することができる金銭(分配金)の額の算定方法に関する事項を定めなければなりません(同法108条2項1号~3号) 。

決議に係るマンションを買い受けようとする者は、決議前にマンションに係る買受計画を作成し、都道府県知事等の認定を受けます。決議で定める買受人は、認定を受けた者でなければなりません(同法108条3項、109条1項)。

4.マンション敷地売却組合

マンションおよび敷地を売却することを合意した者(マンション敷地売却合意者)は、5人以上が共同して、定款と資金計画を定め、都道府県知事等の認可を受けてマンションおよびその敷地の売却を行う組合(以下、「売却組合」といいます。)を設立することができます(建替え等円滑化法120条1項) 。

売却組合は、都道府県知事等の認認可は公告されます(同法123条1項)。

マンション敷地売却組合設立の認可を申請しようとするマンション敷地売却合意者は、組合の設立について、マンション敷地売却合意者の4分の3以上の同意を得なければなりません(同法120条2項)。

認可の公告後、売却組合は、分配金取得計画を定めます。

分配金取得計画は、都道府県知事等の認可を受けることを要します。認可を申請しようとするときは、分配金取得計画について、あらかじめ、総会の議決を経るとともに、売却マンションの敷地利用権が賃借権であるときは、売却マンションの敷地の所有権を有する者の同意も必要です(建替え等円滑化法141条1項、2項) 。

売却組合は、分配金取得計画を定め、または変更しようとするときは、審壺委員の過半数の同意を得なければなりません(同法146条) 。

分配金取得計画で定める権利消滅期日に、マンションおよびその敷地利用権は組合に帰属し、マンションとその敷地利用権に係る借家権、担保権も消滅します(同法149条1項)。

その後、組合と買受人との間で売買契約を締結し、買受人は組合に、売買代金を支払い、買受人が買受計画に従って従前マンションの除却を実施します。

買受人は、引き続き買い受けた土地上にマンションを再建するものと思われますので、再入居希望者は、買受人との間で個別に再建マンションを購入すれば、再人居を行うことも可能です。

再入居を望まない場合には、分配金等を元手として、ほかの住宅へ住み替えることになります。

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